domenica 12 dicembre 2010

La locazione

ENZO DI MEO interviene su blog-immobiliare
LA LOCAZIONE
Il mercato immobiliare italiano ha dovuto fare i conti per oltre trent'anni, dal blocco dei fitti degli anni Sessanta alle norme sull'equo canone, entrate in vigore nel 1978 e rimaste invariate fino al 1992, con leggi che di fatto disincentivavano la locazione. Quando un proprietario non ha convenienza ad affittare secondo le leggi o cerca di vendere la casa o cerca di aggirare le leggi; quando un inquilino non trova chi gli affitta la casa a prezzo di legge appena può la casa se la compra.

Ora la situazione è cambiata. Nel 1992 i cosiddetti “patti in deroga” sono riusciti a scardinare uno degli aspetti più controversi dell'equo canone, l'obbligatorietà di affittare a canone stabilito per legge. Con la legge 431/98 alcuni aspetti fortemente limitativi dell'equo canone sono stati aboliti e il proprietario può scegliere se affittare senza nessun vincolo purché il contratto abbia una durata minima di quattro anni rinnovati automaticamente alla scadenza per lo stesso periodo oppure se locare a un canone concordato a livello comunale tra le associazioni di proprietari e inquilini, ottenendo in cambio la possibilità di ottenere una durata del contratto ridotta (tre anni più due di rinnovo automatico) e, soprattutto, la possibilità di accedere a sostanziosi sconti fiscali.

La legge ha vivacizzato il mercato e oggi nelle grandi città (dove la richiesta di locazione è percentualmente più forte) l'offerta è tornata a crescere e riguarda, anche se in quota modesta, immobili di un certo pregio. Un contratto di locazione però, anche con le nuove norme, fa nascere un rapporto che con una certa frequenza dà adito a litigi e incomprensioni tra proprietario e inquilino, dando lavoro ad avvocati e giudici. Per questo, prima di cercarsi una controparte, sia il proprietario sia il potenziale inquilino devono valutare molto bene con chi si ha che fare e, prima di sottoscrivere un contratto complesso come quello di locazione, pesarne il contenuto parola per parola.
LEGGI SUGLI AFFITTI
Trovare il giusto mezzo non è sempre facile: le cose poi si complicano quando in ballo c'è un bene primario come la casa. Quando un immobile viene locato da una parte ci sono le esigenze del proprietario non solo di ricavarne un reddito ma anche quella di poter rientrare nella disponibilità del bene quando ne abbia bisogno. Dalla parte dell'inquilino le esigenze di pagare un canone sostenibile e la certezza di avere il tempo per trovare un'altra soluzione quando bisogna sloggiare.

Non sta a noi giudicare se le soluzioni di compromesso adottate nel tempo dal legislatore siano le più idonee a contemperare gli interessi di proprietari e inquilini. Quello che possiamo fare è invece illustrare che cosa dicono le norme sulla locazione di appartamenti.

In concreto oggi si possono riscontrare cinque ipotesi. Le prime quattro sono previste espressamente dalla legge sulle locazioni oggi in vigore, la 431/98.

1) il proprietario è disposto a locare per otto anni (quattro più quattro di rinnovo automatico): può chiedere il canone che vuole;

2) il proprietario accetta di locare a un canone e a condizioni normative prefissate; in cambio il contratto dura 5 anni (tre più un rinnovo automatico di altri due);

3) il proprietario vuole locare per meno di 18 mesi perché avrà bisogno a breve della casa o perché ha trovato un inquilino con esigenze transitorie. Se l'immobile si trova in un comune considerato ad alta tensione abitativa dovrà locare a canone prefissato, negli altri comuni invece potrà locare a canone libero;

4) il proprietario vuole locare per un massimo di due anni a uno o più studenti universitari non residenti nel comune: deve chiedere lo stesso canone previsto per le locazioni a canone concordato, ma gode di sconti fiscali.

La quinta ipotesi invece fa riferimento alle norme, molto meno restrittive, del codice civile. Perché si possa fare un contratto così congegnato però deve ricorrere una o l'altra delle seguenti condizioni:

1) l'immobile è di lusso o sottoposto a vincolo storico-architettonico;

2) la locazione ha esclusivamente finalità turistica;

3) la locazione riguarda una foresteria: si affitta a una società, che utilizza l'immobile esclusivamente a dipendenti e clienti che non risiedono nel comune;

4) viene locato solo un box o un magazzino.
LOCAZIONE A CANONE LIBERO
La legge sulle locazioni prevede quattro tipi di locazione: libere, a canone concordato, per uso transitorio e per studenti universitari. L'ipotesi di gran lunga più frequente però è la prima. Proprietario e inquilino si accordano liberamente sul canone e il contratto dura quattro anni tacitamente rinnovati per altri quattro salvo alcune eccezioni..

Quella della durata è l'unica prescrizione tassativa della legge; se le parti si accordano per durate inferiori il contratto non è nullo ma vengono annullate le pattuizioni riguardanti il canone, che viene ricalcolato secondo le regole dei contratti concordati.

Naturalmente il canone va stabilito una volta per tutte e non può essere mutato nel corso della locazione. Il suo aggiornamento può essere per contratto stabilito secondo i criteri più vari, ma la prassi è quella di determinarlo al 100%dell'indice Istat del costo della vita.

Ci siamo soffermati su questi aspetti perché sono le uniche disposizioni veramente obbligatorie della legge; per il resto proprietario e inquilino possono concordare le condizioni che più ritengono opportune. Questo significa che il contratto può essere tranquillamente sbilanciato a favore del proprietario o a favore dell'inquilino. Perciò non bisognerebbe mai firmare acriticamente un prestampato come quelli liberamente in vendita nei negozi specializzati. Noi riportiamo uno schema contrattuale che pur lasciando, com'è logico, un certo margine alla contrattazione individuale (e una libertà assoluta nella determinazione del canone) dà garanzie di equità, perché è stato a suo tempo concordato tra importanti organizzazioni dei proprietari, e sindacati degli inquilini.

Al contratto andrebbe allegato un verbale di consegna e, soprattutto, la tabella di ripartizione delle spese di gestione dell'immobile. I criteri genericamente indicati dal codice civile, agli art. 1576 e 1609, che attribuiscono all'inquilino l'onere delle spese di manutenzione ordinaria e di piccola entità, non sono sufficienti a precisare chi debba pagare che cosa. La cosa migliore è indicare con precisione minuziosa come dividere le spese e accordarsi su tutto, fatto salvo che le spese di straordinaria manutenzione (il tetto, la facciata ecc) rimangono in genere a carico del proprietario.
Il proprietario ha anche la possibilità di chiedere un incremento annuo del canone che lo ripaghi dell'inflazione. Nella vecchia normativa il livello massimo di incremento annuo era pari al 75% dell'indice Istat del costo della vita per operai e impiegati. Con le nuove norme si può arrivare anche al 100% o, addirittura, scegliere altri parametri per calcolare l'incremento, se li si specifica chiaramente nel contratto.

Per le spese straordinarie, il contratto può (attenzione: è una facoltà, non un obbligo), contenere una clausola, ripresa dal vecchio equo canone, per cui il proprietario ha diritto di richiedere, ogni volta che affronti una spesa straordinaria, un aumento del canone annuo pari all'interesse legale (oggi è il 3%) sul costo sostenuto.

Le due clausole che abbiamo segnalato di per sé non sono né eque né inique: semplicemente sono aspetti su cui mettersi d'accordo. Meglio pesare le parole del contratto prima di firmarlo che andare dopo da un avvocato per farle interpretare.
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
La legge 431/98 ha tra le pieghe anche une edizione "riveduta e corretta" dell'equo canone: i contratti a canoneconcordato o convenzionato. Le associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini stabiliscono le modalità di valutazione degli immobili residenziali e, per ogni tipologia individuata, definiscono un canone minimo e massimo.

Questi contratti rispetto a quelli del tutto liberi hanno due differenze fondamentali. la prima è che durano meno (tre anni più due di rinnovo automatico alla prima scadenza).

Agevolazioni fiscali.

Per incentivare la proprietà propongono tre interessanti sconti fiscali.

1) L'imponibile Irpef (la parte del canone, cioè, che va dichiarata sul 730 o sull'Unico) è del 59,5%, anziché l'85% ordinario;

2) L'imposta di registrazione (che proprietario e inquilino devono di norma pagare metà per uno) è dell'1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%;

3) I comuni possono (ma attenzione, non devono) stabilire aliquote più basse per l'Ici o maggiori detrazioni. Quasi tutti i capoluoghi di provincia l'hanno fatto.

Per gli inquilini di basso reddito poi sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi rispettivamente di 495,80 euro (se il reddito complessivo che non supera euro 15.493,71), e di euro 247,90 (se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro). Oltre questa cifra, niente detrazioni.


Convenienza

Quando conviene fare questi contratti? Il punto di vista che conta, in questo caso, è quello del proprietario. Infatti è lui a decidere se locare o meno.

Se si guarda al lato economico e non alla durata minore del contratto, si possono dare queste indicazioni di massima: quando il canone concordato è inferiore fino al 15% rispetto a quello che si otterrebbe sul mercato libero, conviene senz'altro seguire questa strada; se la differenza è tra il 15 e il 25% la scelta è pressoché indifferente; se il "delta" supera il 25% conviene stipulare senz'altro un contratto libero.
MECCANISMI A CANONE CONCORDATO
Ma come funzionano questi contratti? Non è facile spiegarlo, data la loro grande varietà Ad oggi si applicano i criteri individuati dal Decreto ministeriale 30/12/2002. Cioè le organizzazioni di proprietari e inquilini hanno firmato, in ogni città capoluogo e anche molti comuni di dimensioni grandi, un accordo che stabilisce:

a) la ripartizione del comune in zone, a seconda del valore immobiliare dei quartieri;

b) la classificazione degli appartamenti, a seconda del tipo di dotazioni e dello stato manutentivo.

