Enzo Di Meo vive a Pescara ed è un immobiliarista che vanta già diverse esperienze; La sua carriera nel settore immobiliare è iniziata nel 2000 alla giovane età di 22 anni quando è diventato socio al 95% di una Agenzia Immobiliare in Montesilvano (Pe).
LO SVILUPPO FRANCHISING IMMOBILIARE ITALIA AFFITTI
All'interno dell'azienda coordina la squadra dei professionisti che guidano tutte le operazioni di promozione e di sviluppo per la costante proposizione sul mercato dell' azienda .
Enzo Di Meo si occupa sopratutto di garantire il raggiungimento degli obiettivi di sviluppo di mantenere gli standard di qualità prefissati e condivisi con l'azienda programmando sul mercato in termini di fatturato, redditività, competitività, immagine e soddisfazione dei clienti, attraverso un efficace coordinamento di tutte le funzioni di marketing.
Enzo Di Meo crea e gestisce direttamente il portfolio dei servizi , realizzando delle innovazioni necessarie per mantenere la gamma aziendale competitiva e rispondente alle attese dei consumatori.
L'immobiliarista Enzo Di Meo ha sviluppato tutte le sue conoscenze ed ha acquisito il know how per sviluppare la comunicazione, il settore commerciale e quello produttivo, inoltre considerata la solida cultura finanziaria, riesce a saper interpretare in anticipo mutamenti del mercato.
Enzo Di Meo nel corso degli anni si è completato con altre importanti iniziative nel settore immobiliare acquistando e vendendo terreni, hotel, stabilimenti industriali ed immobili in Abruzzo seguendo sempre gli stessi step : comprare bene - valorizzare - vendere.
Un’attività che richiede capitale, accesso al credito e partner finanziari. Nel 2005, con una grande manovra finanziaria Enzo Di Meo riesce ad aggiudicarsi cinque appartamenti a Giulianova a soli € 55.000,00 e sempre nello stesso anno riesce ad acquisire uno stabilimento industriale di 3000 mq in provincia di Pescara a € 217.000 senza dimenticare il grande colpo messo a segno con l’acquisto dell’ Hotel Sporting di Giulianova ed altre e diverse operazioni immobiliari ad alto rendimento tutte successivamente rivendute.
Quest'attività è potuta iniziare soprattutto dopo le prime ottenendo così il capitale iniziale e l’accesso al credito spiega Enzo Di Meo ''da cui sono partito per costruire i business successivi, sempre basato sul meccanismo dell'acquisto e rivendita di immobili''.
Oggi gestisce in autonomia gli investimenti Immobiliari di Società Importanti ed è sempre attento e ricerca continuamente immobili che stanno per finire all’asta ed è chiaro che quando riesce ad intervenire prima dell'Asta i prezzi sono ancora piu’ convenienti.
Questa procedura in gergo si chiama STRALCIO e da’ la possibilità a tutte le persone di poter acquistare qualsiasi tipo di immobile anche con un mutuo.
"Evidenzio cio’ in quanto sino a poco tempo fa’ questo genere di affari era solo per chi disponeva di contante e quindi veniva tagliata fuori molta gente".
Quì di seguito sono riportate le risposte a 56 domande dei lettori del blog per cui se anche voi avete domande o semplici curiosità riguardanti le aste immobiliari vi risponderò in poche ore: enzo.dimeo1@alice.it
1. Chi puo’ partecipare ad un’asta giudiziaria e qual’e’ la procedura per partecipare?
Puo’ partecipare chiunque, ed eccezione solo del debitore. Bisogna presentare istanza di partecipazione come previsto dall’ordinanza del giudice delegato e presso il tribunale di competenza.
2. Sarei interessato ad acquisire degli appartamenti all'asta, quali sono le cose importanti da verificare e a quali termini devo prestare attenzione?
Non ci sono particolari accorgimenti da adottare in caso di acquisto in una pubblica asta in quanto è sufficiente farlo con la diligenza che normalmente si utilizza nei casi di acquisto di un immobile o di un qualsiasi altro acquisto importante.
Infatti la compravendita da una pubblica asta è soggetta alle medesime condizioni e imposte (tasse indirette) di un acquisto sul mercato (applicazione delle agevolazioni per la prima casa, per esempio), senza i costi che normalmente applica il notaio per la stipula dell'atto in quanto il trasferimento del bene viene fatto per decreto dal giudice dell'esecuzione.
In particolare, appare sostanziale:
individuare la zona dove si vuole abitare (luogo dove è edificato l'immobile);
verificare lo stato dell'appartamento;
preventivare un budget massimo di spesa (il massimo valore raggiungibile in caso di asta con i rilanci);
se deve ricorrere ad un mutuo, verificare prima con la banca prescelta che ci siano le condizioni richieste.
a) Quindi, prima di decidere se partecipare o meno ad un'asta giudiziaria occorre leggere attentamente la perizia di stima dell'immobile e l'ordinanza di vendita emessa dal giudice dell'esecuzione per individuare quale sia l'immobile, le condizioni di conservazione, lo stato locativo, ecc. e procedere alla visita dell'immobile chiedendo, ove non vi fosse il custode, alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari.
3. Bisogna disporre di denaro liquido per partecipare ad un’asta giudiziaria?
No, i tribunali non accettano contanti, ma soltanto assegni circolari non trasferibili.
4. Quali sono le procedure che deve svolgere l'avvocato per un'asta all'incanto? in particolare, qual'è la procedura per la pubblicazione sul gionale?
È difficile rispondere senza avere conoscenza piena delle tematiche. Dalle domande mi pare di capire che si tratta del legale del creditore procedente. Se così è, le norme di riferimento sono quelle di cui agli artt. 555 e seguenti del codice di procedura civile che regolamentano la materia a partire dal pignoramento.
Istituzionalmente, dopo il pignoramento, al creditore procedente compete la formulazione della richiesta al giudice dell'esecuzione di procedere alla vendita del bene immobile, allegando la documentazione richiesta dall'art. 567 c.p.c. e, poi, quegli incombenti legati alla vendita i cui confini sono fissati nei verbali del procedimento esecutivo e nelle ordinanze del giudice dell'esecuzione.
Circa la pubblicità, la stessa viene normalmente disposta dal giudice dell'esecuzione, che può mandare al creditore procedente (e quindi al legale) le formalità della pubblicazione dell'estratto di vendita indicando su quali giornali fare la pubblicazione.
Operativamente, redatto sulla base dell'ordinanza di vendita e dei documenti catastali un estratto per la pubblicazione, occorre rivolgersi direttamente all'agenzia che cura la pubblicità giudiziaria sui giornali indicati o direttamente ai giornali oppure ai provider per la pubblicazione sui siti internet.
5. Bisogna essere necessariamente presenti durante un’asta?
Assolutamente no, rilasciando procura notarile, verrete rappresentati da un nostro incarico.
6. Qual è la percentuale da versare subito?
La percentuale è indicata nell’ordinanza di vendita e può variare da un minimo del 10% ad un massimo del 60%.
7. Sono interessato alla partecipazione ad un'asta di vendita immobiliare con incanto. Il mio quesito riguarda la quota del 15% che deve essere versato al tribunale insieme alla cauzione del 10%: tale quota del 15% quali spese copre? Tenendo presente che l'eventuale passaggio immobiliare è da privato a privato posso stimare quanto il tribunale tratterrà e quanto dovrà restituire?
Il 15% richiesto copre le spese per le imposte relative all'acquisto (registro e/o Iva, ipotecarie e catastali ). La differenza viene restituita dopo aver effettuato i pagamenti inerenti. La stima è relativa alla situazione dell'acquirente-aggiudicatario. Infatti, se si tratta di prima casa la tassazione sarà del 4% (1% registro, 3% ipotecarie e catastali), 10% negli altri casi (7% registro, 3% ipotecarie e catastali). Vi sono poi modeste spese per copie e bolli. La differenza sarà restituita.
8. Per la partecipazione ad un'asta fallimentare immobiliare con incanto avrei bisogno di sapere:
se gli assegni da depositare devono essere intestati all'"Ufficio Esecuzioni Immobiliari" senza indicazione della citta' o altro;
se il deposito degli stessi e della domanda in carta legale puo' essere effettuato presso il tribunale di ……………….. il sabato mattina oppure solo dal lunedi al venerdi.
Circa l'intestazione degli assegni, ritengo che possa aggiungere il n. della procedura esecutiva e l'anno Ufficio Esecuzioni Immobiliari P.E. 409/2000), anche se dovrebbe essere valida l'intestazione come prescritto nella pubblicità, mentre, per il deposito presso la cancelleria, questa è aperta anche il sabato che quindi diventa giorno utile per il deposito delle istanze e delle domande di partecipazione.
9. Se una persona partecipa ad un asta e non se l'aggiudica dovrà comunque sostenere delle spese?
In caso di non aggiudicazione le uniche spese sono costituite dalla marca da bollo apposta sull'istanza in quanto le cauzioni sono restituite generalmente subito. Per cointestare il bene aggiudicato all'asta è necessario che tutti i cointestatari abbiano partecipato alla gara a meno che si tratti di acquisto tra coniugi in regime di comunione legale.
