mercoledì 17 marzo 2010

Tutto sul contratto di locazione

Sempre più spesso muoversi nel mercato immobiliare della locazione non è cosa semplice.
Per chi cerca casa o per chi è proprietario e vuole affittare il proprio immobile conoscere la tipologia di contratto di locazione più adatta alle sue esigenze è sempre un lavoro arduo, anche perché ci si imbatte più volte in proprietari che offrono affitti in nero. È sempre meglio affidarsi ad un agenzia immobiliare di fiducia sia per cercare un immobile in affitto sia per chi vuole affittare la propria casa.

Per questo motivo è quanto mai utile avere sottomano una guida veloce sui vari tipi di contratto per capire e scegliere quale tipologia si adatta meglio alle proprie richieste. È necessario, prima di tutto, sapere che le tipologie di contratto si dividono in due grandi categorie: il contratto di locazione ad uso abitativo ed il contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo.

Chi deve affittare un immobile ad uso abitativo deve valutare quale alternativa gli si addice meglio in termini di durata, aspetti economici e convenienza fiscale tra le varie tipologie di contratti.
Esistono due tipi di contratto di locazione ad uso abitativo:

  1. Il contratto libero (detto anche contratto 4+4) prevede la stipula di un canone deciso liberamente dalle parti, ponendo però come vincolo il termine minimo di durata di 4 anni e prevede un rinnovo automatico di 4 anni;

  2. Il contratto-tipo a canone concordato prevede a sua volta:
  • Contratto transitorio: dura da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi;
  • Contratto 3+2 di rinnovo automatico: alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite dalla legge 431/98.

Del contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo fanno parte tutti quei contratti che hanno ad oggetto immobili con destinazione d'uso commerciale, artigianale, industriale, professionale o alberghiero.
La durata può essere di:
  • 6 anni + 6 di rinnovo automatico
  • 9 anni + 9 per immobili destinati ad attività alberghiere
Il canone è completamente libero, secondo accordi tra locatore e conduttore e può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT.
L’inquilino può recedere dal contratto in qualunque momento nel corso della locazione inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso per gravi motivi. Il locatore, invece, può inviare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali inviando lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi se si tratta di un immobile destinato ad attività alberghiere). Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge. Qualora non ricorra nessuna condizione prevista dall’art. 29 legge 392/78 il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 6 o 9 anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con lo stesso termine di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova alle medesime condizioni, per uguale periodo.

La locazione ad uso diverso dall'abitazione è interamente disciplinata dalla legge 392/78 .

L’importante è ricordarsi che bisogna sempre diffidare da chi ci offre case in affitto in nero. Occorre richiedere sempre un contratto di locazione regolarmente registrato, perché come abbiamo appena visto, di possibilità ce ne sono tante ed ognuna di queste può soddisfare le esigenze sia dell’inquilino sia del proprietario.

Spesso vale la pena affidarsi ad un’agenzia immobiliare esperta nel settore della locazione che ci sappia guidare e fare la scelta giusta.

3 commenti:

  1. Ciao
    grazie per la guida. Aggiungo che avere un affitto in nero e' sempre una fregatura :
    - il proprietario ci rimette perche' l'inquilino puo' rifiutarsi di pagare !
    - l'inquilino perche' non ha nessuna garanzia di poter restare nella casa

    In pratica col contratto in nero solamente il piu' cattivo ci guadagna (o il proprietario furbo e senza scrupoli o l'inquilino furbo e senza scrupoli)

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  2. salve ho scoperto di avere un contratto d'affitto non registrato sto pagando 450 euro al mese da 2 anni cosa devo fare? grazie,,

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  3. Salve, ho appena concluso un contratto di affitto intestato a me e il mio compagno per motivi trasferimento per lavoro (recesso anticipato) La proprietà ha acettato un preavviso di 3 mesi al posto di 6 come da contratto , ma ci ha fatto pagare le 3 mensilità del preavviso nonostante ci ha costretti a sgomberare l'appartamento poco dopo di ricevere la raccomandata della disdetta. Cioè abbiamo pagato 3 mesi di affitto senza abitarci. La motivazione che ci ha dato era che voleva la casa libera nel caso trovava subito un inquilino. Secondo me non è legale , abbiamo dato disdetta a Novembre e lasciato la casa il 15 dicembre 2011 , ma abbiamo pagato per i 3 mesi .Ci aveva fatto firmare una lettera con la data di uscita richiesta. C'è qualche legge che regola questo comportamento da parte del locatore ? Grazie

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