A seconda di questi due criteri (dislocazione degli appartamenti e pregio e dotazione del singolo appartamento) viene individuato un canone minimo e uno massimo. Vi è libera trattativa, tra proprietario e inquilino, per determinare l'ammontare del canone tra questi due estremi.

L'accordo locale prevede tra i propri allegati anche i modelli di contratto da utilizzare obbligatoriamente, oltre a una tabella per la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino. Una raccolta abbastanza completa degli accordi firmati a livello locale si trova nei siti di Confedilizia, Confappi, Sunia, Sicet.

Il decreto vara innanzitutto modelli contrattuali da utilizzare obbligatoriamente, validi per tutta Italia. Inoltre prevede una ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino rigida, anche questa valida per tutta Italia. E poi è stabilito spesso un principio: in caso di variazione dei tributi fiscali sull'unità immobiliare locata, in più o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata può adire la Commissione di conciliazione, la quale determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone da corrispondere.

Insomma, per proprietario e inquilino che vogliano far da sé, l'applicazione del canone concordato è un'impresa assai difficile.

Anche se ci si fosse procurato il modulo di contratto giusto e si fosse in grado di effettuare i calcoli, resta praticamente necessario (anche se formalmente non è obbligatorio) rivolgersi ai sindacati dei proprietari e degli inquilini perché assistano alla stipula del contratto. Infatti l'interpretazione degli accordi territoriali è così difficile, che conviene mettersi al sicuro con la controfirma delle rispettive associazioni, a scanso di brutte sorprese future.

Alleghiamo lo schema tipo di contratto concordato a livello nazionale allegato al nuovo Decreto e valido per i piccoli proprietari (ve n'è uno anche previsto per gli Enti e per i proprietari di più di 100 appartamenti).
LOCAZIONI LIBERE E CONVENZIONATE
Non è un vezzo dire che i contratti convenzionati durano tre anni più due, anziché cinque oppure che quelli a canone libero durano quattro anni più quattro invece che otto. Nella realtà dopo i primi tre o quattro anni (periodo minimo di durata) potrebbe verificarsi una delle 7 condizioni previste dall'art. 3 della legge 431/98 per cui il proprietario può chiedere di liberare l'alloggio. Queste sono:

1) il locatore o un suo familiare entro il secondo grado hanno bisogno dell'immobile per viverci o per svolgervi un'attività lavorativa;

2) il locatore svolge un'attività di utilità pubblica e offre in cambio all'inquilino un altro immobile idoneo;

3) l'inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

4) l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza dell'inquilino costituisca un ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

5) l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione;

6) l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

7) il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

Nella settima ipotesi all'inquilino va riconosciuta la prelazione; ciò significa che il proprietario deve comunicare all'inquilino la sua intenzione di vendere e il prezzo che intende ricavare. Se l'inquilino accetta, compra, se non accetta il proprietario può vendere a chi vuole ma a un prezzo non inferiore a quello proposto all'inquilino. Se non viene effettuata la comunicazione oppure se il proprietario vende a un prezzo inferiore l'inquilino entro un anno dalla trascrizione del rogito può subentrare all'acquirente al prezzo dichiarato sul rogito. Il diritto di prelazione non scatta se l'appartamento è in un edificio di proprietà unica e il proprietario vende in blocco.

Al di fuori delle sette ipotesi le locazioni durano o 5 oppure 8 anni. Si rinnovano, alle stesse condizioni, rispettivamente per ulteriori 2 o 4 anni se non viene data comunicazione di disdetta mediante raccomandata con avviso di ricevimento con un preavviso di almeno sei mesi, il contratto. La disdetta è quindi essenziale per interrompere il contratto o anche per rinegoziarne gli aspetti economici se si vuole intrattenere il rapporto con il medesimo inquilino
CONTRATTI TRANSITORI
La legge 431 prevede altri due tipi di contratto: transitori e per studenti universitari. Nella pratica sono poco usati, perché impongono ai proprietari vincoli molto forti.

I contratti transitori hanno durata minima di un mese e una massima di un anno e mezzo e prevedono l'obbligo che o proprietario o inquilino documentino la necessità di locare transitoriamente l'immobile. Il proprietario, ad esempio, deve dimostrare che la casa servirà a termine locazione a suo figlio; oppure l'inquilino deve documentare che ha bisogno della casa per una trasferta di lavoro di breve durata. Nei capoluoghi di provincia, nonché nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali, .i canoni potranno essere superiori, fino al 20%, rispetto a quelli del canone concordato, ma non si gode delle detrazioni fiscali previste per quest'ultimo.

Novità recenti sono state portate, a partire dall'8 giugno, dal decreto ministeriale 10 marzo 2006 del ministero delle Infrastrutture. Esso impone di aggiornare al 100% dell'indice Istat i valori a suo tempo previsti negli accordi territoriali. Più esattamente, la variazione va calcolata a partire dal mese successivo alla data di sottoscrizione dell'ultimo accordo comunale, fino al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi.

Nel corso del contratto sarà possibile che il proprietario chieda nuovi aggiornamenti del canone, ma al 75% dell'indice Istat. Un'altra novità del decreto è la possibilità di stipulare contratti di locazione anche nei comuni dove non esiste alcun accordo, rifacendosi a quello "del comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione". La responsabilità della scelta compete alle parti che concluderanno il contratto, proprietario e inquilino, per intendersi. Cosa accada poi, se sbaglieranno nell'identificarlo, resta un mistero.
CONTRATTI PER STUDENTI
I contratti a studenti si possono stipulare solo nei comuni sede di ateneo o nei comuni confinanti e solo con studenti iscritti all'Università e residenti in altro comune. La durata del contratto va da 6 a 36 mesi, con rinnovo automatico però per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell'inquilino. Quindi chi ne fa uso sceglie spesso la durata di 6 mesi, che normalmente si allunga fino a un anno. E' possibile stipularli anche con una pluralità di inquilini ma, in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente nel pagamento dei pregressi periodi di affitto. I canoni sono gli stessi concordati per gli affitti da cinque anni, ed anche in questo caso il proprietario ha diritto alle agevolazioni fiscali.

Come accade per i contratti transitori, a partire dall'8 giugno 2006 il decreto ministeriale 10 marzo 2006 del ministero delle Infrastrutture impone di aggiornare al 100% dell'indice Istat i valori a suo tempo previsti negli accordi territoriali. Più esattamente, la variazione va calcolata a partire dal mese successivo alla data di sottoscrizione dell'ultimo accordo comunale, fino al mese precedente la data di sottoscrizione del nuovo contratto di locazione da stipularsi.

Anche nel caso dei contratti per studenti, è possibile che il proprietario chieda nuovi aggiornamenti del canone, ma al 75% dell'indice Istat. Il fatto che sa possibile stipulare contratti di locazione anche nei comuni dove non esiste alcun accordo, rifacendosi a quello "del comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione" è, per gli affitti a studenti, un'ipotesi "di scuola": infatti in tutti o quasi tutti i comuni sedi di Università o di corsi universitari nonché in quelli limitrofi o confinanti gli accordi esistono già.

Vantaggi fiscali. Lo sconto sull'imponibile dei canoni al momento della dichiarazione dei redditi sale, per i proprietari, dal 15% (previsto per tutte le locazioni) al 40,5%. E' però concesso solo nei 717 comuni "ad alta tensione abitativa", identificati dalla delibera Cipe del 13/11/2003, che comprendono tutti i capoluoghi di provincia, i comuni confinanti alle undici grandi città ed altri municipi, in genere quelli con un elevato numero di residenti. . Sempre negli stessi comuni, al momento della registrazione dei contratti, si paga un po' meno. Anziché versare il 2% sul canone di locazione annuo (a metà tra proprietario e inquilino), si paga solo l'1,4%. Infine in molti comuni è concessa anche un'aliquota Ici ridotta (è necessario informarsi).

La Finanziaria 2007 ha introdotto un grosso vantaggio per gli studenti. Sono detraibili i canoni pagati fino all'importo di 2.633 euro (uno sconto notevole). A certe condizioni, però. La prima è che lo studente sia iscritto a un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa. La seconda è che l'unità immobiliare sia situata nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi.. Non è chiaro se sia a vantaggio solo dello studente (che dovrà quindi compilare la propria dichiarazione dei redditi e quindi avere entrate tassabili) o anche per i suoi genitori. Dovrebbe, indirettamente, essere un incentivo a scegliere un'università particolarmente lontana da casa propria
Solo in qualche ipotesi si può sfuggire alle norme della legge 431/98 e applicare alla locazione le regole, molto libere, previste dal codice civile, agli articoli 1571-1627 del codice civile. Il caso di gran lunga più diffuso è quello della locazione turistica.

Per essa non esistono di fatto limiti di durata, anche se in genere il periodo non supera l'anno. Non ci sono particolari problemi a stipulare questi contratti, purché riguardino una località con spiccate prerogative turistiche e purché l'inquilino non sia in grado di dimostrare che in realtà a lui la casa serve per abitarvi stabilmente.

Per durate contrattuali inferiori a 30 giorni non c'è nemmeno l'obbligo di registrare il contratto. Alleghiamo un facsimile di quello turistico.

Al di fuori di questa ipotesi, la locazione può avvenire o con le regole del codice civile o con quelle dei contratti concordati quinquennali solo se la casa è accatastata con le categorie A/1, A/8, A/9 oppure ha un vincolo della sovrintendenza ai beni culturali e ambientali, ai sensi delle leggi statali.

