le aste giudiziarie un' opportunità per un ottimo investimento

LE ASTE GIUDIZIARIE

PERCHE’ UN IMMOBILE VIENE VENDUTO TRAMITE LE ASTE GIUDIZIARIE?

innanzitutto è bene capire subito che si tratta di una vendita giudiziaria, poi e bene capire che le aste giudiziarie rappresentano l’ ultimo step di vari procedimenti i principali riguardano:

ESECUZIONI IMMOBILIARI

approfondimento sulle esecuzioni immobiliari………………

Le aste giudiziarie rappresentano il termine della produra forzata per la riscossione dei crediti trattasi di procedura promossa, dinanzi al Giudice dell’esecuzione del Tribunale di competenza in cui insiste l’immobile, ove l’ avente titolo ovvero Il creditore che ha attuato il pignoramento dei beni immobili di in testa quindi di proprietà del debitore esecutato, munito di titolo esecutivo, deve presentare in Cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e/o catastale.

per dare esecuzione alla procedura il giudice dell’esecuzione immobiliare,demanda e nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio per brevità denominato C.t.u scegliendolo tra gli ingegneri, architetti o geometri iscritti ad un apposito albo delegandolo ufficialmente a stilare una perizia di stima dell’immobile,solitamente svolge la perizia di stima in un termine di 90 giorni.

Nella relazione detta perizia il tecnico verifica se ci sono dei contratti di locazione,delle difformità,delle part da condonare ecc..ecc

La perizia è uno strumento importante da consultare per chiunque decida di partecipare alle aste giudiziarie

Sulla base di tutti i dati forniti dal CTU, il giudice delle esecuzioni immobiliari emette l’ordinanza di vendita dell’immobile, fissando le date delle aste giudiziarie e determinando le indicazioni per la partecipazione.

L’ ordinanza di vendita diviene pubblica notizia attraverso mediante affissione del bando d’asta all’albo del Tribunale e pubblicazione del medesimo su determinati organi di stampa ed informatici.

Ove le aste giudiziarie risultassero deserto per mancanza di offerte d’acquisto, il giudice fissa nuovi esperimenti d’asta ribassando il prezzo di base, se del caso, fino ad un quinto del valore dell’immobile.

Occorre inoltre sapere che non sempre, una volta iniziata la procedura esecutiva, è certa la vendita dell’immobile; infatti, gli adempimenti necessari per addivenire all’aste giudiziarie sono lunghi e laboriosi, dal pignoramento all’asta trascorrono alcuni mesi.



Anche nelle aste fallimentari è previsto un iter analogo a quello dell’esecuzione. Tale procedura riguarda gli imprenditori che si trovano in stato di insolvenza e nei confronti dei quali il creditore non abbia potuto o saputo trovare soddisfazione del proprio credito altrimenti.

Questa particolare forma di liquidazione del patrimonio dell’imprenditore prende avvio dall’istanza di fallimento che il creditore presenta presso la cancelleria fallimentare del Tribunale nel quale ha sede l’azienda debitrice.

Successivamente un giudice appositamente delegato dal Presidente del Tribunale sente le ragioni del fallendo e ne riferisce al collegio, riunito in camera di consiglio. Ove ne sussistano i presupposti il Tribunale, con sentenza, dichiara il fallimento dell’imprenditore, nomina il giudice delegato e il curatore.

Il curatore, che è una figura non prevista nel tradizionale processo d’esecuzione ha, tra l’altro, il compito di procedere alla liquidazione di tutte le attività del fallito.

Deve infatti, con la collaborazione di un cancelliere e di un perito, procedere all’inventario dei beni mobili del fallito e alla successiva vendita di questi e degli eventuali beni immobili. Le regole che disciplinano tali vendite sono analoghe a quelle previste per il processo di esecuzione.


LA PARTECIPAZIONE ALLE ASTE GIUDIZIARIE

Nella stessa ordinanza detto anche avviso di vendita di aste giudiziarie , vengono stabilite le tutte le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria del tribunal o il professionista delegato, poi, provvede a dare pubblico avviso dell'ordine di aste giudiziarie sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet.

Per partecipare alle aste giudiziarie , è indispensabile attenersi scrupolosamente al bando e versare la cauzione richiesta che, nelle aste giudiziarie senza incanto o con incanto, varia non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall'offerente stesso.

Nel caso in cui la aste giudiziarie è delegata ad un Professionista l’offerta è depositata presso lo studio del Professionista stesso, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di aste giudiziarie.

Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare, esso andrà inserito nella busta. L'offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull'offerta più alta, salvo che non venga disposto l'incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).

Nella aste giudiziarie con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell'incanto, se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'aste giudiziarie, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero.

Nell'ipotesi di aste giudiziarie all'incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell'aste giudiziarie. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l'offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l'art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta possano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente aste giudiziarie che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione”.

Vengono così fugati i dubbi della giurisprudenza tradizionale che, a differenza della dottrina, nel vigore della vecchia normativa, riteneva tale partecipazione limitata ai soli offerenti in aumento e all'aggiudicatario.

