giovedì 27 maggio 2010

Vendita loft e mansarde: la nuova tendenza del mercato immobiliare

Sapete cosa sono i loft? Sicuramente si!
Sono delle abitazioni ricavate da un ambiente unico, solitamente un locale commerciale dismesso la cui superficie è inferiore a 150mq. Per essere agibili ad uso abitativo i loft devono avere tutte le dotazioni igienico-sanitarie e tecnologiche adatte, senza che ci sia bisogno di alcuna modifica strutturale.
Nel caso in cui si voglia aumentare la superficie oltre i 150 mq, è necessario presentare un progetto all’amministrazione comunale e pagare una quota corrispondente all’aumento di valore del loft e al carico urbanistico che tale trasformazione comporta.

La vendita di loft ha avuto il suo boom negli anni Ottanta grazie a moltissimi film di successo che li ha trasformati in un vero e proprio status simbol per molti single e molte giovani coppie. La vendita di loft quindi è stata fino a pochi anni fa uno dei maggiori guadagni provenienti dalle compravendite immobiliari, in particolare di quelle milanesi, basta pensare che il capoluogo lombardo conta quasi quarantamila loft venduti.
Nella capitale, invece, si è sempre registrata una scarsa
vendita di loft, perché i locali commerciali che esistevano negli anni Ottanta e che sono stati resi abitativi erano talmente pochi che oggi inevitabilmente hanno prezzi inaccessibili.

Ma forse ciò che non tutti sanno è che i loft all’atto pratico non sono poi così convenienti e le ragioni sono essenzialmente tre: essendo a tutti gli effetti immobili commerciali, i loft non possono essere oggetto di un mutuo per la prima casa, non ci si può prendere la residenza e non si possono ottenere gli sgravi fiscali legati alla prima casa.
Proprio per questo negli ultimi anni la vendita di loft ha registrato un enorme calo e la tendenza del mercato sta voltando decisamente pagina.

Oggi va di moda la mansarda, ovvero un appartamento sito all'ultimo piano di un palazzo da dove si ha la sensazione di avere un controllo assoluto dell’intera città e soprattutto da dove si può godere di una vista panoramica mozzafiato!
Così se da un lato la vendita di loft è diminuita sensibilmente a causa della loro scarsa praticità e il loro eccessivo costo, le mansarde invece spopolano da nord a sud.

Di seguito riportiamo l’elenco di città in cui si registrano maggiori investimenti immobiliari destinati alle mansarde con i relativi costi di queste ultime:
  1. Al primo posto c’è Torino, dove si arriva a spendere 2600 € al mq, circa il 6% in meno di un appartamento;
  2. al secondo posto Bologna, dove si pagano 3260 € al mq, con un risparmio dell’11% rispetto ad un appartamento;
  3. al terzo posto c’è Roma, dove però i costi delle mansarde sono decisamente più alti: occorrono in media 4.400 € al mq;
  4. al quarto posto c’è Napoli, dove si registrano i prezzi più bassi che si aggirano intorno ai 2.800 € al mq.
E Milano, la città che eccelleva per il maggior numero di vendite di loft? Anche Milano ha deciso di cambiare rotta e di dirigersi verso la tendenza immobiliare del momento. Il mercato delle mansarde a Milano, infatti, rappresenta il 5% dell’offerta sul nuovo/ristrutturato, qui questa tipologia di appartamenti ha dei costi che si aggirano intorno ai 3650€ al mq, il che corrisponde ad un risparmio pari al 17% rispetto ad un appartamento con le medesime caratteristiche.
Questo il quadro generale delle grandi città, ma c’è da dire che le mansarde sono di voga anche nelle altre regioni d’Italia, dove chi non può permettersi un tale investimento per l’acquisto della propria casa preferisce prenderla in affitto. Rappresentativi a riguardo sono i dati sempre in crescita delle mansarde in affitto in Abruzzo.