Un escamotage usato a suo tempo per aggirare l'equo canone era quello delle "foresterie". Oggi ha perso di senso, visto che il canone è comunque libero. Se il contatto ad uso foresteria sia ancora possibile o no è oggetto ancoradi discussione. Propendiamo per il "Sì".Tuttavia ha ancora un significato se si è di fronte a una vera e propria foresteria, e non a una finzione: l'inquilino non deve essere una persona fisica ma una società, che abbia bisogno dell'immobile per farlo adoperare a dipendenti non residenti. Allora sarà possibile, per la società inquilina, di avvalersi dell'articolo 145 della Finanziaria 2001, che concede la deducibilità dal reddito aziendale, per tre anni, dei canoni.

Se non ricorrono tutte le condizioni per "l'uso foresteria", meglio non avventurarsi su questa strada. Se infatti l'inquilino dimostra che si tratta di uno stratagemma il contratto rimane valido, ma si trasforma in una locazione di cinque anni a canone concordato.

USUCAPIONE

Chi pur non essendo proprietario di un bene si cura con solerzia dello stesso, rispetto al vero proprietario che trascura per molto tempo di esercitare il proprio diritto, può chiedere di diventarne il proprietario.

Ciò significa che un soggetto può acquistare la proprietà di un bene immobile ove ne abbia avuto il possesso (vedi possesso) per un periodo continuativo di almeno 20 anni (1158 cc) ed abbia acquistato detto possesso non clandestinamente (non di nascosto dal proprietario) né violentemente (cioè rompendo cancelli e recinzioni).
In altre parole chi può dimostrare all’autorità giudiziaria di aver pacificamente esercitato il possesso su di un bene per vent'anni può ottenere dal giudice una sentenza che riconosca l'acquisto della proprietà per usucapione. La sentenza di usucapione registrata, trascritta e di cui sono scaduti i termini di opponivilità diventa atto di provenienza a tutti gli effetti giuridici e legali.


venerdì 26 novembre 2010

Articolisti per Blog

Oggi il mondo della scrittura offre molteplici possibilità economiche e professionali. La nuova tendenza è quella di lavorare comodamente da casa contribuendo allo sviluppo delle aziende e guadagnando proporzionalmente all’impegno impiegato. Il lavoro di articolista per blog è la nuova figura professionale sempre più ricercata sul web che sta dando ampio margine a tanti che oggi si ritrovano senza un impiego. Oggi anche Blog Immobiliare ha deciso di investire sui talenti che hanno scelto di fare gli articolisti per blog come professione con serietà e dedizione, retribuendo i loro articoli.
articoli su  ASTE GIUDIZIARIE
Aspetto fondamentale per Blog Immobiliare e che tutti gli articolisti per blog redigano contenuti validi non copiati e soprattutto pertinenti al tema assegnatogli.
Ma come si diventa articolisti per blog e quale sarà effettivamente il lavoro?
Per diventare articolisti per blog bisogna innanzitutto avere ottime capacità di scrittura e padronanza della lingua italiana altre a saper svolgere un lavoro di ricerca di contenuti e voglia di aggiornarsi costantemente. Ogni articolo dev’essere redatto seguendo linee guida ben precise dettate dallo staff di Blog Immobiliare con keyword ripetute proporzionalmente in base alla lunghezza del testo. Qualora non abbiate ancora dimestichezza con tale materia non c’è da preoccuparsi perchè Blog Immobiliare fornirà tutto il necessario per redigere post corretti rendendovi il lavoro più semplice di ciò che sembra.

Chi è interessato a diventare un articolista per blog può scrivere a blog.mondoimmobiliare@gmail.com che fornirà tutte le informazioni necessarie per creare dei professionisti della scrittura.

sabato 30 ottobre 2010

Accollo del mutuo... la banca non si può opporre

L’ accollo di mutuo e semplicemente un subentro. Definisce così, Enzo Di Meo Immobiliarista di Pescara, è semplicemente una prassi che permette a chiunque di comprare un immobile ed accollarsi il rispettivo mutuo ipotecario. A parere di Enzo Di Meo è una prassi notarile che addirittura non riguarda la banca. Il giovane ed esperto imprenditore,risponde a qualche domanda dei lettori di blog immobiliare
In cosa consiste l’accollo del mutuo?
L'accollo in diritto è un negozio giuridico regolato dall'art. 1273 del codice civile, questo contratto prevede un accordo tra il debitore (accollato) ed un terzo(accollante) in virtù del quale quest'ultimo si assume un debito del primo verso un creditore (accollante) liberando il primo dall'obbligazione di pagare alle scadenze le somme dovute.
In sostanza L’accollo libera il debitore che ha originato un debito dal peso di onorare alle dovute scadenze il debito stesso.
Quando parliamo di accollo di mutuo si intende quindi il subentro nel debito da parte del nuovo proprietario dell’ immobile rispetto al precedente proprietario.
Questo tipo di negozio giuridico offre dei benefici non indifferenti nei confronti dell'accollante, il quale ha la possibilità di subentrare nel contratto di mutuo esistente ed alle stesse condizioni, senza dover sopportare tutti gli oneri e le spese per istruire una nuova pratica di mutuo, e senza dover dimostrare redditto.
Il subentrante/accollante dovrà quindi occuparsi di onorare i pagamenti delle rate alle scadenze previste dal piano di ammortamento, liberando completamente il soggetto accollato che aveva costituito il finanziamento.
L'accollo può avvenire in modo cumulativo oppure liberatorio, nel primo caso è previsto la costituzione in solido di entrambi i soggetti che stipulano il contratto, vale a dire che se l'accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l'accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.
Nell'accollo liberatorio invece colui (accollato) che costituì il finanziamento viene completamente liberato dalle obbligazioni contratte lasciando l'onere del pagamento completamente a carico dell'accollante.

La banca si può opporre all’ accollo di mutuo o meglio può non gradire un cliente?
''Secondo me assolutamente no'',dice Enzo Di Meo ''La mia determinazione si sostiene oltre che dall’art. 1273 c.c., chiaramente espresso nel codice civile , è condiviso dalla prevalente dottrina che si riscontra nella giurisprudenza di legittimità (Cass. 27 gennaio 1992, n. 861; 23 febbraio 1979, n. 1217; 16 settembre 1969,n. 3113). L’adesione del creditore è, in effetti, prevista dal legislatore al solo fine di rendere“irrevocabile” la stipulazione “a suo favore” (art. 1273, primo comma, c.c.), la quale conseguentemente è da ritenersi, una volta perfezionato l’accordo tra il debitore e il terzo, direttamente efficace nei confronti del creditore, in linea con i principi dettati dall’art. 1411 c.c. In ciò si manifesta la rilevanza “esterna” dell’accollo contemplato dal citato art. 1273 c.c., la quale implica che l’accollante assuma come proprio il debito altrui ed adempia, eseguendo la prestazione, un debito proprio, a differenza di quanto avviene nell’accollo “interno”, che ricorre allorché il debitore convenga con il terzo l’assunzione (in senso puramente economico) del debito da parte di quest’ultimo, senza tuttavia attribuire alcun diritto al creditore né modificare l’originaria obbligazione, sicché il terzo assolve il proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo o apprestando in anticipo al debitore i mezzi occorrenti, ovvero rimborsando le somme pagate al debitore che ha adempiuto (Cass. 20 settembre 2002, n. 13746).inoltre assume particolare rilievo in proposito, trattandosi di disposizione chiaramente finalizzata all’accollo di una quota del debito originario, l’art. 39, sesto comma, d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (T.U.B.- Testo Unico Bancario), che, in relazione alle operazioni di credito fondiario, attribuisce al terzo acquirente del bene ipotecato, “in caso di edificio o complesso condominiale”, il “diritto” alla “suddivisione del finanziamento in quote e correlativamente al frazionamento dell’ipoteca”; diritto, la cui effettività è assicurata dalla previsione che, nel caso in cui la Banca non provveda agli adempimenti necessari entro i termini assai ristretti stabiliti dalla legge, il frazionamento può essere effettuato, su richiesta dell’interessato, da un notaio designato dal Presidente del Tribunale al quale ci si può rivolgere.
Dall’esame di tali disposizioni si evince che la banca non possa disconoscere gli effetti dell’accollo.
Deve anzi ritenersi che essa debba attivarsi per riconoscere al più presto l’assunzione, da parte dell’accollante, della posizione di obbligato nel rapporto instaurato con il debitore originario, e mettere così in grado di avvalersi dei diritti a lei inderogabilmente riconosciuti dalla legge''.

ENZO DI MEO ci parla dell’Arbitro Bancario Finanziario

Una bella novità,secondo il mio modesto parere è finalmente istituito un sistema veloce per la risoluzione delle controversie tra clienti e sistema bancario e finanziario semplice,veloce, economico e al di sopra delle parti a cui tutti possono rivolgersi”.

L'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) è un organo imparziale per la risoluzione delle controversie tra i clienti e le banche e gli altri intermediari che riguardano operazioni e servizi bancari e finanziari. È definito "stragiudiziale" perché offre un'alternativa più semplice, rapida ed economica rispetto al ricorso al giudice, che spesso invece comporta procedure complesse e anche molto lunghe e soprattutto tanto dispendiose.

