Leasing immobiliare: cos’è e quali sono i vantaggi

Il termine leasing deriva dall’inglese to lease che significa affittare ed indica la locazione finanziaria. Con il contratto di leasing un soggetto (locatore o concedente) concede ad un secondo soggetto (utilizzatore) il diritto di utilizzare un determinato bene a fronte del pagamento di un canone periodico. Alla scadenza del contratto per l'utilizzatore c’è la possibilità di acquistare il bene stesso. Il primo canone da pagare di solito è di entità maggiore rispetto ai successivi e viene chiamato maxicanone o maxirata iniziale. Così si riducono i rischi di perdita del concedente: in caso di insolvenza dell'utilizzatore il locatore si riappropria del bene. Si presume che il valore di mercato dell’immobile sommato alla maxirata iniziale e ai canoni già corrisposti superi i costi sostenuti dal locatore.

Il leasing immobiliare è una forma di finanziamento molto usata per l'acquisto di immobili o per la ristrutturazione di un vecchio immobile occupato. L’uso del leasing immobiliare è sempre più frequente. I mutui sono poco flessibili (a parte la variabilità del tasso d'interesse) e si adattano poco alle esigenze del compratore.

Premesso che a volte conviene più acquistare un immobile che prenderlo in affitto, rimane da scegliere se fare un mutuo o un leasing. Le differenze tra mutuo e leasing immobiliare sono essenzialmente due:

• Rispetto un normale mutuo, il leasing ha una durata più breve: da un minimo di cinque anni ad un massimo di venti anni. All’atto pratico dura mediamente 12 anni. Per periodi più lunghi è più conveniente fare un mutuo.

• Il leasing immobiliare è molto più flessibile del mutuo normale: la maxirata iniziale è inclusa tra il 10 ed il 30% del capitale. È chiaro che maggiore è la maxi rata iniziale, minori saranno gli interessi passivi da pagare e la rata per il riscatto finale, che può variare dall'1% al 30%.
Nulla di ciò è previsto nel semplice mutuo fatto alle famiglie per comprare casa.

Il leasing immobiliare può essere più conveniente di un mutuo, soprattutto per le piccole e medie imprese.

Spesso le aziende ricorrono al leasing immobiliare per finanziare la costruzione di un nuovo immobile. I canoni di leasing decorrono ad immobile completato.

Per le aziende il leasing ha anche dei notevoli vantaggi in termini fiscali, infatti permette di ammortizzare l'immobile acquistato in un periodo che oscilla tra gli otto ed i nove anni, mentre nei processi ordinari (ad esempio mutui) si ha l'ammortizzamento in 30 anni e la decucibilità riguarda solo la quota degli interessi passivi e non il capitale. Inoltre nel leasing immobiliare si ha la deduzione delle rate per intero, quindi comprensive di capitale, se il piano di ammortamento dura almeno 8 anni.

I vantaggi fiscali sono minori per i lavoratori autonomi e per i privati, che possono detrarre solo il valore catastale dell’immobile. Se poi esso viene usato come abitazione la deduzione è applicabile solo per la metà dell’importo complessivo.

Esiste anche una particolare formula di leasing immobiliare che è il lease-back. Essa prevede la cessione di un immobile di proprietà ad una società di leasing continuando però ad occupare l’immobile per l’intera durata del piano di ammortamento. L’immobile sarà ricomprato dal suo proprietario originario al termine del contratto. Questo tipo di contratto consente di godere dei benefici fiscali grazie al passaggio di proprietà al momento della stipula ed è una buona soluzione per ottenere liquidità nella ristrutturazione di un immobile.