In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l'aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell'esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo.

A questo punto, l'aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza di aste giudiziarie. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può ancora sospendere la aste giudiziarie nell'ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell'immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all'aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della aste giudiziarie sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.).

Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo aste giudiziarie, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell'aste giudiziarie precedente, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Nell'ipotesi in cui, invece, l'asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell'esecuzione potrà disporre l'amministrazione giudiziaria o un nuovo aste giudiziarie. In quest'ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di aste giudiziarie e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d'acquisto. Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.

Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse alla partecipazione ad un'asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, miranti a limitare i costi legati all'erogazione dei servizi finanziari. E' bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d'asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell'ordinanza o nell'avviso di aste giudiziarie. La banca ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni stabilirà l'ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l'operazione finanziaria.

Le aste giudiziarie immobiliari

Con l’aumentare della crisi economica negli ultimi anni si sta registrando anche un aumento delle aste giudiziarie immobiliari dovuto soprattutto dall’impossibilità da parte dei cittadini di pagare un mutuo. Il settore delle aste giudiziarie immobiliari suscita sempre più interesse e sono circa 500.000 le persone che su Internet partecipano attivamente. Secondo i dati emanati da Albino Bertoletti presidente della SIVAG, società che si occupa di aste giudiziarie immobiliari, dal 2008 ad oggi si è registrato un aumento del 30% circa e spiega anche come oggi i debitori preferiscono perdere una casa invece di far fronte a spese di 500 o 1000 euro al mese per il pagamento del mutuo.

Ma cerchiamo di capire ora come funzionano le aste giudiziarie immobiliari.

Tutti gli immobili oggetto di esecuzioni immobiliari o di procedure fallimentari vengono stimati da un perito del Tribunale e le vendite vengono effettuate direttamente dai magistrati o in alcuni casi, da notai delegati.
Oltre al normale costo dell’immobile, il beneficiario deve versare anche degli oneri fiscali quali IVA o Imposta di Registro, con le normali agevolazioni previste dalla legge in caso di prima casa o di imprenditore agricolo e non si è soggetti al pagamento di oneri notarili o di mediazione.
Chiunque può partecipare all’asta, anche senza un avvocato, ad esclusione però del debitore stesso e nel momento in cui un offerente non può partecipare in prima persona all’udienza può delegare un mandatario che può essere anche un agente immobiliare.
Avvenuta la vendita, il Giudice, con un decreto di trasferimento ne formalizza la proprietà entro un mese dal completo saldo del prezzo da parte dell’acquirente e tutte le ipoteche, qualora esistenti decadono.

Ma cosa succede se la casa messa all’asta non è abitata dal proprietario ma viene affittata ad altri?
Quando si partecipa alle aste giudiziarie immobiliari bisogna innanzitutto conoscere la situazione che grava sull’immobile perché se l’immobile è occupato dalla persona sul quale è avvenuto l’atto esecutivo o dai suoi familiari o addirittura da terzi è possibile richiederne subito la proprietà, cosa più difficile invece nel caso di immobile registrato con un regolare contratto di locazione. Come cita la legge: “L'opponibilità di un contratto di locazione all'acquirente di un immobile all'asta è data dall'elemento della data certa che deve essere anteriore alla data del pignoramento.”

In pratica quando l’immobile acquistato all’asta è occupato da persone diverse dall’esecutato, con regolare contratto di locazione stipulato prima della data del pignoramento, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare tale contratto. Prima di effettuare una qualsiasi operazione di acquisto quindi occorre bene sapere cosa si sta acquistando ed improvvisarsi esperti del settore può provocare soltanto grandi perdite economiche e senza risultati.

Acquisto prima casa: le difficoltà dei giovani

Con la disoccupazione giovanile al 27,9% (dati Istat II trimestre 2010), il tasso più elevato di tutta Europa, diventa sempre più difficile per un giovane coronare il sogno di acquisto della prima casa. Trovare infatti una banca disposta ad erogare un mutuo senza alcuna garanzia e senza la certezza di un contratto di lavoro a tempo indeterminato è ovviamente pressoché impossibile. Qualora si abbia la fortuna di avere o ancor più di mantenere un contratto di lavoro a tempo indeterminato non è comunque facile destreggiarsi tra le varie tipologie di mutuo: a tasso fisso, variabile e misto; rischiare di cadere in errore da questo punto a causa di scarsa informazione è pertanto facile.

La ricerca per l’acquisto della prima casa richiede dispendio non solo di denaro, ma anche di tempo: trovare l’agenzia immobiliare più adatta alle proprie esigenze, consultare i numerosi annunci su internet alla ricerca della soluzione immobiliare idonea a conciliare le esigenze logistiche con il budget economico a disposizione, richiedono ovviamente tempo e pazienza.

Infatti soprattutto in alcune città e in alcune zone non è affatto facile trovare una giusta proporzione tra il prezzo dell’immobile e le sue caratteristiche strutturali, soprattutto in termini di metri quadri. Nella maggior parte dei casi un giovane che aspiri a staccarsi dal nucleo familiare di origine e che non può contare su sostegno economico da parte di quest’ultimo è spesso obbligatoriamente costretto ad accontentarsi di un semplice monolocale o al massimo di un bilocale, che, se può andar bene per un single, risulta ovviamente inadeguato per una coppia o per una famiglia.