L'ABF è un organismo indipendente e imparziale che decide in pochi mesi chi ha ragione e chi ha torto. È un sistema innovativo completamente diverso rispetto alla conciliazione o l'arbitrato.
Le decisioni non sono vincolanti come quelle del giudice ma se l'intermediario non le rispetta il suo inadempimento è reso pubblico. Il cliente può rivolgersi all'Arbitro soltanto dopo aver tentato di risolvere il problema direttamente con la banca o l'intermediario, presentando a essi un reclamo.
Se non rimane soddisfatto neanche delle decisioni dell'Arbitro, può comunque rivolgersi al giudice. La Banca d'Italia fornisce gli strumenti per il funzionamento dell'ABF

IL COMFORT DI UNA VILLA AL PREZZO DI UN APPARTAMENTO

IRIS.. Un nuovo modo di costruire

“IL CONFORT DI UNA VILLA AL PREZZO DI UN APPARTAMENTO”

Alle porte di Pescara a due passi dal mare in una zona residenziale di Città Sant'Angelo (Pescara), sboccia "IRIS" , elegante complesso residenziale composto da nove appartamenti tutti semi-indipendenti. Sembrerà strano ma è proprio cosi nove unità dislocate su tre scale esterno formano un fabricato dal design moderno ed elegante. Dall’ intuizione dell’ immobiliarista pescarese Enzo Di Meo che nel 2005 rileva un rudere ad un capolavoro di rara bellezza…

IRIS è UNA REALIZZAZIONE DAI.RA IMMOBILIARE S.R.L
DAI.RA IMMOBILIARE azienda giovane ma esperta dinamica e fondata da due imprendirici di 35 e 30 anni Stefania Di Nicola e Daiva Perminaite con la speciale collaborazione di Enzo Di Meo nel 2009 rilevano un operazione immobiliare importante …che nel giro di pochi mesi dopo un make up diventa un fiore “IRIS
ll design è moderno, gli spazi funzionali sono stati progettati per le esigenze di confort e praticità; il tutto è impreziosito da un'attenta cura dei particolari e delle finiture.
Giardini privati e posti auto inclusi nel prezzo.

La struttura è realizzata con l'impiego delle tecnologie più avanzate a risparmio energetico ed isolamento termo-acustico. Ideale per chi è alla ricerca della prima casa o di un investimento sicuro. Le soluzioni abitative sono dotate di riscaldamento autonomo, impianto di climatizzazione zona giorno - zona notte e impianto satellitare; rifiniture di altissimo pregio.

IL PIGNORAMENTO

IL PIGNORAMENTO
E' il primo step dell'espropriazione forzata che segue l'esistenza e la notifica di un titolo esecutivo e di un precetto osservante dal codice di procedura civile all'art.491 e seguenti (norme riformate dalla legge 80/2005 e 51/2006), e' in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni che sono oggetto dell'espropriazione e i frutti di esso.

L'ingiunzione deve anche contenere:
  • l'invito rivolto al debitore a fare dichiarazione di residenza -o ad eleggere domicilio- in uno dei comuni del circondario ove ha sede il giudice competente per l'esecuzione. In mancanza tutte le notifiche saranno fatte presso la cancelleria dello stesso giudice;
  • l'avviso che il debitore può pretendere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all'importo dovuto ai creditori, comprensivo di interessi e spese. Attraverso il deposito in cancelleria unitamente all' istanza e una somma non inferiore ad un quinto del credito.

FORMA DEL PIGNORAMENTO
Viene redatto dall'ufficiale giudiziario un verbale dal quale risulta, oltre che l'ingiunzione di cui sopra, la descrizione di tutte le cose pignorate, il loro stato (tramite rappresentazione fotografica o audiovisiva) e la determinazione approssimativa del presumibile valore di realizzo stabilito con l'assistenza, se ritenuta utile o richiesta dal creditore, di un esperto stimatore scelto dall'ufficiale giudiziario.

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE
Si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione nei registri immobiliari di un atto contenente l'esatta descrizione dell'immobile e l'ingiunzione al debitore di non compiere atti dispositivi. Insieme al bene immobile possono essere pignorati anche i mobili in esso contenuti, quando appaia opportuno che l'espropriazione avvenga unitamente. A custodia dei beni viene normalmente nominato il debitore, ma su richiesta di un creditore il giudice puo' anche nominare persona diversa. Cio' avviene comunque nel caso in cui il debitore non occupi l'immobile.


EFFETTI DEL PIGNORAMENTO
Il pignoramento, nelle varie specie, produce l'effetto di rendere inopponibili al creditore procedente, e agli altri creditori che intervengono nell'esecuzione, gli atti di disposizione compiuti sui beni pignorati (come per esempio la vendita e le cessioni dei crediti).
Per gli immobili vale la regola dell'anteriorita' della trascrizione; per i beni mobili il principio della tutela del terzo acquirente che abbia acquistato il possesso in buona fede. Si vedano, in proposito, gli articoli 2912 e segg. del codice civile.

COSA SI INTENDE PER IMPIGNORABILITA'
Riguarda il pignoramento mobiliare presso il debitore, e riguarda cose che per il loro prevalente valore morale (es. oggetti di culto, fede nuziale), o per stretta necessita' nella vita domestica (es. frigorifero, lavatrice), hanno indotto il legislatore a privilegiare i bisogni di quest'ultimo rispetto al principio per cui tutti i beni dovrebbero fungere da garanzia dei creditori ed essere quindi espropriabili.
Sono inoltre sottratti al pignoramento i crediti alimentari (gli alimenti versati dal coniuge separato, tranne per cause di alimenti e comunque con autorizzazione del presidente del tribunale o di un giudice delegato e per la parte dallo determinata dallo stesso), i crediti aventi per oggetto sussidi di grazia, di sostentamento, di maternita' e di malattia.

Sono parzialmente impignorabili, invece, tutti i beni indispensabili per l'esercizio della professione o del mestiere esercitato dal debitore. Essi possono essere pignorati nei limiti di un quinto nei casi in cui il presumibile valore degli altri beni non appare sufficiente per la soddisfazione del credito. La disposizione non si applica se il provvedimento riguarda una societa'.
Particolari disposizioni, inoltre, riguardano le cose che il proprietario di un fondo tiene per il servizio e la coltivazione del medesimo nonche' i frutti non ancora raccolti o separati dal suolo.
Maggiori dettagli in merito si possono trovare agli art.514 e segg. nonche' all'art.545 del codice di procedura civile.

Chiedere l'integrazione del pignoramento anche al giudice qualora ritenesse inadeguate le stime effettuate dall'ufficiale giudiziario. A tal scopo il giudice ha facolta' di nominare un perito stimatore.

PER EVITARE IL PIGNORAMENTO
il debitore puo' versare nelle mani dell'ufficiale giudiziario l'importo dovuto aumentato delle spese perche' esso sia consegnato al creditore. Per evitare il pignoramento di cose, egli puo' versare l'importo dovuto comprensivo di spese all'ufficiale giudiziario perche' rimanga depositato come oggetto del pignoramento al posto delle cose stesse. In questo caso l'importo dovuto va aumentato dei due decimi.

I BENI POSSONO ESSERE LIBERATI DAL PIGNORAMENTO
con specifica ordinanza del giudice, quando il debitore abbia fatto richiesta di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all'importo dovuto comprensivo di interessi, spese, e spese di esecuzione. Il debitore deve, a tal proposito, depositare una specifica istanza -detta di conversione- in cancelleria, unitamente ad una somma non inferiore ad un quinto dell'importo dovuto. Il giudice decide l'ammontare della somma da sostituire e puo' stabilire, nel caso in cui le cose pignorate siano costituite da beni immobili e ricorrendo giustificati motivi, che il debitore versi con rateizzazioni mensili entro il termine massimo di diciotto mesi. In tal caso la somma sara' aumentata, ovviamente, del tasso di interesse (convenzionale o legale).
Se il debitore, in tutti i casi, omette o ritarda i pagamenti di oltre 15gg dalla loro scadenza, le somme versate formano parte dei beni pignorati ed il giudice, su richiesta del creditore, dispone senza indugio la vendita degli stessi.
I beni sono liberati dal pignoramento con l'ordinanza con cui il giudice ammette la sostituzione. Quelli immobili si liberano con il versamento dell'intera somma.

IL PIGNORAMENTO PERDE EFFICACIA
quando siano trascorsi novanta giorni senza che sia stata richiesta l'assegnazione o la vendita. In tal caso, qualora il provvedimento riguardasse un bene immobile, il giudice emana un'ordinanza con la quale dispone che siano cancellate le trascrizioni precedentemente fatte sui registri immobiliari.

IL PIGNORAMENTO "ESATTORIALE"
Se non si paga una cartella esattoriale entro 60 giorni dalla sua notifica l'agente della riscossione puo' mettere in atto le procedure esecutive che ritiene piu' opportune al fine di riscuotere il dovuto. Si va dal fermo amministrativo dell'auto all'iscrizione di ipoteca sulla casa, fino ad arrivare all'espropriazione forzata (pignoramento e vendita coatta) dei beni immobili e mobili del debitore e dei suoi coobbligati.

Le regole sono quelle generiche previste dal codice di procedura civile gia' viste in questa scheda, a cui vanno aggiunge quelle piu' specifiche contenute negli articoli dal 49 al 76 del d.p.r.602/73.
Sono quindi pignorabili i beni mobili presso il debitore, le cose del debitore presso terzi, i crediti del debitore presso terzi (comprendenti, oltre agli stipendi nel limite gia' detto in questa scheda, i fitti e le pigioni dovute da terzi, le somme disponibili sul conto corrente, etc.), beni immobili e diritti reali immobiliari (usufrutto, nuda proprieta'), e rimangono valide le regole relative all'impignorabilita'.
Cambiano un po', semmai, le procedure.