10. Volevo avere informazioni sulle spese che si sostengono oltre al prezzo d'asta (notai, tasse, ecc) e ai relativi importi, non le cifre esatte, che immagino siano variabili, ma avere un'idea abbastanza precisa.
Le spese che gravano la vendita immobiliare a carico dell'acquirente sono costituite dalle imposte di Registro (in alternativa l'imposta sul valore aggiunto), ipotecarie e catastali. Le aliquote delle imposte variano a seconda che si tratti di prima casa o di altra abitazione e sono: prima casa registro, ipotecarie e catastali 4% in alternativa, Iva 4% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) altra abitazione registro, ipotecarie e catastali 10% in alternativa, Iva 10% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) immobili commerciali o industriali registro, ipotecarie e catastali 10% in alternativa, Iva 20% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) Nelle vendite giudiziarie non ci sono altri oneri di rilievo, non essendoci spese notarili ed essendo le altre spese per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pegni, ecc.) a carico del venditore.
11. Nel caso di aggiudicazione, quanto tempo ho per versare il prezzo finale d’acquisto?
Il tempo è stabilito nell’ordinanza di vendita e può variare dai 30 ai 60 giorni.
12. E’ possibile visitare gli immobili prima di partecipare all’asta?
si di solito nell' ordinanza ce un custode o, tuttavia in caso di asta fallimentare, è possibile farlo dopo specifica autorizzazione del giudice.
13. Sono al corrente che nella maggior parte dei casi, gli immobili all'asta non sono visionabili.Mi chiedo come è possibile conoscerne lo stato?
E’ consigliabile avvalersi di un serio professionista, sulla piazza, in grado di valutare l’immobile oggetto dell’asta e farsi consigliare al meglio.
14. Cosa succede se l’immobile che ho acquistato all’asta , risulta essere occupato?
Nel caso in cui l’immobile risulta occupato con titolo valido, lo stesso diventa opponibile pertanto l’aggiudicatario dovrà rispettare le norme che lo regolano.Se invece è occupato senza alcun titolo, successivamente all’emissione del decreto di aggiudicazione dell’immobile, si potrà eseguire lo sgombero. I tempi tecnici variano dai 90 ai 150 giorni dalla prima notifica.
Aggiudicandosi un immobile occupato con regolare contratto cosa si deve fare con l'inquilino, da quando si è proprietari e si percepisce l'affitto?
Se si diviene proprietari di un'immobile occupato con contratto di locazione opponibile alla procedura in quanto stipulato prima del pignoramento, l'affitto diventa di pertinenza dell'aggiudicatario a decorrere dalla data del decreto di trasferimento che viene emesso dal giudice dell'esecuzione dopo l'integrale pagamento del prezzo e delle spese. Occorre ricordare che con il pignoramento, secondo la giurisprudenza prevalente, il contratto di locazione è automaticamente disdettato e, pertanto, se si vuole procedere nella locazione è opportuno stipulare un nuovo contratto, mentre, sarebbe comunque opportuno comunicare all'inquilino la decorrenza per il pagamento dell'affitto e le sue intenzioni circa il contratto.
15. Cosa posso fare se all'atto della consegna dell'immobile rilevo danni rilevanti causati da ignoti, di cui il curatore non aveva mai fatto parola?
Purtroppo non può fare molto perché la procedura vende gli immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, visti e piaciuti. Faccia presente la circostanza al curatore che sicuramente non ne era a conoscenza e potrà darle qualche indicazione sugli occupanti precedenti per agire nei loro confronti.
16. Quando vengono cancellate le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull’immobile?
La cancellazione verrà eseguita dopo aver effettuato il saldo prezzo a spese e a cura dell’acquirente.
17. Vorrei sapere in quali casi è possibile visionare un appartamento da acquistare all'asta, nel caso in cui l'appartamento è occupato, qual è la procedura di sgombero dell'immobile. In banca mi hanno sconsigliato di acquistare un appartamento gravato da ipoteche, porebbe chiarirmi il senso di questo punto (se è all'asta, l'ipoteca o il pignoramento non sono sempre presenti?). Potrebbe consigliarmi in quali casi è meglio non acquistare per i motivi sopra citati?
L'immobile posto in vendita all'asta è visionabile, solo per alcuni Tribunali, chiedendo al custode (o al curatore fallimentare) se indicati nella pubblicità, oppure alla cancelleria del tribunale.
Se l'appartamento è occupato occorre vedere se vi è un titolo valido (il contratto deve essere stato registrato prima del pignoramento). Se il contratto è opponibile, l'immobile è venduto occupato e occorrerà alla scadenza agire giudizialmente per ottenere il rilascio dei locali, mentre se il contratto non è opponibile (contratto stipulato dopo il pignoramento o non registrato) il decreto di trasferimento dell'immobile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dei locali. In questo ultimo caso i tempi per ottenere liberi i locali oscillano da 6 a 8 mesi dal precetto (intimazione a lasciare liberi i locali entro un termine fisso).
Tutti gli immobili venduti in procedure esecutive sono pignorati e molto spesso gravati da ipoteche. Ma, però, l'immobile viene venduto dalla pubblica asta libero da ipoteche, pignoramenti o altro e, il decreto di trasferimento (uguale al rogito notarile) contiene l'ordine al conservatore dei registri immobiliari di cancellare le ipoteche e i pignoramenti iscritti su quel bene.
L'acquisto di un immobile all'asta presso il tribunale rappresenta sempre l'acquisto di un bene importante che deve essere attentamente valutato in ogni parte. Nell'acquisto nelle pubbliche aste di beni soggetti a pignoramento immobiliare o di proprietà di imprese fallite non vi è mai il rischio di acquistare un immobile ipotecato o pignorato perché la procedura pubblica di vendita libera l'immobile da tutti i pesi e gravami iscritti (d'altra parte che senso avrebbe se il creditore ipotecario che agisce per il pignoramento e la vendita del bene mantenesse l'ipoteca sul bene stesso?).
18. Vorrei partecipare ad un asta avente per oggetto un immobile occupato con la seguente particolarità: contratto stipulato anteriormente all'atto di pignoramento, ma registrato successivamente. Posso far valere la non opponibilità nel caso in cui diventi proprietario?
Ritengo che la non opponibilità del contratto alla procedura esecutiva debba essere in primo luogo rilevata dal giudice in sede di pubblicità e successivamente in sede di emissione di decreto di trasferimento, che deve contenere l'ordine di sloggio dato all'occupante senza titolo. Solo a questo punto, attraverso il precetto, potrà far valere l'inopponibilità del contratto.
19. Il mio negozio è andato all'asta per vari motivi. Ho necessità di conoscere una banca o una finanziaria che mi possa aiutare nel riacquistare il negozio.
Non ho capito se è andato in vendita all'asta il suo negozio di proprietà o il suo negozio dove esercita in regime di locazione una attività commerciale o altro. La circostanza è importante perché, se è il proprietario, potrà chiedere a norma di legge, la conversione del pignoramento nel versamento di una somma (all'istanza da rivolgere al giudice dovrà allegare un assegno circolare di 1/5 del debito vantato dai creditori aventi diritto e intervenuti nel pignoramento). La restante somma fino a copertura integrale del debito (4/5) e delle spese di procedura, dovrà essere versata in circa 9 mesi. All'esecutato è fatto divieto di partecipare alla gara di vendita del suo immobile, per cui non troverà nessuna banca che possa finanziare questo acquisto che sarebbe illegale. Altra cosa è se è titolare del contratto di locazione di un negozio che è oggetto di espropriazione forzata. In questo caso potrà rivolgersi alle banche indicate nella pubblicità, per esempio del Tribunale di Monza sul Corriere della Sera, dove sono indicate le banche convenzionate con il tribunale ed avviare con loro una trattativa.
20. Vorrei sapere a carico di chi sono le spese di cancellazione delle ipoteche gravanti su di un immobile che viene venduto all'asta
A carico della procedura, in quanto l'immobile viene venduto libero da ogni gravame.
21. Vorrei sapere se io e la mia fidanzata possiamo acquistare ad un'asta immobiliare e cointestarci l'immobile? Basta che la domanda sia presentata da tutti e due?
Quanto lei afferma è corretto in quanto per ottenere la cointestazione è necessario:
a) presentare insieme domanda di partecipazione alla vendita;
b) partecipare insieme all'udienza fissata dal giudice (alternativamente può partecipare uno solo di voi munito di procura speciale notarile).
22. Vorrei partecipare ad un'asta immobiliare del tribunale di ……………... Se mi aggiudico l'asta, in che modo e con quale procedura posso ottenere un mutuo?
