Accollo del mutuo... la banca non si può opporre

L’ accollo di mutuo e semplicemente un subentro. Definisce così, Enzo Di Meo Immobiliarista di Pescara, è semplicemente una prassi che permette a chiunque di comprare un immobile ed accollarsi il rispettivo mutuo ipotecario. A parere di Enzo Di Meo è una prassi notarile che addirittura non riguarda la banca. Il giovane ed esperto imprenditore,risponde a qualche domanda dei lettori di blog immobiliare
In cosa consiste l’accollo del mutuo?
L'accollo in diritto è un negozio giuridico regolato dall'art. 1273 del codice civile, questo contratto prevede un accordo tra il debitore (accollato) ed un terzo(accollante) in virtù del quale quest'ultimo si assume un debito del primo verso un creditore (accollante) liberando il primo dall'obbligazione di pagare alle scadenze le somme dovute.
In sostanza L’accollo libera il debitore che ha originato un debito dal peso di onorare alle dovute scadenze il debito stesso.
Quando parliamo di accollo di mutuo si intende quindi il subentro nel debito da parte del nuovo proprietario dell’ immobile rispetto al precedente proprietario.
Questo tipo di negozio giuridico offre dei benefici non indifferenti nei confronti dell'accollante, il quale ha la possibilità di subentrare nel contratto di mutuo esistente ed alle stesse condizioni, senza dover sopportare tutti gli oneri e le spese per istruire una nuova pratica di mutuo, e senza dover dimostrare redditto.
Il subentrante/accollante dovrà quindi occuparsi di onorare i pagamenti delle rate alle scadenze previste dal piano di ammortamento, liberando completamente il soggetto accollato che aveva costituito il finanziamento.
L'accollo può avvenire in modo cumulativo oppure liberatorio, nel primo caso è previsto la costituzione in solido di entrambi i soggetti che stipulano il contratto, vale a dire che se l'accollante non provvederà ad onorare il debito, sarà l'accollato a rispondere del mancato pagamento e provvedere a soddisfare il creditore in prima persona.
Nell'accollo liberatorio invece colui (accollato) che costituì il finanziamento viene completamente liberato dalle obbligazioni contratte lasciando l'onere del pagamento completamente a carico dell'accollante.

La banca si può opporre all’ accollo di mutuo o meglio può non gradire un cliente?
''Secondo me assolutamente no'',dice Enzo Di Meo ''La mia determinazione si sostiene oltre che dall’art. 1273 c.c., chiaramente espresso nel codice civile , è condiviso dalla prevalente dottrina che si riscontra nella giurisprudenza di legittimità (Cass. 27 gennaio 1992, n. 861; 23 febbraio 1979, n. 1217; 16 settembre 1969,n. 3113). L’adesione del creditore è, in effetti, prevista dal legislatore al solo fine di rendere“irrevocabile” la stipulazione “a suo favore” (art. 1273, primo comma, c.c.), la quale conseguentemente è da ritenersi, una volta perfezionato l’accordo tra il debitore e il terzo, direttamente efficace nei confronti del creditore, in linea con i principi dettati dall’art. 1411 c.c. In ciò si manifesta la rilevanza “esterna” dell’accollo contemplato dal citato art. 1273 c.c., la quale implica che l’accollante assuma come proprio il debito altrui ed adempia, eseguendo la prestazione, un debito proprio, a differenza di quanto avviene nell’accollo “interno”, che ricorre allorché il debitore convenga con il terzo l’assunzione (in senso puramente economico) del debito da parte di quest’ultimo, senza tuttavia attribuire alcun diritto al creditore né modificare l’originaria obbligazione, sicché il terzo assolve il proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo o apprestando in anticipo al debitore i mezzi occorrenti, ovvero rimborsando le somme pagate al debitore che ha adempiuto (Cass. 20 settembre 2002, n. 13746).inoltre assume particolare rilievo in proposito, trattandosi di disposizione chiaramente finalizzata all’accollo di una quota del debito originario, l’art. 39, sesto comma, d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (T.U.B.- Testo Unico Bancario), che, in relazione alle operazioni di credito fondiario, attribuisce al terzo acquirente del bene ipotecato, “in caso di edificio o complesso condominiale”, il “diritto” alla “suddivisione del finanziamento in quote e correlativamente al frazionamento dell’ipoteca”; diritto, la cui effettività è assicurata dalla previsione che, nel caso in cui la Banca non provveda agli adempimenti necessari entro i termini assai ristretti stabiliti dalla legge, il frazionamento può essere effettuato, su richiesta dell’interessato, da un notaio designato dal Presidente del Tribunale al quale ci si può rivolgere.
Dall’esame di tali disposizioni si evince che la banca non possa disconoscere gli effetti dell’accollo.
Deve anzi ritenersi che essa debba attivarsi per riconoscere al più presto l’assunzione, da parte dell’accollante, della posizione di obbligato nel rapporto instaurato con il debitore originario, e mettere così in grado di avvalersi dei diritti a lei inderogabilmente riconosciuti dalla legge''.