Il pignoramento, in questo caso:
  • non puo' aver luogo prima che siano decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella esattoriale;
  • puo' essere messo in atto -sui beni immobili- solo per debiti complessivi superiori agli 8.000 euro.
  • se le somme iscritte a ruolo sono inferiori al 5% del valore dell'immobile l'agente della riscossione deve prima iscrivere un'ipoteca e puo' procedere col pignoramento solo dopo sei mesi, qualora ovviamente il debito rimanga impagato.
  • nel caso in cui il pignoramento venga messo in atto decorso un anno dalla notifica della cartella esattoriale occorre la notifica di un preavviso contenente l'intimazione a pagare entro 5 giorni. Questo avviso perde di efficacia se il pignoramento non segue entro 180 giorni dalla sua notifica.
  • perde efficacia se dalla sua esecuzione trascorrono 120 giorni senza che sia stato fatto il primo incanto (vendita forzata all'asta).

Nota importante:
Riguardo al pignoramento presso terzi la procedura "esattoriale" presenta delle rilevanti differenze rispetto a quella generica, gia' detta, disciplinata dal codice di procedura civile. La legge in questi casi prevede infatti che il terzo debitore, dietro notifica di un atto con cui viene messo al corrente della procedura, venga invitato a versare direttamente al concessionario le cifre dovute al debitore iscritto a ruolo, entro 15 giorni dalla notifica dell'atto di pignoramento, fino a concorrenza del credito per cui si procede (d.p.r.602/73 art.72 bis).
Possono redigere e notificare l'atto, inoltre, anche i dipendenti dell'agente della riscossione non abilitati all'esercizio di funzioni di "ufficiale della riscossione" (novita' introdotta dalla Finanziaria 2008 art.1 commi 141/142).
Interessante osservare anche che sul primo punto (possibilita' per il concessionario di oridnare al terzo debitore di versargli direttamente le somme dovute al soggetto iscritto a ruolo) e' intervenuta la Corte Costituzionale (ordinanza 393/2008) che ha dichiarando la regolatita' costituzionale della procedura e l'assenza di una rilevante disparita' di trattamento tra i diversi tipi di debitori.

COME SI CONTESTA
Una volta iniziata la procedura di pignoramento le contestazioni inerenti il diritto del creditore a procedere, i vizi della procedura e la piignorabilita' dei beni possono essere proposte al giudice dell'esecuzione. Cio' tramite un avvocato ed ai sensi dell'art. 615 del codice di procedura civile.

In caso di procedura “esattoriale” si puo' agire come sopra SOLO in caso di contestazioni inerenti la pignorabilita' dei beni.

venerdì 29 ottobre 2010

Enzo Di Meo risponde ai lettori di blog immobiliare: 56 domande sulle aste immobiliari


Enzo Di Meo vive a Pescara ed è un immobiliarista che vanta già diverse esperienze; La sua carriera nel settore immobiliare è iniziata nel 2000 alla giovane età di 22 anni quando è diventato socio al 95% di una Agenzia Immobiliare in Montesilvano (Pe).

LO SVILUPPO FRANCHISING IMMOBILIARE ITALIA AFFITTI
All'interno dell'azienda coordina la squadra dei professionisti che guidano tutte le operazioni di promozione e di sviluppo per la costante proposizione sul mercato dell' azienda .
Enzo Di Meo si occupa sopratutto di garantire il raggiungimento degli obiettivi di sviluppo di mantenere gli standard di qualità prefissati e condivisi con l'azienda programmando sul mercato in termini di fatturato, redditività, competitività, immagine e soddisfazione dei clienti, attraverso un efficace coordinamento di tutte le funzioni di marketing.

Enzo Di Meo crea e gestisce direttamente il portfolio dei servizi , realizzando delle innovazioni necessarie per mantenere la gamma aziendale competitiva e rispondente alle attese dei consumatori.

L'immobiliarista Enzo Di Meo ha sviluppato tutte le sue conoscenze ed ha acquisito il know how per sviluppare la comunicazione, il settore commerciale e quello produttivo, inoltre considerata la solida cultura finanziaria, riesce a saper interpretare in anticipo mutamenti del mercato.

Enzo Di Meo nel corso degli anni si è completato con altre importanti iniziative nel settore immobiliare acquistando e vendendo terreni, hotel, stabilimenti industriali ed immobili in Abruzzo seguendo sempre gli stessi step : comprare bene - valorizzare - vendere.

Un’attività che richiede capitale, accesso al credito e partner finanziari. Nel 2005, con una grande manovra finanziaria Enzo Di Meo riesce ad aggiudicarsi cinque appartamenti a Giulianova a soli € 55.000,00 e sempre nello stesso anno riesce ad acquisire uno stabilimento industriale di 3000 mq in provincia di Pescara a € 217.000 senza dimenticare il grande colpo messo a segno con l’acquisto dell’ Hotel Sporting di Giulianova ed altre e diverse operazioni immobiliari ad alto rendimento tutte successivamente rivendute.

Quest'attività è potuta iniziare soprattutto dopo le prime ottenendo così il capitale iniziale e l’accesso al credito spiega Enzo Di Meo ''da cui sono partito per costruire i business successivi, sempre basato sul meccanismo dell'acquisto e rivendita di immobili''.

Oggi gestisce in autonomia gli investimenti Immobiliari di Società Importanti ed è sempre attento e ricerca continuamente immobili che stanno per finire all’asta ed è chiaro che quando riesce ad intervenire prima dell'Asta i prezzi sono ancora piu’ convenienti.
Questa procedura in gergo si chiama STRALCIO e da’ la possibilità a tutte le persone di poter acquistare qualsiasi tipo di immobile anche con un mutuo.
"Evidenzio cio’ in quanto sino a poco tempo fa’ questo genere di affari era solo per chi disponeva di contante e quindi veniva tagliata fuori molta gente".

Quì di seguito sono riportate le risposte a 56 domande dei lettori del blog per cui se anche voi avete domande o semplici curiosità riguardanti le aste immobiliari vi risponderò in poche ore: enzo.dimeo1@alice.it

1. Chi puo’ partecipare ad un’asta giudiziaria e qual’e’ la procedura per partecipare?
Puo’ partecipare chiunque, ed eccezione solo del debitore. Bisogna presentare istanza di partecipazione come previsto dall’ordinanza del giudice delegato e presso il tribunale di competenza.

2. Sarei interessato ad acquisire degli appartamenti all'asta, quali sono le cose importanti da verificare e a quali termini devo prestare attenzione?
Non ci sono particolari accorgimenti da adottare in caso di acquisto in una pubblica asta in quanto è sufficiente farlo con la diligenza che normalmente si utilizza nei casi di acquisto di un immobile o di un qualsiasi altro acquisto importante.
Infatti la compravendita da una pubblica asta è soggetta alle medesime condizioni e imposte (tasse indirette) di un acquisto sul mercato (applicazione delle agevolazioni per la prima casa, per esempio), senza i costi che normalmente applica il notaio per la stipula dell'atto in quanto il trasferimento del bene viene fatto per decreto dal giudice dell'esecuzione.
In particolare, appare sostanziale:
individuare la zona dove si vuole abitare (luogo dove è edificato l'immobile);
verificare lo stato dell'appartamento;
preventivare un budget massimo di spesa (il massimo valore raggiungibile in caso di asta con i rilanci);
se deve ricorrere ad un mutuo, verificare prima con la banca prescelta che ci siano le condizioni richieste.
a) Quindi, prima di decidere se partecipare o meno ad un'asta giudiziaria occorre leggere attentamente la perizia di stima dell'immobile e l'ordinanza di vendita emessa dal giudice dell'esecuzione per individuare quale sia l'immobile, le condizioni di conservazione, lo stato locativo, ecc. e procedere alla visita dell'immobile chiedendo, ove non vi fosse il custode, alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari.

3. Bisogna disporre di denaro liquido per partecipare ad un’asta giudiziaria?
No, i tribunali non accettano contanti, ma soltanto assegni circolari non trasferibili.

4. Quali sono le procedure che deve svolgere l'avvocato per un'asta all'incanto? in particolare, qual'è la procedura per la pubblicazione sul gionale?
È difficile rispondere senza avere conoscenza piena delle tematiche. Dalle domande mi pare di capire che si tratta del legale del creditore procedente. Se così è, le norme di riferimento sono quelle di cui agli artt. 555 e seguenti del codice di procedura civile che regolamentano la materia a partire dal pignoramento.
Istituzionalmente, dopo il pignoramento, al creditore procedente compete la formulazione della richiesta al giudice dell'esecuzione di procedere alla vendita del bene immobile, allegando la documentazione richiesta dall'art. 567 c.p.c. e, poi, quegli incombenti legati alla vendita i cui confini sono fissati nei verbali del procedimento esecutivo e nelle ordinanze del giudice dell'esecuzione.
Circa la pubblicità, la stessa viene normalmente disposta dal giudice dell'esecuzione, che può mandare al creditore procedente (e quindi al legale) le formalità della pubblicazione dell'estratto di vendita indicando su quali giornali fare la pubblicazione.
Operativamente, redatto sulla base dell'ordinanza di vendita e dei documenti catastali un estratto per la pubblicazione, occorre rivolgersi direttamente all'agenzia che cura la pubblicità giudiziaria sui giornali indicati o direttamente ai giornali oppure ai provider per la pubblicazione sui siti internet.

5. Bisogna essere necessariamente presenti durante un’asta?
Assolutamente no, rilasciando procura notarile, verrete rappresentati da un nostro incarico.

6. Qual è la percentuale da versare subito?
La percentuale è indicata nell’ordinanza di vendita e può variare da un minimo del 10% ad un massimo del 60%.