Per poter ottenere un mutuo su un immobile da acquistare ad una pubblica asta è opportuno muoversi in tempo e predisporre tutta la documentazione necessaria e far fare alla banca l'istruttoria prima di partecipare all'asta. Una volta ottenuto l'assenso di massima della banca e focalizzato i tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo, occorre definire con la banca stessa le modalità di erogazione, ovvero se farà un prefinanziamento oppure se il mutuo dovrà essere contestuale al decreto di trasferimento. Il procedimento di erogazione contestuale al decreto di trasferimento richiede un intervento a tre (giudice, banca e aggiudicatario) che è piuttosto laborioso e, pertanto, è consigliabile assicurarsi in anticipo che non vi siano problemi.
23. Cosa posso fare se al momento dell’immissione in possesso dell’immobile, questo non mi piace?
Rivenderlo! Gli immobili all’asta sono venduti nello stato di fatto e di diritto.
24. Le spese condominiali non pagate dall'esecutato, che spesso sono evidenziate nelle perizie, sono a carico di chi si aggiudica l'immobile?
La legge prevede che per le spese condominiali l'acquirente-aggiudicatario risponde in solido con il venditore-esecutato per le spese dell'anno in corso e di quelle dell'anno precedente. Questo vuol dire che l'amministratore del condominio può chiedere indipendentemente alla procedura o all'aggiudicatario-proprietario il pagamento delle spese, salvo il diritto di quest'ultimo ad intervenire nella procedura esecutiva e chiederne il rimborso.
Nell'individuazione dell'anno (anno solare o anno condominiale vi sono divergenti interpretazioni giurisprudenziali, anche se oggi l'orientamento è nel considerare quale anno l'annualità prevista dal regolamento del condominio.
25. Vorrei delucidazioni sulla reale modalità di svolgimento dell'asta giudiziaria nel caso di asta senza incanto.
Lo svolgimento dell'asta è molto semplice: il giorno fissato, il giudice dell'esecuzione accompagnato dal cancelliere apre l'udienza all'ora fissata nell'ordinanza (l'orario compare anche sulla pubblicità) e fa chiamare all'interno e all'esterno dell'aula i partecipanti interessati all'immobile "ore 9,00 immobili di via........ Monza". Le persone interessate che hanno presentato offerta si presentano davanti al giudice e dichiarano il "motto" scritto sulla busta che viene estratta da tutte le buste pervenute per l'udienza di quel giorno, aperta e controllata in ogni parte. Se tutto è fatto secondo le istruzioni, il giudice ammette l'offerente. Nel caso in cui fossero presenti più offerenti il giudice li ammette alla vendita e inizia la gara durante la quale si aggiudica l'immobile il maggiore offerente. La gara si svolge durante il tempo fissato da tre candele elettroniche che scorrono sullo schermo del computer dell'aula. Diventa aggiudicatario chi dopo la sua offerta ha visto scorrere le tre candele senza altre offerte. Per una migliore conoscenza della procedura, dato che le udienze sono pubbliche, perché non va in tribunale in uno dei giorni in cui si tengono le udienze di vendita a curiosare?
26. Vorrei conoscere le modalità di svolgimento dell’asta giudiziaria con incanto.
E’ la classica gara al rialzo che si tiene davanti al Giudice o presso lo studio di un Notaio da lui delegato. Colui il quale ha presentato domanda di partecipazione potrà offrire, quando il giudice aprirà l’incanto,il prezzo a lui conveniente, rispettando il minimo rialzo previsto dall’ordinanza di vendita.
27. E’ vero che esistono società come la vostra che curano l’acquisto dell’immobile durante l’incanto, senza che l’interessato sia presente?
Si, basta dare giusta procura.
28. Un immobile messo all’asta può essere acquistato prima dell’incanto?
Si, tenuto conto che dovranno essere pagati tutti i debiti gravanti sull’immobile e chiedere l’estinzione della procedura.
29. Se l’inadempiente non ha la possibilità di pagare i suoi debiti e quindi di riscattare il suo immobile, può partecipare all’asta per tentare di recuperarlo?
No.
30. Che vuol dire asta deserta?
Se alla data dell’asta non vi sono offerenti, allora si dice che l’asta è deserta.
31. Quando in sede d’asta si presenta un solo offerente a concorrere all’aggiudicazione dell’immobile, cosa succede?
In questi casi l’offerente si aggiudica provvisoriamente l’immobile con il prezzo base più il rilancio minimo, previsto dall’ordinanza di vendita.
32. E’ vero che bisogna aspettare 10 giorni, per essere certi che l’immobile sia stato aggiudicato?
Si, perché si può far ricorso all’Art. 584 del Codice Civile che stabilisce che chiunque può presentare, ad asta avvenuta entro 10 giorni, un’offerta superiore di almeno 1/6 al prezzo di aggiudicazione. In questo caso il Giudice deciderà di rifissare una seconda data per l’incanto.
33. Sono al corrente che è possibile presentare entro 10 giorni dalla data d’asta un’offerta pari ad 1/6 del prezzo di aggiudicazione e che il Giudice in tal caso stabilirà una nuova data per l'incanto. Quello che invece vorrei sapere è se il prezzo di base d’asta subirà dei cambiamenti.
Si riparte dal prezzo di aggiudicazione provvisoria più l’aumento di 1/6.
34. Il mio immobile è andato all’asta per svariati motivi. Possiedo in parte della liquidità ma non è sufficiente a saldare il debito con i miei creditori.Vista la mia posizione, nessun Istituto bancario è in grado di erogarmi un mutuo. La cosa che vi chiedo è se posso intestare il mutuo a mio figlio e chiedere la restante somma che mi serve per non perdere l’immobile?
Si, è possibile se ci sono tutti i presupposti per stanziarlo.
35. Può un Istituto di Credito finanziare l'acquisto di un immobile, aggiudicato con un asta o espropriazione immobiliare? In che modo (qual'è la procedura), fatto salva la redditività degli aggiudicatari, e quali sono gli Istituti?
È sicuramente possibile che un istituto di credito finanzi l'acquisto di un immobile aggiudicato in una pubblica asta e alcuni istituti di credito hanno stipulato apposite convenzioni con tribunali tendenti a limitare le spese e i tassi di interesse. Le procedure, però, variano da tribunale a tribunale e, oserei dire, da situazione a situazione, pertanto gli strumenti più usati sono:
se vi è capienza patrimoniale dell'aggiudicatario, con un mutuo fondiario prefinanziato (cioè con un prefinanziamento in attesa del mutuo vero e proprio che sarà stipulato non appena sarà stato trasferito l'immobile);
in altri casi con un mutuo ipotecario erogato contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento e all'iscrizione dell'ipoteca;
in altri casi ancora con l'erogazione di un mutuo condizionato (condizionato all'emissione del decreto di trasferimento) come vede, le modalità sono molte e, però, richiedono che i contatti con le banche siano intrapresi prima della decisione di partecipare alla vendita per garantirsi la possibilità, se aggiudicatario, di chiudere l'operazione con il pagamento e il trasferimento del bene. Circa gli istituti, non possiamo in questa sede precisare quali sono, ma riteniamo che Lei possa agevolmente trovarli in quanto sono indicati nella pubblicità delle aste che viene fatta dai tribunali che hanno stipulato convenzioni (p.e., Corriere della Sera per Tribunale di Monza).
36. Un immobile messo all'asta puo' essere riscattato prima? cioe' il debitore puo' risolvere i suoi debiti ed evitare l'eventuale messa all'asta? se sì, l'immobile risulta sgravato da ogni problema?
La risposta al suo quesito è si: il debitore può pagare i suoi debiti ed estinguere il pignoramento prima dell'asta in molti modi, tra i quali:
procedere alla conversione del pignoramento (il pignoramento, su istanza del debitore, viene convertito nel versamento di una somma di denaro pari a quanto necessario per pagare tutti i creditori e le spese della procedura sino a quel momento);
regolare le proprie pendenze con i creditori separatamente ed ottenere dagli stessi, oltre alla dichiarazione di non avere più nulla da pretendere, la desistenza dal pignoramento. In questo caso dovrà pagare le spese della procedura, se queste non sono state anticipate dal creditore procedente, chiedendone la liquidazione al giudice dell'esecuzione.
In entrambe i casi prospettati, con il pagamento di tutti i creditori il debitore esecutato evita l'asta (che viene annullata perché si estingue il pignoramento) e riprende la piena disponibilità dell'immobile. Nel caso b) dovrà procedere alla cancellazione delle ipoteche eventualmente iscritte (perché ha pagato tutti i debiti ad essa inerenti), mentre, nel caso a) la cancellazione è ordinata dal giudice dell'esecuzione. Occorre, per evitare spese inutili (perizia, pubblicità, ecc.) attivarsi per tempo nella proposta di pagamento.
37. Vorrei sapere se una volta partecipato ad un’asta immobiliare con esito positivo, potrò intestare l’immobile a mio figlio.
Si se preventivamente nella domanda di partecipazione è stata espressa richiesta. Nel caso di minore dovrà essere presentata l’autorizzazione del Giudice titolare.