Mutuo: cos’è e come si fa ad ottenerlo

Nonostante la crisi economica che negli ultimi anni ha investito anche il nostro paese, comprare casa resta fra i sogni più grandi degli italiani e per questo l’investimento immobiliare continua ad essere fra i più stabili del mercato. Invece di pagare l’affitto, la maggioranza delle persone, infatti, vuole realizzare questo grande desiderio anche se sa che per farlo dovrà affrontare dei sacrifici il che, il più delle volte, equivale a dire accendere un mutuo.

Vediamo nello specifico cosa si intende per mutuo.
Il mutuo secondo l’art.1813 del Codice civile è un contratto mediante il quale una parte detta mutuante concede all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire.
Uno dei mutui più richiesti è, ovviamente, quello immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro collegate all'acquisto di un bene immobile per compravendita o per costruzione.

La forma più diffusa di mutuo è quello bancario che si ha quando un istituto di credito consegna al richiedente una determinata cifra in denaro con la quale acquista l’immobile, che diventa di sua proprietà. Egli si impegna a restituire l’ammontare ricevuto insieme agli interessi entro una certa data. La restituzione avviene in modo graduale attraverso pagamenti periodici, cioè attraverso le rate del mutuo, che seguono un piano concordato. Tutto ciò sempre secondo il dettato del Codice Civile (artt. 1814 e 1815).

Chi può richiedere un mutuo? Per accendere un mutuo è necessario essere maggiorenni, in alcuni casi avere la cittadinanza italiana e, soprattutto, avere un reddito adeguato all'entità del finanziamento richiesto. Per molte banche l'importo complessivo delle rate versate in un anno non deve superare il 30-35% del reddito annuale. In assenza di queste condizioni si dovrà ricorrere a garanzie aggiuntive, come una fideiussione da parte di una terza persona, che si impegna a pagare il mutuo in caso di mancato adempimento del richiedente.
È necessario tener presente che soltanto alcune banche finanziano fino al 100% del valore della casa che si vuole acquistare, anche se a tassi più onerosi e richiedendo ulteriori garanzie. Abitualmente, le banche finanziano un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile.

Gli elementi che possono ostacolare l'ottenimento di un mutuo, anche se si ha un reddito adeguato, possono essere ad esempio:

• precedenti protesti (bisogna procedere con la cancellazione protesto);
• situazioni familiari non chiare;
• condono edilizio non ancora concesso sull’immobile che si vuole acquistare;
• vincoli imposti sull’immobile da parte del Ministero dei Beni Culturali e Ambientali;
• ipoteca sull’immobile;
• passaggi di proprietà dell’immobile per donazione avvenuti negli ultimi 20 anni.

Il contratto di mutuo necessita di fasi preparatorie abbastanza complesse. Prima di compilare la richiesta è bene informarsi in diverse banche e farsi fare, in ognuna di queste, un preventivo. In questo modo sarà più facile fare un confronto e valutare quale banca offre condizioni più vantaggiose o più in sintonia con le proprie esigenze.

Una volta individuata la banca che offre il mutuo più conveniente l'aspirante mutuatario può compilare il modulo predisposto dalla banca nel quale è necessario indicare:

• i dati personali: dati anagrafici, persone a carico, attuale occupazione, reddito.
• i dati riguardanti il mutuo: importo richiesto, tipo di tasso, durata;
• i dati riguardanti l’immobile: descrizione immobile e pertinenze, valore dell'immobile.
  

Una volta consegnata la domanda la banca attua la procedura per l’erogazione del mutuo immobiliare che si può brevemente sintetizzare in queste fasi: l’apertura dell'istruttoria, la perizia e altri accertamenti e se tutto va a buon fine e sia avvenuta la cancellazione protesti si procede con la stipula dell’atto di mutuo.

Con l’atto di mutuo il richiedente potrà finalmente ottenere il finanziamento e compiere il fatidico passo verso l’acquisto della casa!