7. Sono interessato alla partecipazione ad un'asta di vendita immobiliare con incanto. Il mio quesito riguarda la quota del 15% che deve essere versato al tribunale insieme alla cauzione del 10%: tale quota del 15% quali spese copre? Tenendo presente che l'eventuale passaggio immobiliare è da privato a privato posso stimare quanto il tribunale tratterrà e quanto dovrà restituire?
Il 15% richiesto copre le spese per le imposte relative all'acquisto (registro e/o Iva, ipotecarie e catastali ). La differenza viene restituita dopo aver effettuato i pagamenti inerenti. La stima è relativa alla situazione dell'acquirente-aggiudicatario. Infatti, se si tratta di prima casa la tassazione sarà del 4% (1% registro, 3% ipotecarie e catastali), 10% negli altri casi (7% registro, 3% ipotecarie e catastali). Vi sono poi modeste spese per copie e bolli. La differenza sarà restituita.

8. Per la partecipazione ad un'asta fallimentare immobiliare con incanto avrei bisogno di sapere:
se gli assegni da depositare devono essere intestati all'"Ufficio Esecuzioni Immobiliari" senza indicazione della citta' o altro;
se il deposito degli stessi e della domanda in carta legale puo' essere effettuato presso il tribunale di ……………….. il sabato mattina oppure solo dal lunedi al venerdi.
Circa l'intestazione degli assegni, ritengo che possa aggiungere il n. della procedura esecutiva e l'anno Ufficio Esecuzioni Immobiliari P.E. 409/2000), anche se dovrebbe essere valida l'intestazione come prescritto nella pubblicità, mentre, per il deposito presso la cancelleria, questa è aperta anche il sabato che quindi diventa giorno utile per il deposito delle istanze e delle domande di partecipazione.

9. Se una persona partecipa ad un asta e non se l'aggiudica dovrà comunque sostenere delle spese?
In caso di non aggiudicazione le uniche spese sono costituite dalla marca da bollo apposta sull'istanza in quanto le cauzioni sono restituite generalmente subito. Per cointestare il bene aggiudicato all'asta è necessario che tutti i cointestatari abbiano partecipato alla gara a meno che si tratti di acquisto tra coniugi in regime di comunione legale.

10. Volevo avere informazioni sulle spese che si sostengono oltre al prezzo d'asta (notai, tasse, ecc) e ai relativi importi, non le cifre esatte, che immagino siano variabili, ma avere un'idea abbastanza precisa.
Le spese che gravano la vendita immobiliare a carico dell'acquirente sono costituite dalle imposte di Registro (in alternativa l'imposta sul valore aggiunto), ipotecarie e catastali. Le aliquote delle imposte variano a seconda che si tratti di prima casa o di altra abitazione e sono: prima casa registro, ipotecarie e catastali 4% in alternativa, Iva 4% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) altra abitazione registro, ipotecarie e catastali 10% in alternativa, Iva 10% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) immobili commerciali o industriali registro, ipotecarie e catastali 10% in alternativa, Iva 20% e registro, ipotecarie e catastali in misura fissa (129,11 euro per imposta) Nelle vendite giudiziarie non ci sono altri oneri di rilievo, non essendoci spese notarili ed essendo le altre spese per la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pegni, ecc.) a carico del venditore.

11. Nel caso di aggiudicazione, quanto tempo ho per versare il prezzo finale d’acquisto?
Il tempo è stabilito nell’ordinanza di vendita e può variare dai 30 ai 60 giorni.

12. E’ possibile visitare gli immobili prima di partecipare all’asta?
si di solito nell' ordinanza ce un custode o, tuttavia in caso di asta fallimentare, è possibile farlo dopo specifica autorizzazione del giudice.

13. Sono al corrente che nella maggior parte dei casi, gli immobili all'asta non sono visionabili.Mi chiedo come è possibile conoscerne lo stato?
E’ consigliabile avvalersi di un serio professionista, sulla piazza, in grado di valutare l’immobile oggetto dell’asta e farsi consigliare al meglio.

14. Cosa succede se l’immobile che ho acquistato all’asta , risulta essere occupato?
Nel caso in cui l’immobile risulta occupato con titolo valido, lo stesso diventa opponibile pertanto l’aggiudicatario dovrà rispettare le norme che lo regolano.Se invece è occupato senza alcun titolo, successivamente all’emissione del decreto di aggiudicazione dell’immobile, si potrà eseguire lo sgombero. I tempi tecnici variano dai 90 ai 150 giorni dalla prima notifica.
Aggiudicandosi un immobile occupato con regolare contratto cosa si deve fare con l'inquilino, da quando si è proprietari e si percepisce l'affitto?
Se si diviene proprietari di un'immobile occupato con contratto di locazione opponibile alla procedura in quanto stipulato prima del pignoramento, l'affitto diventa di pertinenza dell'aggiudicatario a decorrere dalla data del decreto di trasferimento che viene emesso dal giudice dell'esecuzione dopo l'integrale pagamento del prezzo e delle spese. Occorre ricordare che con il pignoramento, secondo la giurisprudenza prevalente, il contratto di locazione è automaticamente disdettato e, pertanto, se si vuole procedere nella locazione è opportuno stipulare un nuovo contratto, mentre, sarebbe comunque opportuno comunicare all'inquilino la decorrenza per il pagamento dell'affitto e le sue intenzioni circa il contratto.

15. Cosa posso fare se all'atto della consegna dell'immobile rilevo danni rilevanti causati da ignoti, di cui il curatore non aveva mai fatto parola?
Purtroppo non può fare molto perché la procedura vende gli immobili nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, visti e piaciuti. Faccia presente la circostanza al curatore che sicuramente non ne era a conoscenza e potrà darle qualche indicazione sugli occupanti precedenti per agire nei loro confronti.

16. Quando vengono cancellate le ipoteche e i pignoramenti gravanti sull’immobile?
La cancellazione verrà eseguita dopo aver effettuato il saldo prezzo a spese e a cura dell’acquirente.

17. Vorrei sapere in quali casi è possibile visionare un appartamento da acquistare all'asta, nel caso in cui l'appartamento è occupato, qual è la procedura di sgombero dell'immobile. In banca mi hanno sconsigliato di acquistare un appartamento gravato da ipoteche, porebbe chiarirmi il senso di questo punto (se è all'asta, l'ipoteca o il pignoramento non sono sempre presenti?). Potrebbe consigliarmi in quali casi è meglio non acquistare per i motivi sopra citati?
L'immobile posto in vendita all'asta è visionabile, solo per alcuni Tribunali, chiedendo al custode (o al curatore fallimentare) se indicati nella pubblicità, oppure alla cancelleria del tribunale.
Se l'appartamento è occupato occorre vedere se vi è un titolo valido (il contratto deve essere stato registrato prima del pignoramento). Se il contratto è opponibile, l'immobile è venduto occupato e occorrerà alla scadenza agire giudizialmente per ottenere il rilascio dei locali, mentre se il contratto non è opponibile (contratto stipulato dopo il pignoramento o non registrato) il decreto di trasferimento dell'immobile costituisce titolo esecutivo per il rilascio dei locali. In questo ultimo caso i tempi per ottenere liberi i locali oscillano da 6 a 8 mesi dal precetto (intimazione a lasciare liberi i locali entro un termine fisso).
Tutti gli immobili venduti in procedure esecutive sono pignorati e molto spesso gravati da ipoteche. Ma, però, l'immobile viene venduto dalla pubblica asta libero da ipoteche, pignoramenti o altro e, il decreto di trasferimento (uguale al rogito notarile) contiene l'ordine al conservatore dei registri immobiliari di cancellare le ipoteche e i pignoramenti iscritti su quel bene.
L'acquisto di un immobile all'asta presso il tribunale rappresenta sempre l'acquisto di un bene importante che deve essere attentamente valutato in ogni parte. Nell'acquisto nelle pubbliche aste di beni soggetti a pignoramento immobiliare o di proprietà di imprese fallite non vi è mai il rischio di acquistare un immobile ipotecato o pignorato perché la procedura pubblica di vendita libera l'immobile da tutti i pesi e gravami iscritti (d'altra parte che senso avrebbe se il creditore ipotecario che agisce per il pignoramento e la vendita del bene mantenesse l'ipoteca sul bene stesso?).

18. Vorrei partecipare ad un asta avente per oggetto un immobile occupato con la seguente particolarità: contratto stipulato anteriormente all'atto di pignoramento, ma registrato successivamente. Posso far valere la non opponibilità nel caso in cui diventi proprietario?
Ritengo che la non opponibilità del contratto alla procedura esecutiva debba essere in primo luogo rilevata dal giudice in sede di pubblicità e successivamente in sede di emissione di decreto di trasferimento, che deve contenere l'ordine di sloggio dato all'occupante senza titolo. Solo a questo punto, attraverso il precetto, potrà far valere l'inopponibilità del contratto.

19. Il mio negozio è andato all'asta per vari motivi. Ho necessità di conoscere una banca o una finanziaria che mi possa aiutare nel riacquistare il negozio.
Non ho capito se è andato in vendita all'asta il suo negozio di proprietà o il suo negozio dove esercita in regime di locazione una attività commerciale o altro. La circostanza è importante perché, se è il proprietario, potrà chiedere a norma di legge, la conversione del pignoramento nel versamento di una somma (all'istanza da rivolgere al giudice dovrà allegare un assegno circolare di 1/5 del debito vantato dai creditori aventi diritto e intervenuti nel pignoramento). La restante somma fino a copertura integrale del debito (4/5) e delle spese di procedura, dovrà essere versata in circa 9 mesi. All'esecutato è fatto divieto di partecipare alla gara di vendita del suo immobile, per cui non troverà nessuna banca che possa finanziare questo acquisto che sarebbe illegale. Altra cosa è se è titolare del contratto di locazione di un negozio che è oggetto di espropriazione forzata. In questo caso potrà rivolgersi alle banche indicate nella pubblicità, per esempio del Tribunale di Monza sul Corriere della Sera, dove sono indicate le banche convenzionate con il tribunale ed avviare con loro una trattativa.