38. Che cos'è una transazione di crediti?
E’ una trattativa extra giudiziale con gli Istituti di credito.
39. Vorrei gentilmente sapere il significato del termine "quota di 1/2 indivisa del diritto di superficie"
Il diritto di superficie consiste nella proprietà della/e costruzione/i al di sopra del suolo ovvero nel diritto di edificare e mantenere sopra un suolo una costruzione. Solitamente il diritto di superficie è conglobato nel diritto di proprietà immobiliare ma a volte la proprietà del terreno e del sottosuolo appartengono ad un soggetto diverso.
Qualunque diritto reale (gravante cioè su delle cose, "res" in latino) può appartenere a più persone, anche il diritto di superficie: ciascuna di queste sarà titolare di una quota di tale diritto corrispondente al numero dei contitolari (1/2 se sono due; 1/3 se sono tre e così via). Nel sua caso, "quota di ½ indivisa del diritto di superficie" evidenzia la proprietà parziale (1/2 appunto) del diritto di superficie di un bene indiviso.
40. Sono proprietario di 1/12 di un immobile. Desidererei sapere il percorso per mettere all'asta tale immobile per recuperare la quota a me spettante.
Per poter procedere alla vendita all'asta dell'immobile per la parte di sua proprietà deve innanzitutto proporre un giudizio di divisione in esito al quale se l'immobile è divisibile le viene assegnata la sua parte e potrà procedere alla vendita con le modalità che desidera. Se, invece, l'immobile non fosse divisibile, in mancanza di volontà di acquisto da parte degli altri comproprietari, il giudice ne disporrà la vendita all'asta. È necessario, però, che si consulti con un legale perché sono tutte attività che necessitano obbligatoriamente la nomina di un legale che l'assista.
41. L’immobile all’asta occupato da persone anziane, senza un regolare contratto di locazione, al momento dell’aggiudicazione devono comunque lasciare l’immobile?
Si.
42. Dopo l’aggiudicazione di un incanto e trascorsi i 10 giorni per le offerte di un sesto, l’immobile quando viene effettivamente consegnato?
Bisogna innanzitutto effettuare il saldo prezzo nei termini previsti dall’ordinanza di vendita, in seguito si iniziano le pratiche per lo sgombero.
43. Che cosa è un’asta al ribasso?
L’asta al ribasso è un particolare tipo di asta al buio che, al termine del tempo di offerta, stabilisce che ha diritto d’acquisto colui che ha presentato l’offerta unica più bassa.
44. Cosa è l’offerta unica più bassa?
È l’offerta che, ad asta conclusa, risulta essere quella presentata da un solo utente e quella più bassa tra tutte le proposte di acquisto avanzate.
45. Cosa si intende per tempo di offerta?
Il tempo di offerta è il lasso di tempo stabilito sin dall’inizio per ogni asta nel quale è possibile presentare la propria offerta di acquisto. È scandito da un orologio presente nel box di ciascuna asta che segna il tempo ancora utile (giorni, ore, minuti, secondi) per lanciare la propria proposta d’acquisto.
46. È possibile conoscere le offerte avanzate dagli altri acquirenti ad asta in corso?
No, tutte le offerte rimangono segrete per l’intero tempo dell’offerta. Solo ad asta conclusa si conosce l’offerta unica più bassa aggiudicatrice del prodotto e l’identità dell’acquirente.
47. Che cosa è cambiato di recente nelle Vendite Immobiliari?
L'introduzione, il primo marzo 2006, delle nuove norme del Codice di Procedura Civile (modificato dalla Legge 80/2005 e dalla Legge 263/2005) ha avviato la nuova prassi delle vendite immobiliari. La vendita senza incanto, fino ad oggi usata in maniera residuale, è adesso un passaggio obbligato della procedura di liquidazione del bene staggìto. La riduzione dei tempi del processo esecutivo (18 mesi tra deposito della documentazione ipocatastale e distribuzione del ricavato) e la nomina/surroga del custode giudiziario permette a chiunque, e ovunque, di avvicinarsi alle vendite giudiziarie.
48. Come posso essere informato in maniera costante sulle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari?
Sono tre i canali informativi:
la stampa (quotidiani, free press ed eventuali riviste specializzate);
il web;
gli "uffici immobiliari" del Tribunale, o ad esso collegati (Cancelleria esecuzioni immobiliari, Associazione Notarile e Istituti Vendite Giudiziarie).
On line i bandi sono pubblicati, come previsto dall'art. 490 C.p.c., in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine di presentazione delle offerte, o della data dell'incanto.
49. E' possibile visionare l'immobile che interessa?
Uno dei principali obiettivi della riforma delle procedure è stato quello di aprire le vendite giudiziarie al grande pubblico. Risultato imprescindibile dalla possibilità di vedere coi propri occhi i beni proposti. Tale facoltà è stata definita in termini di legge con la previsione (di cui all'art. 560 co.6) che "Il giudice, con l'ordinanza di cui al primo comma, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi perché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita". Il custode svolge la funzione agente immobiliare, informando sul percorso da seguire, gli adempimenti al momento della vendita, la documentazione (ordinanza, perizia e planimetria) cespiti. Sul nostro sito è possibile prendere appuntamento con il custode: tramite fax, od on line compilando il form.
50. Quali sono i tempi tecnici per gli adempimenti e come si procedere per la gara?
Le informazioni necessarie si trovano sull'ordinanza di vendita (art. 490 c.p.c. v. sopra), il documento con cui il Giudice dell'Esecuzione detta disposizioni ai soggetti coinvolti nel processo esecutivo (creditore procedente, custode, delegato alla vendita). Nell'ordinanza-tipo sono reperibili: i dati identificativi della procedura; la delega al Notaio, o ad altro professionista. Nell'avviso di vendita sono indicati: il prezzo base per le offerte, il termine entro cui presentare le offerte, l'istituto bancario e numero di libretto (può essere postale) dove effettuare il versamento, la data e l'ora dell'udienza per l'esame delle offerte. Il Giudice, o il delegato alla vendita, il giorno fissato -alla presenza degli offerenti- esamina le offerte, procedendo quindi secondo le modalità di seguito esposte: se è pervenuta un'unica offerta, e quest'ultima è superiore di un quinto al prezzo base, la stessa è senz'altro accolta; se inferiore al prezzo base maggiorato di un quinto si procede all'aggiudicazione salvo, nel caso di dissenso del creditore, la riproposta all'incanto; in caso di più offerte, si procede ad una gara con aggiudicazione in favore del maggior offerente, anche in caso di mancanza di adesioni alla gara. In caso di aggiudicazione del bene si diviene aggiudicatari provvisori. E' allora obbligatorio: depositare entro x giorni dall'aggiudicazione definitiva sul medesimo libretto dove è versata la cauzione il residuo prezzo di aggiudicazione e le spese per il trasferimento; depositare in cancelleria entro lo stesso termine la ricevuta dell'avvenuto versamento a saldo; dichiarare la tuaresidenza, o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita dichiarare entro tre giorni, se rappresentati da procuratore legale, alla Cancelleria la propria identità. In mancanza l'aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore.
51. Perché si parla di aggiudicatario provvisorio e aggiudicatario definitivo?
Nelle vendite con incanto, nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione, è ancora possibile avanzare offerte d'acquisto purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione. Tali offerte devono esser avanzate con le stesse modalità del bando iniziale, con la differenza che la cauzione deve essere uguale al doppio della somma versata per la gara. Possono partecipare: offerenti in aumento; l'aggiudicatario; gli offerenti alla precedente gara (purchè abbiano integrato la cauzione).
52. Che fine fa la cauzione?
Non essendosi aggiudicati il bene, si riceve mandato di recupero dell'intera cauzione. Solo in caso in cui non si abbia potuto completare la procedura di partecipazione, senza giustificato motivo, la cauzione viene restituita nella misura di 9/10.
53. Cosa succede se il versamento non avviene nei termini e nei modi stabiliti dal Giudice?
Il Giudice dichiara la decadenza dell'aggiudicatario e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene riproposto all'incanto e se il prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore a quello della gara/incanto precedente l'aggiudicatario decaduto è tenuto a pagare la differenza.
54.Se non dispongo di contanti sufficienti come posso partecipare a una gara, o a un incanto?
Novità della riforma. Grazie collaborazione dei Tribunali con istituti bancari è possibile ottenere finanziamento assistito da garanzia ipotecaria.
55. Quando si raggiunge il possesso reale dell'immobile aggiudicato?
L'atto che mette in possesso del bene è il decreto di trasferimento, con cui il Giudice dell'Esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando contestualmente la cancellazione delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche. Con il decreto, se non avvenuto prima, il giudice ingiunge al debitore, o al custode di liberare il bene.
56. Come si può sapere se gli appartamenti che sono stati messi all'asta mesi precedenti sono stati aggiudicati o meno?
Per conoscere lo stato delle vendite è necessario recarsi presso la cancelleria del tribunale e chiedere al personale notizie in merito agli immobili che interessano. È opportuno recarsi con qualche indicazione che consenta di rintracciare gli immobili (al limite con copia del giornale che ha pubblicato l'inserzione).
