le aste giudiziarie un' opportunità per un ottimo investimento

LE ASTE GIUDIZIARIE

PERCHE’ UN IMMOBILE VIENE VENDUTO TRAMITE LE ASTE GIUDIZIARIE?

innanzitutto è bene capire subito che si tratta di una vendita giudiziaria, poi e bene capire che le aste giudiziarie rappresentano l’ ultimo step di vari procedimenti i principali riguardano:

ESECUZIONI IMMOBILIARI

approfondimento sulle esecuzioni immobiliari………………

Le aste giudiziarie rappresentano il termine della produra forzata per la riscossione dei crediti trattasi di procedura promossa, dinanzi al Giudice dell’esecuzione del Tribunale di competenza in cui insiste l’immobile, ove l’ avente titolo ovvero Il creditore che ha attuato il pignoramento dei beni immobili di in testa quindi di proprietà del debitore esecutato, munito di titolo esecutivo, deve presentare in Cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e/o catastale.

per dare esecuzione alla procedura il giudice dell’esecuzione immobiliare,demanda e nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio per brevità denominato C.t.u scegliendolo tra gli ingegneri, architetti o geometri iscritti ad un apposito albo delegandolo ufficialmente a stilare una perizia di stima dell’immobile,solitamente svolge la perizia di stima in un termine di 90 giorni.

Nella relazione detta perizia il tecnico verifica se ci sono dei contratti di locazione,delle difformità,delle part da condonare ecc..ecc

La perizia è uno strumento importante da consultare per chiunque decida di partecipare alle aste giudiziarie

Sulla base di tutti i dati forniti dal CTU, il giudice delle esecuzioni immobiliari emette l’ordinanza di vendita dell’immobile, fissando le date delle aste giudiziarie e determinando le indicazioni per la partecipazione.

L’ ordinanza di vendita diviene pubblica notizia attraverso mediante affissione del bando d’asta all’albo del Tribunale e pubblicazione del medesimo su determinati organi di stampa ed informatici.

Ove le aste giudiziarie risultassero deserto per mancanza di offerte d’acquisto, il giudice fissa nuovi esperimenti d’asta ribassando il prezzo di base, se del caso, fino ad un quinto del valore dell’immobile.

Occorre inoltre sapere che non sempre, una volta iniziata la procedura esecutiva, è certa la vendita dell’immobile; infatti, gli adempimenti necessari per addivenire all’aste giudiziarie sono lunghi e laboriosi, dal pignoramento all’asta trascorrono alcuni mesi.



Anche nelle aste fallimentari è previsto un iter analogo a quello dell’esecuzione. Tale procedura riguarda gli imprenditori che si trovano in stato di insolvenza e nei confronti dei quali il creditore non abbia potuto o saputo trovare soddisfazione del proprio credito altrimenti.

Questa particolare forma di liquidazione del patrimonio dell’imprenditore prende avvio dall’istanza di fallimento che il creditore presenta presso la cancelleria fallimentare del Tribunale nel quale ha sede l’azienda debitrice.

Successivamente un giudice appositamente delegato dal Presidente del Tribunale sente le ragioni del fallendo e ne riferisce al collegio, riunito in camera di consiglio. Ove ne sussistano i presupposti il Tribunale, con sentenza, dichiara il fallimento dell’imprenditore, nomina il giudice delegato e il curatore.

Il curatore, che è una figura non prevista nel tradizionale processo d’esecuzione ha, tra l’altro, il compito di procedere alla liquidazione di tutte le attività del fallito.

Deve infatti, con la collaborazione di un cancelliere e di un perito, procedere all’inventario dei beni mobili del fallito e alla successiva vendita di questi e degli eventuali beni immobili. Le regole che disciplinano tali vendite sono analoghe a quelle previste per il processo di esecuzione.


LA PARTECIPAZIONE ALLE ASTE GIUDIZIARIE

Nella stessa ordinanza detto anche avviso di vendita di aste giudiziarie , vengono stabilite le tutte le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria del tribunal o il professionista delegato, poi, provvede a dare pubblico avviso dell'ordine di aste giudiziarie sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet.

Per partecipare alle aste giudiziarie , è indispensabile attenersi scrupolosamente al bando e versare la cauzione richiesta che, nelle aste giudiziarie senza incanto o con incanto, varia non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall'offerente stesso.

Nel caso in cui la aste giudiziarie è delegata ad un Professionista l’offerta è depositata presso lo studio del Professionista stesso, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di aste giudiziarie.

Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare, esso andrà inserito nella busta. L'offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull'offerta più alta, salvo che non venga disposto l'incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).

Nella aste giudiziarie con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell'incanto, se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'aste giudiziarie, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero.

Nell'ipotesi di aste giudiziarie all'incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell'aste giudiziarie. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l'offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l'art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta possano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente aste giudiziarie che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione”.

Vengono così fugati i dubbi della giurisprudenza tradizionale che, a differenza della dottrina, nel vigore della vecchia normativa, riteneva tale partecipazione limitata ai soli offerenti in aumento e all'aggiudicatario.

In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l'aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell'esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo.

A questo punto, l'aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza di aste giudiziarie. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può ancora sospendere la aste giudiziarie nell'ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell'immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all'aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della aste giudiziarie sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.).

Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo aste giudiziarie, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell'aste giudiziarie precedente, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Nell'ipotesi in cui, invece, l'asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell'esecuzione potrà disporre l'amministrazione giudiziaria o un nuovo aste giudiziarie. In quest'ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di aste giudiziarie e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d'acquisto. Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.

Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse alla partecipazione ad un'asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, miranti a limitare i costi legati all'erogazione dei servizi finanziari. E' bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d'asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell'ordinanza o nell'avviso di aste giudiziarie. La banca ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni stabilirà l'ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l'operazione finanziaria.