20. Vorrei sapere a carico di chi sono le spese di cancellazione delle ipoteche gravanti su di un immobile che viene venduto all'asta
A carico della procedura, in quanto l'immobile viene venduto libero da ogni gravame.
21. Vorrei sapere se io e la mia fidanzata possiamo acquistare ad un'asta immobiliare e cointestarci l'immobile? Basta che la domanda sia presentata da tutti e due?
Quanto lei afferma è corretto in quanto per ottenere la cointestazione è necessario:
a) presentare insieme domanda di partecipazione alla vendita;
b) partecipare insieme all'udienza fissata dal giudice (alternativamente può partecipare uno solo di voi munito di procura speciale notarile).
22. Vorrei partecipare ad un'asta immobiliare del tribunale di ……………... Se mi aggiudico l'asta, in che modo e con quale procedura posso ottenere un mutuo?
Per poter ottenere un mutuo su un immobile da acquistare ad una pubblica asta è opportuno muoversi in tempo e predisporre tutta la documentazione necessaria e far fare alla banca l'istruttoria prima di partecipare all'asta. Una volta ottenuto l'assenso di massima della banca e focalizzato i tempi tecnici necessari per l'erogazione del mutuo, occorre definire con la banca stessa le modalità di erogazione, ovvero se farà un prefinanziamento oppure se il mutuo dovrà essere contestuale al decreto di trasferimento. Il procedimento di erogazione contestuale al decreto di trasferimento richiede un intervento a tre (giudice, banca e aggiudicatario) che è piuttosto laborioso e, pertanto, è consigliabile assicurarsi in anticipo che non vi siano problemi.

23. Cosa posso fare se al momento dell’immissione in possesso dell’immobile, questo non mi piace?
Rivenderlo! Gli immobili all’asta sono venduti nello stato di fatto e di diritto.

24. Le spese condominiali non pagate dall'esecutato, che spesso sono evidenziate nelle perizie, sono a carico di chi si aggiudica l'immobile?
La legge prevede che per le spese condominiali l'acquirente-aggiudicatario risponde in solido con il venditore-esecutato per le spese dell'anno in corso e di quelle dell'anno precedente. Questo vuol dire che l'amministratore del condominio può chiedere indipendentemente alla procedura o all'aggiudicatario-proprietario il pagamento delle spese, salvo il diritto di quest'ultimo ad intervenire nella procedura esecutiva e chiederne il rimborso.
Nell'individuazione dell'anno (anno solare o anno condominiale vi sono divergenti interpretazioni giurisprudenziali, anche se oggi l'orientamento è nel considerare quale anno l'annualità prevista dal regolamento del condominio.

25. Vorrei delucidazioni sulla reale modalità di svolgimento dell'asta giudiziaria nel caso di asta senza incanto.
Lo svolgimento dell'asta è molto semplice: il giorno fissato, il giudice dell'esecuzione accompagnato dal cancelliere apre l'udienza all'ora fissata nell'ordinanza (l'orario compare anche sulla pubblicità) e fa chiamare all'interno e all'esterno dell'aula i partecipanti interessati all'immobile "ore 9,00 immobili di via........ Monza". Le persone interessate che hanno presentato offerta si presentano davanti al giudice e dichiarano il "motto" scritto sulla busta che viene estratta da tutte le buste pervenute per l'udienza di quel giorno, aperta e controllata in ogni parte. Se tutto è fatto secondo le istruzioni, il giudice ammette l'offerente. Nel caso in cui fossero presenti più offerenti il giudice li ammette alla vendita e inizia la gara durante la quale si aggiudica l'immobile il maggiore offerente. La gara si svolge durante il tempo fissato da tre candele elettroniche che scorrono sullo schermo del computer dell'aula. Diventa aggiudicatario chi dopo la sua offerta ha visto scorrere le tre candele senza altre offerte. Per una migliore conoscenza della procedura, dato che le udienze sono pubbliche, perché non va in tribunale in uno dei giorni in cui si tengono le udienze di vendita a curiosare?

26. Vorrei conoscere le modalità di svolgimento dell’asta giudiziaria con incanto.
E’ la classica gara al rialzo che si tiene davanti al Giudice o presso lo studio di un Notaio da lui delegato. Colui il quale ha presentato domanda di partecipazione potrà offrire, quando il giudice aprirà l’incanto,il prezzo a lui conveniente, rispettando il minimo rialzo previsto dall’ordinanza di vendita.

27. E’ vero che esistono società come la vostra che curano l’acquisto dell’immobile durante l’incanto, senza che l’interessato sia presente?
Si, basta dare giusta procura.

28. Un immobile messo all’asta può essere acquistato prima dell’incanto?
Si, tenuto conto che dovranno essere pagati tutti i debiti gravanti sull’immobile e chiedere l’estinzione della procedura.

29. Se l’inadempiente non ha la possibilità di pagare i suoi debiti e quindi di riscattare il suo immobile, può partecipare all’asta per tentare di recuperarlo?
No.

30. Che vuol dire asta deserta?
Se alla data dell’asta non vi sono offerenti, allora si dice che l’asta è deserta.

31. Quando in sede d’asta si presenta un solo offerente a concorrere all’aggiudicazione dell’immobile, cosa succede?
In questi casi l’offerente si aggiudica provvisoriamente l’immobile con il prezzo base più il rilancio minimo, previsto dall’ordinanza di vendita.

32. E’ vero che bisogna aspettare 10 giorni, per essere certi che l’immobile sia stato aggiudicato?
Si, perché si può far ricorso all’Art. 584 del Codice Civile che stabilisce che chiunque può presentare, ad asta avvenuta entro 10 giorni, un’offerta superiore di almeno 1/6 al prezzo di aggiudicazione. In questo caso il Giudice deciderà di rifissare una seconda data per l’incanto.

33. Sono al corrente che è possibile presentare entro 10 giorni dalla data d’asta un’offerta pari ad 1/6 del prezzo di aggiudicazione e che il Giudice in tal caso stabilirà una nuova data per l'incanto. Quello che invece vorrei sapere è se il prezzo di base d’asta subirà dei cambiamenti.
Si riparte dal prezzo di aggiudicazione provvisoria più l’aumento di 1/6.

34. Il mio immobile è andato all’asta per svariati motivi. Possiedo in parte della liquidità ma non è sufficiente a saldare il debito con i miei creditori.Vista la mia posizione, nessun Istituto bancario è in grado di erogarmi un mutuo. La cosa che vi chiedo è se posso intestare il mutuo a mio figlio e chiedere la restante somma che mi serve per non perdere l’immobile?
Si, è possibile se ci sono tutti i presupposti per stanziarlo.

35. Può un Istituto di Credito finanziare l'acquisto di un immobile, aggiudicato con un asta o espropriazione immobiliare? In che modo (qual'è la procedura), fatto salva la redditività degli aggiudicatari, e quali sono gli Istituti?
È sicuramente possibile che un istituto di credito finanzi l'acquisto di un immobile aggiudicato in una pubblica asta e alcuni istituti di credito hanno stipulato apposite convenzioni con tribunali tendenti a limitare le spese e i tassi di interesse. Le procedure, però, variano da tribunale a tribunale e, oserei dire, da situazione a situazione, pertanto gli strumenti più usati sono:
se vi è capienza patrimoniale dell'aggiudicatario, con un mutuo fondiario prefinanziato (cioè con un prefinanziamento in attesa del mutuo vero e proprio che sarà stipulato non appena sarà stato trasferito l'immobile);
in altri casi con un mutuo ipotecario erogato contestualmente all'emissione del decreto di trasferimento e all'iscrizione dell'ipoteca;
in altri casi ancora con l'erogazione di un mutuo condizionato (condizionato all'emissione del decreto di trasferimento) come vede, le modalità sono molte e, però, richiedono che i contatti con le banche siano intrapresi prima della decisione di partecipare alla vendita per garantirsi la possibilità, se aggiudicatario, di chiudere l'operazione con il pagamento e il trasferimento del bene. Circa gli istituti, non possiamo in questa sede precisare quali sono, ma riteniamo che Lei possa agevolmente trovarli in quanto sono indicati nella pubblicità delle aste che viene fatta dai tribunali che hanno stipulato convenzioni (p.e., Corriere della Sera per Tribunale di Monza).

36. Un immobile messo all'asta puo' essere riscattato prima? cioe' il debitore puo' risolvere i suoi debiti ed evitare l'eventuale messa all'asta? se sì, l'immobile risulta sgravato da ogni problema?
La risposta al suo quesito è si: il debitore può pagare i suoi debiti ed estinguere il pignoramento prima dell'asta in molti modi, tra i quali:
procedere alla conversione del pignoramento (il pignoramento, su istanza del debitore, viene convertito nel versamento di una somma di denaro pari a quanto necessario per pagare tutti i creditori e le spese della procedura sino a quel momento);
regolare le proprie pendenze con i creditori separatamente ed ottenere dagli stessi, oltre alla dichiarazione di non avere più nulla da pretendere, la desistenza dal pignoramento. In questo caso dovrà pagare le spese della procedura, se queste non sono state anticipate dal creditore procedente, chiedendone la liquidazione al giudice dell'esecuzione.
In entrambe i casi prospettati, con il pagamento di tutti i creditori il debitore esecutato evita l'asta (che viene annullata perché si estingue il pignoramento) e riprende la piena disponibilità dell'immobile. Nel caso b) dovrà procedere alla cancellazione delle ipoteche eventualmente iscritte (perché ha pagato tutti i debiti ad essa inerenti), mentre, nel caso a) la cancellazione è ordinata dal giudice dell'esecuzione. Occorre, per evitare spese inutili (perizia, pubblicità, ecc.) attivarsi per tempo nella proposta di pagamento.