LO SVILUPPO FRANCHISING IMMOBILIARE ITALIA AFFITTI
All'interno dell'azienda coordina la squadra dei professionisti che guidano tutte le operazioni di promozione e di sviluppo per la costante proposizione sul mercato dell' azienda .
Enzo Di Meo si occupa sopratutto di garantire il raggiungimento degli obiettivi di sviluppo di mantenere gli standard di qualità prefissati e condivisi con l'azienda programmando sul mercato in termini di fatturato, redditività, competitività, immagine e soddisfazione dei clienti, attraverso un efficace coordinamento di tutte le funzioni di marketing.
Enzo Di Meo crea e gestisce direttamente il portfolio dei servizi , realizzando delle innovazioni necessarie per mantenere la gamma aziendale competitiva e rispondente alle attese dei consumatori.
L'immobiliarista Enzo Di Meo ha sviluppato tutte le sue conoscenze ed ha acquisito il know how per sviluppare la comunicazione, il settore commerciale e quello produttivo, inoltre considerata la solida cultura finanziaria, riesce a saper interpretare in anticipo mutamenti del mercato.
Enzo Di Meo nel corso degli anni si è completato con altre importanti iniziative nel settore immobiliare acquistando e vendendo terreni, hotel, stabilimenti industriali ed immobili in Abruzzo seguendo sempre gli stessi step : comprare bene - valorizzare - vendere.
Un’attività che richiede capitale, accesso al credito e partner finanziari. Nel 2005, con una grande manovra finanziaria Enzo Di Meo riesce ad aggiudicarsi cinque appartamenti a Giulianova a soli € 55.000,00 e sempre nello stesso anno riesce ad acquisire uno stabilimento industriale di 3000 mq in provincia di Pescara a € 217.000 senza dimenticare il grande colpo messo a segno con l’acquisto dell’ Hotel Sporting di Giulianova ed altre e diverse operazioni immobiliari ad alto rendimento tutte successivamente rivendute.
Quest'attività è potuta iniziare soprattutto dopo le prime ottenendo così il capitale iniziale e l’accesso al credito spiega Enzo Di Meo ''da cui sono partito per costruire i business successivi, sempre basato sul meccanismo dell'acquisto e rivendita di immobili''.
Oggi gestisce in autonomia gli investimenti Immobiliari di Società Importanti ed è sempre attento e ricerca continuamente immobili che stanno per finire all’asta ed è chiaro che quando riesce ad intervenire prima dell'Asta i prezzi sono ancora piu’ convenienti.
Questa procedura in gergo si chiama STRALCIO e da’ la possibilità a tutte le persone di poter acquistare qualsiasi tipo di immobile anche con un mutuo.
"Evidenzio cio’ in quanto sino a poco tempo fa’ questo genere di affari era solo per chi disponeva di contante e quindi veniva tagliata fuori molta gente".
Quì di seguito sono riportate le risposte a 56 domande dei lettori del blog per cui se anche voi avete domande o semplici curiosità riguardanti le aste immobiliari vi risponderò in poche ore: enzo.dimeo1@alice.it
1. Chi puo’ partecipare ad un’asta giudiziaria e qual’e’ la procedura per partecipare?
Puo’ partecipare chiunque, ed eccezione solo del debitore. Bisogna presentare istanza di partecipazione come previsto dall’ordinanza del giudice delegato e presso il tribunale di competenza.
2. Sarei interessato ad acquisire degli appartamenti all'asta, quali sono le cose importanti da verificare e a quali termini devo prestare attenzione?
Non ci sono particolari accorgimenti da adottare in caso di acquisto in una pubblica asta in quanto è sufficiente farlo con la diligenza che normalmente si utilizza nei casi di acquisto di un immobile o di un qualsiasi altro acquisto importante.
Infatti la compravendita da una pubblica asta è soggetta alle medesime condizioni e imposte (tasse indirette) di un acquisto sul mercato (applicazione delle agevolazioni per la prima casa, per esempio), senza i costi che normalmente applica il notaio per la stipula dell'atto in quanto il trasferimento del bene viene fatto per decreto dal giudice dell'esecuzione.
In particolare, appare sostanziale:
individuare la zona dove si vuole abitare (luogo dove è edificato l'immobile);
verificare lo stato dell'appartamento;
preventivare un budget massimo di spesa (il massimo valore raggiungibile in caso di asta con i rilanci);
se deve ricorrere ad un mutuo, verificare prima con la banca prescelta che ci siano le condizioni richieste.
a) Quindi, prima di decidere se partecipare o meno ad un'asta giudiziaria occorre leggere attentamente la perizia di stima dell'immobile e l'ordinanza di vendita emessa dal giudice dell'esecuzione per individuare quale sia l'immobile, le condizioni di conservazione, lo stato locativo, ecc. e procedere alla visita dell'immobile chiedendo, ove non vi fosse il custode, alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari.
3. Bisogna disporre di denaro liquido per partecipare ad un’asta giudiziaria?
No, i tribunali non accettano contanti, ma soltanto assegni circolari non trasferibili.
4. Quali sono le procedure che deve svolgere l'avvocato per un'asta all'incanto? in particolare, qual'è la procedura per la pubblicazione sul gionale?
È difficile rispondere senza avere conoscenza piena delle tematiche. Dalle domande mi pare di capire che si tratta del legale del creditore procedente. Se così è, le norme di riferimento sono quelle di cui agli artt. 555 e seguenti del codice di procedura civile che regolamentano la materia a partire dal pignoramento.
Istituzionalmente, dopo il pignoramento, al creditore procedente compete la formulazione della richiesta al giudice dell'esecuzione di procedere alla vendita del bene immobile, allegando la documentazione richiesta dall'art. 567 c.p.c. e, poi, quegli incombenti legati alla vendita i cui confini sono fissati nei verbali del procedimento esecutivo e nelle ordinanze del giudice dell'esecuzione.
Circa la pubblicità, la stessa viene normalmente disposta dal giudice dell'esecuzione, che può mandare al creditore procedente (e quindi al legale) le formalità della pubblicazione dell'estratto di vendita indicando su quali giornali fare la pubblicazione.
Operativamente, redatto sulla base dell'ordinanza di vendita e dei documenti catastali un estratto per la pubblicazione, occorre rivolgersi direttamente all'agenzia che cura la pubblicità giudiziaria sui giornali indicati o direttamente ai giornali oppure ai provider per la pubblicazione sui siti internet.
5. Bisogna essere necessariamente presenti durante un’asta?
Assolutamente no, rilasciando procura notarile, verrete rappresentati da un nostro incarico.
6. Qual è la percentuale da versare subito?
La percentuale è indicata nell’ordinanza di vendita e può variare da un minimo del 10% ad un massimo del 60%.
7. Sono interessato alla partecipazione ad un'asta di vendita immobiliare con incanto. Il mio quesito riguarda la quota del 15% che deve essere versato al tribunale insieme alla cauzione del 10%: tale quota del 15% quali spese copre? Tenendo presente che l'eventuale passaggio immobiliare è da privato a privato posso stimare quanto il tribunale tratterrà e quanto dovrà restituire?
Il 15% richiesto copre le spese per le imposte relative all'acquisto (registro e/o Iva, ipotecarie e catastali ). La differenza viene restituita dopo aver effettuato i pagamenti inerenti. La stima è relativa alla situazione dell'acquirente-aggiudicatario. Infatti, se si tratta di prima casa la tassazione sarà del 4% (1% registro, 3% ipotecarie e catastali), 10% negli altri casi (7% registro, 3% ipotecarie e catastali). Vi sono poi modeste spese per copie e bolli. La differenza sarà restituita.
8. Per la partecipazione ad un'asta fallimentare immobiliare con incanto avrei bisogno di sapere:
se gli assegni da depositare devono essere intestati all'"Ufficio Esecuzioni Immobiliari" senza indicazione della citta' o altro;
se il deposito degli stessi e della domanda in carta legale puo' essere effettuato presso il tribunale di ……………….. il sabato mattina oppure solo dal lunedi al venerdi.
Circa l'intestazione degli assegni, ritengo che possa aggiungere il n. della procedura esecutiva e l'anno Ufficio Esecuzioni Immobiliari P.E. 409/2000), anche se dovrebbe essere valida l'intestazione come prescritto nella pubblicità, mentre, per il deposito presso la cancelleria, questa è aperta anche il sabato che quindi diventa giorno utile per il deposito delle istanze e delle domande di partecipazione.
9. Se una persona partecipa ad un asta e non se l'aggiudica dovrà comunque sostenere delle spese?
In caso di non aggiudicazione le uniche spese sono costituite dalla marca da bollo apposta sull'istanza in quanto le cauzioni sono restituite generalmente subito. Per cointestare il bene aggiudicato all'asta è necessario che tutti i cointestatari abbiano partecipato alla gara a meno che si tratti di acquisto tra coniugi in regime di comunione legale.