A rivelare il crollo della vendita dei loft e a render noti i dati della moda del momento che invece si dirige sulle mansarde è Carlo Giordano, amministratore delegato di gruppo Immobiliare.it che precisa: "Il loft è, ed è stato, un fenomeno metropolitano importante, ma proprio per cavalcarne la moda, troppo spesso si è cercato di far passare sotto questa definizione immobili che non sono loft o, anche se si trattava effettivamente di loft, si tacevano alcuni particolari che poi, all'atto dell'acquisto creavano grossi. Oggi, invece, l'attenzione di molti acquirenti si sposta sulle mansarde, espressione della nuova creatività immobiliare".

giovedì 20 maggio 2010

Le fasi della compravendita immobiliare

Blog Immobiliare, attento alle esigenze di tutti i suoi lettori, ha pensato di rivolgersi questa volta a chi è stanco di stare in una casa in affitto e sta pensando di comprarne una.
Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi. Per questo abbiamo pensato di riassumerle qui di seguito:

1. La proposta irrevocabile d'acquisto
.
Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto, sotto forma di telegramma o di raccomandata con ricevuta di ritorno, e spedirla al venditore, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. Tale acconto è in realtà facoltativo, perché l’impegno da parte dell’acquirente viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di tale somma di denaro. In questa proposta, che impegna esclusivamente l’acquirente, va manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle stesse condizioni che sono state proposte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella
compravendita immobiliare come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà l’assegno, dato come acconto, che varrà da caparra confirmatoria. In caso contrario il venditore restituirà l’assegno versato.
Gli elementi indispensabili che devono necessariamente essere inseriti nella proposta d’acquisto sono:

  • i dati del venditore e dell’acquirente;
  • l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
  • il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
  • i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare.
2. L'accettazione della proposta d'acquisto.
Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall'acquirente nella proposta, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.

3. Il contratto preliminare.
E' a tutti gli effetti una promessa di vendita di immobili e precede l’atto notarile.
In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto "rogito".

Il consiglio che Blog Immobiliare da ai suoi lettori è di redigerlo nella forma più dettagliata possibile e in carta da bollo in modo che la fase di registrazione sia facilitata.

Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.

È possibile trascrive tale contratto nei registri immobiliari facendo uso della carta da bollo e facendo autenticare le firme dal notaio.
In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo. Lo svantaggio di questa operazione è il costo: ci sono i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non è recuperabile se la casa è venduta dal costruttore.
Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

  • i dati dell’acquirente e del venditore;
  • il prezzo dell'immobile;
  • i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;
  • la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;
  • la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;
  • la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
  • la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;
  • il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
  • la clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
  • le eventuali clausole penitenziali;
  • la data e la firma dei contraenti.
Uno dei punti più importanti tra quelli appena elencati è la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale. Se entrambe le parti sono d'accordo sul non concludere la compravendita immobiliare, basterà invece firmare un semplice accordo per evitare di far scattare questa clausola. Nello specifico esistono tre forme di clausole penitenziali:
  • La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all'acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

  • La caparra penitenziale a differenza di quella precedente, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato può solo riceverla.

  • L'acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.
Bisogna quindi fare molta attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso o nella proposta irrevocabile d'acquisto, in modo che sia chiaramente specificato l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

4. L'atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.
Viene redatto da un notaio, ma lo si può anche redigere in forma privata facendo autenticare le firme. Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.

All’atto di compravendita immobiliare va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati e se la casa risulta in regola, il venditore potrà inserire nell’atto di compravendita immobiliare una dichiarazione che avrà valore di atto notorio
.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente.

Nel momento in cui si firma l’atto di compravendita immobiliare di prassi vengono pagate anche le mediazioni, l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.

Il mezzo di pagamento più utilizzato è l'assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso, raramente il saldo viene pagato in contanti, ma possono essere anche utilizzati i semplici assegni bancari, oppure le cambiali.


Blog Immobiliare spera di aver chiarito le idee a tutti coloro che stanno pensando di comprare casa.
Nel frattempo vi auguriamo il nostro in bocca al lupo!

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