37. Vorrei sapere se una volta partecipato ad un’asta immobiliare con esito positivo, potrò intestare l’immobile a mio figlio.
Si se preventivamente nella domanda di partecipazione è stata espressa richiesta. Nel caso di minore dovrà essere presentata l’autorizzazione del Giudice titolare.

38. Che cos'è una transazione di crediti?
E’ una trattativa extra giudiziale con gli Istituti di credito.

39. Vorrei gentilmente sapere il significato del termine "quota di 1/2 indivisa del diritto di superficie"
Il diritto di superficie consiste nella proprietà della/e costruzione/i al di sopra del suolo ovvero nel diritto di edificare e mantenere sopra un suolo una costruzione. Solitamente il diritto di superficie è conglobato nel diritto di proprietà immobiliare ma a volte la proprietà del terreno e del sottosuolo appartengono ad un soggetto diverso.
Qualunque diritto reale (gravante cioè su delle cose, "res" in latino) può appartenere a più persone, anche il diritto di superficie: ciascuna di queste sarà titolare di una quota di tale diritto corrispondente al numero dei contitolari (1/2 se sono due; 1/3 se sono tre e così via). Nel sua caso, "quota di ½ indivisa del diritto di superficie" evidenzia la proprietà parziale (1/2 appunto) del diritto di superficie di un bene indiviso.

40. Sono proprietario di 1/12 di un immobile. Desidererei sapere il percorso per mettere all'asta tale immobile per recuperare la quota a me spettante.
Per poter procedere alla vendita all'asta dell'immobile per la parte di sua proprietà deve innanzitutto proporre un giudizio di divisione in esito al quale se l'immobile è divisibile le viene assegnata la sua parte e potrà procedere alla vendita con le modalità che desidera. Se, invece, l'immobile non fosse divisibile, in mancanza di volontà di acquisto da parte degli altri comproprietari, il giudice ne disporrà la vendita all'asta. È necessario, però, che si consulti con un legale perché sono tutte attività che necessitano obbligatoriamente la nomina di un legale che l'assista.

41. L’immobile all’asta occupato da persone anziane, senza un regolare contratto di locazione, al momento dell’aggiudicazione devono comunque lasciare l’immobile?
Si.

42. Dopo l’aggiudicazione di un incanto e trascorsi i 10 giorni per le offerte di un sesto, l’immobile quando viene effettivamente consegnato?
Bisogna innanzitutto effettuare il saldo prezzo nei termini previsti dall’ordinanza di vendita, in seguito si iniziano le pratiche per lo sgombero.

43. Che cosa è un’asta al ribasso?
L’asta al ribasso è un particolare tipo di asta al buio che, al termine del tempo di offerta, stabilisce che ha diritto d’acquisto colui che ha presentato l’offerta unica più bassa.

44. Cosa è l’offerta unica più bassa?
È l’offerta che, ad asta conclusa, risulta essere quella presentata da un solo utente e quella più bassa tra tutte le proposte di acquisto avanzate.

45. Cosa si intende per tempo di offerta?
Il tempo di offerta è il lasso di tempo stabilito sin dall’inizio per ogni asta nel quale è possibile presentare la propria offerta di acquisto. È scandito da un orologio presente nel box di ciascuna asta che segna il tempo ancora utile (giorni, ore, minuti, secondi) per lanciare la propria proposta d’acquisto.

46. È possibile conoscere le offerte avanzate dagli altri acquirenti ad asta in corso?
No, tutte le offerte rimangono segrete per l’intero tempo dell’offerta. Solo ad asta conclusa si conosce l’offerta unica più bassa aggiudicatrice del prodotto e l’identità dell’acquirente.

47. Che cosa è cambiato di recente nelle Vendite Immobiliari?
L'introduzione, il primo marzo 2006, delle nuove norme del Codice di Procedura Civile (modificato dalla Legge 80/2005 e dalla Legge 263/2005) ha avviato la nuova prassi delle vendite immobiliari. La vendita senza incanto, fino ad oggi usata in maniera residuale, è adesso un passaggio obbligato della procedura di liquidazione del bene staggìto. La riduzione dei tempi del processo esecutivo (18 mesi tra deposito della documentazione ipocatastale e distribuzione del ricavato) e la nomina/surroga del custode giudiziario permette a chiunque, e ovunque, di avvicinarsi alle vendite giudiziarie.

48. Come posso essere informato in maniera costante sulle vendite derivanti da procedure esecutive immobiliari?
Sono tre i canali informativi:
la stampa (quotidiani, free press ed eventuali riviste specializzate);
il web;
gli "uffici immobiliari" del Tribunale, o ad esso collegati (Cancelleria esecuzioni immobiliari, Associazione Notarile e Istituti Vendite Giudiziarie).
On line i bandi sono pubblicati, come previsto dall'art. 490 C.p.c., in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine di presentazione delle offerte, o della data dell'incanto.

49. E' possibile visionare l'immobile che interessa?
Uno dei principali obiettivi della riforma delle procedure è stato quello di aprire le vendite giudiziarie al grande pubblico. Risultato imprescindibile dalla possibilità di vedere coi propri occhi i beni proposti. Tale facoltà è stata definita in termini di legge con la previsione (di cui all'art. 560 co.6) che "Il giudice, con l'ordinanza di cui al primo comma, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi perché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita". Il custode svolge la funzione agente immobiliare, informando sul percorso da seguire, gli adempimenti al momento della vendita, la documentazione (ordinanza, perizia e planimetria) cespiti. Sul nostro sito è possibile prendere appuntamento con il custode: tramite fax, od on line compilando il form.

50. Quali sono i tempi tecnici per gli adempimenti e come si procedere per la gara?
Le informazioni necessarie si trovano sull'ordinanza di vendita (art. 490 c.p.c. v. sopra), il documento con cui il Giudice dell'Esecuzione detta disposizioni ai soggetti coinvolti nel processo esecutivo (creditore procedente, custode, delegato alla vendita). Nell'ordinanza-tipo sono reperibili: i dati identificativi della procedura; la delega al Notaio, o ad altro professionista. Nell'avviso di vendita sono indicati: il prezzo base per le offerte, il termine entro cui presentare le offerte, l'istituto bancario e numero di libretto (può essere postale) dove effettuare il versamento, la data e l'ora dell'udienza per l'esame delle offerte. Il Giudice, o il delegato alla vendita, il giorno fissato -alla presenza degli offerenti- esamina le offerte, procedendo quindi secondo le modalità di seguito esposte: se è pervenuta un'unica offerta, e quest'ultima è superiore di un quinto al prezzo base, la stessa è senz'altro accolta; se inferiore al prezzo base maggiorato di un quinto si procede all'aggiudicazione salvo, nel caso di dissenso del creditore, la riproposta all'incanto; in caso di più offerte, si procede ad una gara con aggiudicazione in favore del maggior offerente, anche in caso di mancanza di adesioni alla gara. In caso di aggiudicazione del bene si diviene aggiudicatari provvisori. E' allora obbligatorio: depositare entro x giorni dall'aggiudicazione definitiva sul medesimo libretto dove è versata la cauzione il residuo prezzo di aggiudicazione e le spese per il trasferimento; depositare in cancelleria entro lo stesso termine la ricevuta dell'avvenuto versamento a saldo; dichiarare la tuaresidenza, o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice che ha proceduto alla vendita dichiarare entro tre giorni, se rappresentati da procuratore legale, alla Cancelleria la propria identità. In mancanza l'aggiudicazione diviene definitiva al nome del procuratore.

51. Perché si parla di aggiudicatario provvisorio e aggiudicatario definitivo?
Nelle vendite con incanto, nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione, è ancora possibile avanzare offerte d'acquisto purchè superiori di 1/5 al prezzo di aggiudicazione. Tali offerte devono esser avanzate con le stesse modalità del bando iniziale, con la differenza che la cauzione deve essere uguale al doppio della somma versata per la gara. Possono partecipare: offerenti in aumento; l'aggiudicatario; gli offerenti alla precedente gara (purchè abbiano integrato la cauzione).

52. Che fine fa la cauzione?
Non essendosi aggiudicati il bene, si riceve mandato di recupero dell'intera cauzione. Solo in caso in cui non si abbia potuto completare la procedura di partecipazione, senza giustificato motivo, la cauzione viene restituita nella misura di 9/10.

53. Cosa succede se il versamento non avviene nei termini e nei modi stabiliti dal Giudice?
Il Giudice dichiara la decadenza dell'aggiudicatario e pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa: il bene viene riproposto all'incanto e se il prezzo di aggiudicazione, sommato alla cauzione confiscata, è inferiore a quello della gara/incanto precedente l'aggiudicatario decaduto è tenuto a pagare la differenza.

54.Se non dispongo di contanti sufficienti come posso partecipare a una gara, o a un incanto?
Novità della riforma. Grazie collaborazione dei Tribunali con istituti bancari è possibile ottenere finanziamento assistito da garanzia ipotecaria.

55. Quando si raggiunge il possesso reale dell'immobile aggiudicato?
L'atto che mette in possesso del bene è il decreto di trasferimento, con cui il Giudice dell'Esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato, ordinando contestualmente la cancellazione delle trascrizioni di pignoramenti e ipoteche. Con il decreto, se non avvenuto prima, il giudice ingiunge al debitore, o al custode di liberare il bene.

56. Come si può sapere se gli appartamenti che sono stati messi all'asta mesi precedenti sono stati aggiudicati o meno?
Per conoscere lo stato delle vendite è necessario recarsi presso la cancelleria del tribunale e chiedere al personale notizie in merito agli immobili che interessano. È opportuno recarsi con qualche indicazione che consenta di rintracciare gli immobili (al limite con copia del giornale che ha pubblicato l'inserzione).

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