10. Volevo avere informazioni sulle spese che si sostengono oltre al prezzo d'asta (notai, tasse, ecc) e ai relativi importi, non le cifre esatte, che immagino siano variabili, ma avere un'idea abbastanza precisa.
Le spese che gravano la vendita immobiliare a carico dell'acquirente sono costituite dalle imposte di Registro (in alternativa l'imposta sul valore aggiunto), ipotecarie e catastali. Le aliquote delle imposte variano a seconda che si tratti di prima casa o di altra abitazione e sono: prima casa registro, ipotecarie e catastali 4% in alternativa, Iva 4% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) altra abitazione registro, ipotecarie e catastali 10% in alternativa, Iva 10% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) immobili commerciali o industriali registro, ipotecarie e catastali 10% in alternativa, Iva 20% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) Nelle vendite giudiziarie non ci sono altri oneri di rilievo, non essendoci spese notarili ed essendo le altre spese per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pegni, ecc.) a carico del venditore.
11. Nel caso di aggiudicazione, quanto tempo ho per versare il prezzo finale d’acquisto?
Il tempo è stabilito nell’ordinanza di vendita e può variare dai 30 ai 60 giorni.
12. E’ possibile visitare gli immobili prima di partecipare all’asta?
si di solito nell' ordinanza ce un custode o, tuttavia in caso di asta fallimentare, è possibile farlo dopo specifica autorizzazione del giudice.
13. Sono al corrente che nella maggior parte dei casi, gli immobili all'asta non sono visionabili.Mi chiedo come è possibile conoscerne lo stato?
E’ consigliabile avvalersi di un serio professionista, sulla piazza, in grado di valutare l’immobile oggetto dell’asta e farsi consigliare al meglio.
14. Cosa succede se l’immobile che ho acquistato all’asta , risulta essere occupato?
Nel caso in cui l’immobile risulta occupato con titolo valido, lo stesso diventa opponibile pertanto l’aggiudicatario dovrà rispettare le norme che lo regolano.Se invece è occupato senza alcun titolo, successivamente all’emissione del decreto di aggiudicazione dell’immobile, si potrà eseguire lo sgombero. I tempi tecnici variano dai 90 ai 150 giorni dalla prima notifica.
Aggiudicandosi un immobile occupato con regolare contratto cosa si deve fare con l'inquilino, da quando si è proprietari e si percepisce l'affitto?
Se si diviene proprietari di un'immobile occupato con contratto di locazione opponibile alla procedura in quanto stipulato prima del pignoramento, l'affitto diventa di pertinenza dell'aggiudicatario a decorrere dalla data del decreto di trasferimento che viene emesso dal giudice dell'esecuzione dopo l'integrale pagamento del prezzo e delle spese. Occorre ricordare che con il pignoramento, secondo la giurisprudenza prevalente, il contratto di locazione è automaticamente disdettato e, pertanto, se si vuole procedere nella locazione è opportuno stipulare un nuovo contratto, mentre, sarebbe comunque opportuno comunicare all'inquilino la decorrenza per il pagamento dell'affitto e le sue intenzioni circa il contratto.
15. Cosa posso fare se all'atto della consegna dell'immobile rilevo danni rilevanti causati da ignoti, di cui il curatore non aveva mai fatto parola?
Purtroppo non può fare molto perché la procedura vende gli immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, visti e piaciuti. Faccia presente la circostanza al curatore che sicuramente non ne era a conoscenza e potrà darle qualche indicazione sugli occupanti precedenti per agire nei loro confronti.
16. Quando vengono cancellate le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull’immobile?
La cancellazione verrà eseguita dopo aver effettuato il saldo prezzo a spese e a cura dell’acquirente.
17. Vorrei sapere in quali casi è possibile visionare un appartamento da acquistare all'asta, nel caso in cui l'appartamento è occupato, qual è la procedura di sgombero dell'immobile. In banca mi hanno sconsigliato di acquistare un appartamento gravato da ipoteche, porebbe chiarirmi il senso di questo punto (se è all'asta, l'ipoteca o il pignoramento non sono sempre presenti?). Potrebbe consigliarmi in quali casi è meglio non acquistare per i motivi sopra citati?
L'immobile posto in vendita all'asta è visionabile, solo per alcuni Tribunali, chiedendo al custode (o al curatore fallimentare) se indicati nella pubblicità, oppure alla cancelleria del tribunale.
Se l'appartamento è occupato occorre vedere se vi è un titolo valido (il contratto deve essere stato registrato prima del pignoramento). Se il contratto è opponibile, l'immobile è venduto occupato e occorrerà alla scadenza agire giudizialmente per ottenere il rilascio dei locali, mentre se il contratto non è opponibile (contratto stipulato dopo il pignoramento o non registrato) il decreto di trasferimento dell'immobile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dei locali. In questo ultimo caso i tempi per ottenere liberi i locali oscillano da 6 a 8 mesi dal precetto (intimazione a lasciare liberi i locali entro un termine fisso).
Tutti gli immobili venduti in procedure esecutive sono pignorati e molto spesso gravati da ipoteche. Ma, però, l'immobile viene venduto dalla pubblica asta libero da ipoteche, pignoramenti o altro e, il decreto di trasferimento (uguale al rogito notarile) contiene l'ordine al conservatore dei registri immobiliari di cancellare le ipoteche e i pignoramenti iscritti su quel bene.
L'acquisto di un immobile all'asta presso il tribunale rappresenta sempre l'acquisto di un bene importante che deve essere attentamente valutato in ogni parte. Nell'acquisto nelle pubbliche aste di beni soggetti a pignoramento immobiliare o di proprietà di imprese fallite non vi è mai il rischio di acquistare un immobile ipotecato o pignorato perché la procedura pubblica di vendita libera l'immobile da tutti i pesi e gravami iscritti (d'altra parte che senso avrebbe se il creditore ipotecario che agisce per il pignoramento e la vendita del bene mantenesse l'ipoteca sul bene stesso?).
18. Vorrei partecipare ad un asta avente per oggetto un immobile occupato con la seguente particolarità: contratto stipulato anteriormente all'atto di pignoramento, ma registrato successivamente. Posso far valere la non opponibilità nel caso in cui diventi proprietario?
Ritengo che la non opponibilità del contratto alla procedura esecutiva debba essere in primo luogo rilevata dal giudice in sede di pubblicità e successivamente in sede di emissione di decreto di trasferimento, che deve contenere l'ordine di sloggio dato all'occupante senza titolo. Solo a questo punto, attraverso il precetto, potrà far valere l'inopponibilità del contratto.
19. Il mio negozio è andato all'asta per vari motivi. Ho necessità di conoscere una banca o una finanziaria che mi possa aiutare nel riacquistare il negozio.
Non ho capito se è andato in vendita all'asta il suo negozio di proprietà o il suo negozio dove esercita in regime di locazione una attività commerciale o altro. La circostanza è importante perché, se è il proprietario, potrà chiedere a norma di legge, la conversione del pignoramento nel versamento di una somma (all'istanza da rivolgere al giudice dovrà allegare un assegno circolare di 1/5 del debito vantato dai creditori aventi diritto e intervenuti nel pignoramento). La restante somma fino a copertura integrale del debito (4/5) e delle spese di procedura, dovrà essere versata in circa 9 mesi. All'esecutato è fatto divieto di partecipare alla gara di vendita del suo immobile, per cui non troverà nessuna banca che possa finanziare questo acquisto che sarebbe illegale. Altra cosa è se è titolare del contratto di locazione di un negozio che è oggetto di espropriazione forzata. In questo caso potrà rivolgersi alle banche indicate nella pubblicità, per esempio del Tribunale di Monza sul Corriere della Sera, dove sono indicate le banche convenzionate con il tribunale ed avviare con loro una trattativa.
20. Vorrei sapere a carico di chi sono le spese di cancellazione delle ipoteche gravanti su di un immobile che viene venduto all'asta
A carico della procedura, in quanto l'immobile viene venduto libero da ogni gravame.
21. Vorrei sapere se io e la mia fidanzata possiamo acquistare ad un'asta immobiliare e cointestarci l'immobile? Basta che la domanda sia presentata da tutti e due?
Quanto lei afferma è corretto in quanto per ottenere la cointestazione è necessario:
a) presentare insieme domanda di partecipazione alla vendita;
b) partecipare insieme all'udienza fissata dal giudice (alternativamente può partecipare uno solo di voi munito di procura speciale notarile).
22. Vorrei partecipare ad un'asta immobiliare del tribunale di ……………... Se mi aggiudico l'asta, in che modo e con quale procedura posso ottenere un mutuo?
Per poter ottenere un mutuo su un immobile da acquistare ad una pubblica asta è opportuno muoversi in tempo e predisporre tutta la documentazione necessaria e far fare alla banca l'istruttoria prima di partecipare all'asta. Una volta ottenuto l'assenso di massima della banca e focalizzato i tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo, occorre definire con la banca stessa le modalità di erogazione, ovvero se farà un prefinanziamento oppure se il mutuo dovrà essere contestuale al decreto di trasferimento. Il procedimento di erogazione contestuale al decreto di trasferimento richiede un intervento a tre (giudice, banca e aggiudicatario) che è piuttosto laborioso e, pertanto, è consigliabile assicurarsi in anticipo che non vi siano problemi.
23. Cosa posso fare se al momento dell’immissione in possesso dell’immobile, questo non mi piace?
Rivenderlo! Gli immobili all’asta sono venduti nello stato di fatto e di diritto.
24. Le spese condominiali non pagate dall'esecutato, che spesso sono evidenziate nelle perizie, sono a carico di chi si aggiudica l'immobile?
La legge prevede che per le spese condominiali l'acquirente-aggiudicatario risponde in solido con il venditore-esecutato per le spese dell'anno in corso e di quelle dell'anno precedente. Questo vuol dire che l'amministratore del condominio può chiedere indipendentemente alla procedura o all'aggiudicatario-proprietario il pagamento delle spese, salvo il diritto di quest'ultimo ad intervenire nella procedura esecutiva e chiederne il rimborso.
Nell'individuazione dell'anno (anno solare o anno condominiale vi sono divergenti interpretazioni giurisprudenziali, anche se oggi l'orientamento è nel considerare quale anno l'annualità prevista dal regolamento del condominio.
25. Vorrei delucidazioni sulla reale modalità di svolgimento dell'asta giudiziaria nel caso di asta senza incanto.
Lo svolgimento dell'asta è molto semplice: il giorno fissato, il giudice dell'esecuzione accompagnato dal cancelliere apre l'udienza all'ora fissata nell'ordinanza (l'orario compare anche sulla pubblicità) e fa chiamare all'interno e all'esterno dell'aula i partecipanti interessati all'immobile "ore 9,00 immobili di via........ Monza". Le persone interessate che hanno presentato offerta si presentano davanti al giudice e dichiarano il "motto" scritto sulla busta che viene estratta da tutte le buste pervenute per l'udienza di quel giorno, aperta e controllata in ogni parte. Se tutto è fatto secondo le istruzioni, il giudice ammette l'offerente. Nel caso in cui fossero presenti più offerenti il giudice li ammette alla vendita e inizia la gara durante la quale si aggiudica l'immobile il maggiore offerente. La gara si svolge durante il tempo fissato da tre candele elettroniche che scorrono sullo schermo del computer dell'aula. Diventa aggiudicatario chi dopo la sua offerta ha visto scorrere le tre candele senza altre offerte. Per una migliore conoscenza della procedura, dato che le udienze sono pubbliche, perché non va in tribunale in uno dei giorni in cui si tengono le udienze di vendita a curiosare?
26. Vorrei conoscere le modalità di svolgimento dell’asta giudiziaria con incanto.
E’ la classica gara al rialzo che si tiene davanti al Giudice o presso lo studio di un Notaio da lui delegato. Colui il quale ha presentato domanda di partecipazione potrà offrire, quando il giudice aprirà l’incanto,il prezzo a lui conveniente, rispettando il minimo rialzo previsto dall’ordinanza di vendita.
27. E’ vero che esistono società come la vostra che curano l’acquisto dell’immobile durante l’incanto, senza che l’interessato sia presente?
Si, basta dare giusta procura.
28. Un immobile messo all’asta può essere acquistato prima dell’incanto?
Si, tenuto conto che dovranno essere pagati tutti i debiti gravanti sull’immobile e chiedere l’estinzione della procedura.
29. Se l’inadempiente non ha la possibilità di pagare i suoi debiti e quindi di riscattare il suo immobile, può partecipare all’asta per tentare di recuperarlo?
No.
30. Che vuol dire asta deserta?
Se alla data dell’asta non vi sono offerenti, allora si dice che l’asta è deserta.
31. Quando in sede d’asta si presenta un solo offerente a concorrere all’aggiudicazione dell’immobile, cosa succede?
In questi casi l’offerente si aggiudica provvisoriamente l’immobile con il prezzo base più il rilancio minimo, previsto dall’ordinanza di vendita.
32. E’ vero che bisogna aspettare 10 giorni, per essere certi che l’immobile sia stato aggiudicato?
Si, perché si può far ricorso all’Art. 584 del Codice Civile che stabilisce che chiunque può presentare, ad asta avvenuta entro 10 giorni, un’offerta superiore di almeno 1/6 al prezzo di aggiudicazione. In questo caso il Giudice deciderà di rifissare una seconda data per l’incanto.
33. Sono al corrente che è possibile presentare entro 10 giorni dalla data d’asta un’offerta pari ad 1/6 del prezzo di aggiudicazione e che il Giudice in tal caso stabilirà una nuova data per l'incanto. Quello che invece vorrei sapere è se il prezzo di base d’asta subirà dei cambiamenti.
Si riparte dal prezzo di aggiudicazione provvisoria più l’aumento di 1/6.
34. Il mio immobile è andato all’asta per svariati motivi. Possiedo in parte della liquidità ma non è sufficiente a saldare il debito con i miei creditori.Vista la mia posizione, nessun Istituto bancario è in grado di erogarmi un mutuo. La cosa che vi chiedo è se posso intestare il mutuo a mio figlio e chiedere la restante somma che mi serve per non perdere l’immobile?
Si, è possibile se ci sono tutti i presupposti per stanziarlo.
35. Può un Istituto di Credito finanziare l'acquisto di un immobile, aggiudicato con un asta o espropriazione immobiliare? In che modo (qual'è la procedura), fatto salva la redditività degli aggiudicatari, e quali sono gli Istituti?
È sicuramente possibile che un istituto di credito finanzi l'acquisto di un immobile aggiudicato in una pubblica asta e alcuni istituti di credito hanno stipulato apposite convenzioni con tribunali tendenti a limitare le spese e i tassi di interesse. Le procedure, però, variano da tribunale a tribunale e, oserei dire, da situazione a situazione, pertanto gli strumenti più usati sono:
se vi è capienza patrimoniale dell'aggiudicatario, con un mutuo fondiario prefinanziato (cioè con un prefinanziamento in attesa del mutuo vero e proprio che sarà stipulato non appena sarà stato trasferito l'immobile);
in altri casi con un mutuo ipotecario erogato contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento e all'iscrizione dell'ipoteca;
in altri casi ancora con l'erogazione di un mutuo condizionato (condizionato all'emissione del decreto di trasferimento) come vede, le modalità sono molte e, però, richiedono che i contatti con le banche siano intrapresi prima della decisione di partecipare alla vendita per garantirsi la possibilità, se aggiudicatario, di chiudere l'operazione con il pagamento e il trasferimento del bene. Circa gli istituti, non possiamo in questa sede precisare quali sono, ma riteniamo che Lei possa agevolmente trovarli in quanto sono indicati nella pubblicità delle aste che viene fatta dai tribunali che hanno stipulato convenzioni (p.e., Corriere della Sera per Tribunale di Monza).
36. Un immobile messo all'asta puo' essere riscattato prima? cioe' il debitore puo' risolvere i suoi debiti ed evitare l'eventuale messa all'asta? se sì, l'immobile risulta sgravato da ogni problema?
La risposta al suo quesito è si: il debitore può pagare i suoi debiti ed estinguere il pignoramento prima dell'asta in molti modi, tra i quali:
procedere alla conversione del pignoramento (il pignoramento, su istanza del debitore, viene convertito nel versamento di una somma di denaro pari a quanto necessario per pagare tutti i creditori e le spese della procedura sino a quel momento);
regolare le proprie pendenze con i creditori separatamente ed ottenere dagli stessi, oltre alla dichiarazione di non avere più nulla da pretendere, la desistenza dal pignoramento. In questo caso dovrà pagare le spese della procedura, se queste non sono state anticipate dal creditore procedente, chiedendone la liquidazione al giudice dell'esecuzione.
In entrambe i casi prospettati, con il pagamento di tutti i creditori il debitore esecutato evita l'asta (che viene annullata perché si estingue il pignoramento) e riprende la piena disponibilità dell'immobile. Nel caso b) dovrà procedere alla cancellazione delle ipoteche eventualmente iscritte (perché ha pagato tutti i debiti ad essa inerenti), mentre, nel caso a) la cancellazione è ordinata dal giudice dell'esecuzione. Occorre, per evitare spese inutili (perizia, pubblicità, ecc.) attivarsi per tempo nella proposta di pagamento.
37. Vorrei sapere se una volta partecipato ad un’asta immobiliare con esito positivo, potrò intestare l’immobile a mio figlio.
Si se preventivamente nella domanda di partecipazione è stata espressa richiesta. Nel caso di minore dovrà essere presentata l’autorizzazione del Giudice titolare.
38. Che cos'è una transazione di crediti?
E’ una trattativa extra giudiziale con gli Istituti di credito.
39. Vorrei gentilmente sapere il significato del termine "quota di 1/2 indivisa del diritto di superficie"
Il diritto di superficie consiste nella proprietà della/e costruzione/i al di sopra del suolo ovvero nel diritto di edificare e mantenere sopra un suolo una costruzione. Solitamente il diritto di superficie è conglobato nel diritto di proprietà immobiliare ma a volte la proprietà del terreno e del sottosuolo appartengono ad un soggetto diverso.
Qualunque diritto reale (gravante cioè su delle cose, "res" in latino) può appartenere a più persone, anche il diritto di superficie: ciascuna di queste sarà titolare di una quota di tale diritto corrispondente al numero dei contitolari (1/2 se sono due; 1/3 se sono tre e così via). Nel sua caso, "quota di ½ indivisa del diritto di superficie" evidenzia la proprietà parziale (1/2 appunto) del diritto di superficie di un bene indiviso.
40. Sono proprietario di 1/12 di un immobile. Desidererei sapere il percorso per mettere all'asta tale immobile per recuperare la quota a me spettante.
Per poter procedere alla vendita all'asta dell'immobile per la parte di sua proprietà deve innanzitutto proporre un giudizio di divisione in esito al quale se l'immobile è divisibile le viene assegnata la sua parte e potrà procedere alla vendita con le modalità che desidera. Se, invece, l'immobile non fosse divisibile, in mancanza di volontà di acquisto da parte degli altri comproprietari, il giudice ne disporrà la vendita all'asta. È necessario, però, che si consulti con un legale perché sono tutte attività che necessitano obbligatoriamente la nomina di un legale che l'assista.
41. L’immobile all’asta occupato da persone anziane, senza un regolare contratto di locazione, al momento dell’aggiudicazione devono comunque lasciare l’immobile?
Si.
42. Dopo l’aggiudicazione di un incanto e trascorsi i 10 giorni per le offerte di un sesto, l’immobile quando viene effettivamente consegnato?
Bisogna innanzitutto effettuare il saldo prezzo nei termini previsti dall’ordinanza di vendita, in seguito si iniziano le pratiche per lo sgombero.
43. Che cosa è un’asta al ribasso?
L’asta al ribasso è un particolare tipo di asta al buio che, al termine del tempo di offerta, stabilisce che ha diritto d’acquisto colui che ha presentato l’offerta unica più bassa.
44. Cosa è l’offerta unica più bassa?
È l’offerta che, ad asta conclusa, risulta essere quella presentata da un solo utente e quella più bassa tra tutte le proposte di acquisto avanzate.
45. Cosa si intende per tempo di offerta?
Il tempo di offerta è il lasso di tempo stabilito sin dall’inizio per ogni asta nel quale è possibile presentare la propria offerta di acquisto. È scandito da un orologio presente nel box di ciascuna asta che segna il tempo ancora utile (giorni, ore, minuti, secondi) per lanciare la propria proposta d’acquisto.
46. È possibile conoscere le offerte avanzate dagli altri acquirenti ad asta in corso?
No, tutte le offerte rimangono segrete per l’intero tempo dell’offerta. Solo ad asta conclusa si conosce l’offerta unica più bassa aggiudicatrice del prodotto e l’identità dell’acquirente.
47. Che cosa è cambiato di recente nelle Vendite Immobiliari?
L'introduzione, il primo marzo 2006, delle nuove norme del Codice di Procedura Civile (modificato dalla Legge 80/2005 e dalla Legge 263/2005) ha avviato la nuova prassi delle vendite immobiliari. La vendita senza incanto, fino ad oggi usata in maniera residuale, è adesso un passaggio obbligato della procedura di liquidazione del bene staggìto. La riduzione dei tempi del processo esecutivo (18 mesi tra deposito della documentazione ipocatastale e distribuzione del ricavato) e la nomina/surroga del custode giudiziario permette a chiunque, e ovunque, di avvicinarsi alle vendite giudiziarie.
48. Come posso essere informato in maniera costante sulle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari?
Sono tre i canali informativi:
la stampa (quotidiani, free press ed eventuali riviste specializzate);
il web;
gli "uffici immobiliari" del Tribunale, o ad esso collegati (Cancelleria esecuzioni immobiliari, Associazione Notarile e Istituti Vendite Giudiziarie).
On line i bandi sono pubblicati, come previsto dall'art. 490 C.p.c., in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine di presentazione delle offerte, o della data dell'incanto.
49. E' possibile visionare l'immobile che interessa?
Uno dei principali obiettivi della riforma delle procedure è stato quello di aprire le vendite giudiziarie al grande pubblico. Risultato imprescindibile dalla possibilità di vedere coi propri occhi i beni proposti. Tale facoltà è stata definita in termini di legge con la previsione (di cui all'art. 560 co.6) che "Il giudice, con l'ordinanza di cui al primo comma, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi perché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita". Il custode svolge la funzione agente immobiliare, informando sul percorso da seguire, gli adempimenti al momento della vendita, la documentazione (ordinanza, perizia e planimetria) cespiti. Sul nostro sito è possibile prendere appuntamento con il custode: tramite fax, od on line compilando il form.
50. Quali sono i tempi tecnici per gli adempimenti e come si procedere per la gara?
Le informazioni necessarie si trovano sull'ordinanza di vendita (art. 490 c.p.c. v. sopra), il documento con cui il Giudice dell'Esecuzione detta disposizioni ai soggetti coinvolti nel processo esecutivo (creditore procedente, custode, delegato alla vendita). Nell'ordinanza-tipo sono reperibili: i dati identificativi della procedura; la delega al Notaio, o ad altro professionista. Nell'avviso di vendita sono indicati: il prezzo base per le offerte, il termine entro cui presentare le offerte, l'istituto bancario e numero di libretto (può essere postale) dove effettuare il versamento, la data e l'ora dell'udienza per l'esame delle offerte. Il Giudice, o il delegato alla vendita, il giorno fissato -alla presenza degli offerenti- esamina le offerte, procedendo quindi secondo le modalità di seguito esposte: se è pervenuta un'unica offerta, e quest'ultima è superiore di un quinto al prezzo base, la stessa è senz'altro accolta; se inferiore al prezzo base maggiorato di un quinto si procede all'aggiudicazione salvo, nel caso di dissenso del creditore, la riproposta all'incanto; in caso di più offerte, si procede ad una gara con aggiudicazione in favore del maggior offerente, anche in caso di mancanza di adesioni alla gara. In caso di aggiudicazione del bene si diviene aggiudicatari provvisori. E' allora obbligatorio: depositare entro x giorni dall'aggiudicazione definitiva sul medesimo libretto dove è versata la cauzione il residuo prezzo di aggiudicazione e le spese per il trasferimento; depositare in cancelleria entro lo stesso termine la ricevuta dell'avvenuto versamento a saldo; dichiarare la tuaresidenza, o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita dichiarare entro tre giorni, se rappresentati da procuratore legale, alla Cancelleria la propria identità. In mancanza l'aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore.
51. Perché si parla di aggiudicatario provvisorio e aggiudicatario definitivo?
Nelle vendite con incanto, nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione, è ancora possibile avanzare offerte d'acquisto purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione. Tali offerte devono esser avanzate con le stesse modalità del bando iniziale, con la differenza che la cauzione deve essere uguale al doppio della somma versata per la gara. Possono partecipare: offerenti in aumento; l'aggiudicatario; gli offerenti alla precedente gara (purchè abbiano integrato la cauzione).
52. Che fine fa la cauzione?
Non essendosi aggiudicati il bene, si riceve mandato di recupero dell'intera cauzione. Solo in caso in cui non si abbia potuto completare la procedura di partecipazione, senza giustificato motivo, la cauzione viene restituita nella misura di 9/10.
53. Cosa succede se il versamento non avviene nei termini e nei modi stabiliti dal Giudice?
Il Giudice dichiara la decadenza dell'aggiudicatario e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene riproposto all'incanto e se il prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore a quello della gara/incanto precedente l'aggiudicatario decaduto è tenuto a pagare la differenza.
54.Se non dispongo di contanti sufficienti come posso partecipare a una gara, o a un incanto?
Novità della riforma. Grazie collaborazione dei Tribunali con istituti bancari è possibile ottenere finanziamento assistito da garanzia ipotecaria.
55. Quando si raggiunge il possesso reale dell'immobile aggiudicato?
L'atto che mette in possesso del bene è il decreto di trasferimento, con cui il Giudice dell'Esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando contestualmente la cancellazione delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche. Con il decreto, se non avvenuto prima, il giudice ingiunge al debitore, o al custode di liberare il bene.
56. Come si può sapere se gli appartamenti che sono stati messi all'asta mesi precedenti sono stati aggiudicati o meno?
Per conoscere lo stato delle vendite è necessario recarsi presso la cancelleria del tribunale e chiedere al personale notizie in merito agli immobili che interessano. È opportuno recarsi con qualche indicazione che consenta di rintracciare gli immobili (al limite con copia del giornale che ha pubblicato l'inserzione).
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