E’ evidente che, anche in tempi di crisi economica, le zone turistiche di mare o di montagna restano le più care dal punto di vista immobiliare. Infatti, consultando la banca dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, aggiornato al secondo semestre 2008, è possibile rilevare che le case più belle, e quindi più costose, sono quelle che offrono un’ affascinante visuale sul mare e sulla montagna. Non stupisce, quindi che ai primi venti posti della classifica delle località più costose figurino solo tre grandi città: Roma, Milano e Napoli. Al primo posto tra le regioni capaci di attrarre i compratori più facoltosi si colloca la Liguria.

Per ciò che riguarda i provvedimenti adottati dal Governo italiano a sostegno dell’acquisto prima casa è utile ricordare che, a partire dal 1982, sono state introdotte delle agevolazioni fiscali come la riduzione dell’iva e di altre imposte che gravano sulle compravendite (di registro, catastale, ipotecaria). Ovviamente, per poter accedere a queste agevolazioni bisogna attenersi a determinati requisiti. L’immobile ad esempio deve rientrare catastalmente tra le categorie A/1 e A/11 non definibili "di lusso" (Decreto Ministeriale 2/8/69) e deve trovarsi nel comune ove l'acquirente ha la residenza o dove svolge la propria attività lavorativa. L’acquirente, invece non può essere titolare (né in modo esclusivo né in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su un’altra casa posta nel comune in cui ha intenzione di effettuare l'acquisto della prima casa.

Nonostante le agevolazioni sopra menzionate l’acquisto della prima casa resta indiscutibilmente per i giovani un’ impresa ardua da conseguire, per cui sarebbero forse auspicabili al riguardo forme di sostegno più sostanziali.

Cedolare secca al 20% sugli affitti

Da giorni non si sente altro che parlare tra tv e giornali della nuova imposta chiamata cedolare secca per cui cerchiamo innanzitutto di fare il punto su che cos’è.

La cedolare secca è un prelievo diretto in percentuale sul canone di affitto che sostituisce tutte le altre tassazioni, quali Irpef, Imposta di Registro e imposta di Bollo che attualmente tutti i proprietari che affittano il proprio immobile devono pagare allo Stato. Ciò significa che le tassazioni sugli affitti saranno direttamente proporzionali ai canoni pattuiti, e non potranno variare in base ai redditi dei proprietari.

Questo decreto è il quarto in materia di federalismo fiscale dopo quello che chiude in una stretta chi affitta in nero, quello sulla devoluzione ai municipi delle imposte sugli immobili e quello relativo ad una tassa unica da versare ai comuni.

Inizialmente la cedolare secca è nata con un’aliquota del 25% del contratto di locazione ma il tasso percentuale di tale aliquota è sempre stato un punto interrogativo che ha suscitato polemiche e scalpore sui potenziali vantaggi. Questo problema è stato risolto dopo diversi incontri tra il ministro per la Semplificazione normativa Roberto Calderoli e Giulio Tremonti.
Prima di arrivare alle camere un decreto legislativo chiaro è stato vagliato più volte dai tecnici del Ministero dell’Economia al fine di valutarne una reale fattibilità quindi i reali introiti nelle casse dei Comuni.

Dopo diverse ore di accurate analisi tecnico/finanziarie si sarebbe giunti al verdetto finale: la cedolare secca può essere ridotta fino al 20%.
Questa tassa verrà applicata sia per i contratti a “canone libero” cioè quei contratti in cui è possibile decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima, sia per i contratti a canone concordato, cioè i contratti in cui il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

La cedolare secca entrerà in vigore già dal 1° Gennaio 2011 e tutti i proventi saranno destinati ai comuni che avranno così una maggiore autonomia economica. Il lato negativo però di questo nuovo decreto è rappresentato dal fatto che i comuni perderanno la quota di 3mld di euro ogni anno che attualmente il Governo versa nelle loro casse.

La nuova cedolare nasce con un doppio intento: da una parte vuole incentivare sempre più proprietari di immobili a contribuire alle casse dello stato restando nella legalità, dall’altro cercare di eliminare gli affitti in nero che ormai sono entrati nella cultura del nostro Paese.
La novità della cedolare secca è nel risparmio, infatti ogni contribuente risparmierà mediamente un 22,6% rispetto all’attuale IRPEF perché la cedolare secca oltre a sostituire l'IRPEF sugli affitti, sostituirà anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Dal 2011, infatti, i proprietari che concedono immobili in affitto ad uso abitativo avranno la possibilità di scegliere se pagare avvalendosi della nuova cedolare secca o se continuare a seguire le attuali regole di tassazione.

Fino all'entrata in vigore della nuova service tax IMU (imposta municipale sugli immobili) fissata al 2014 però, per gli affitti al prezzo di mercato, oltre al 20% della cedolare secca introdotta con il decreto attuativo del federalismo per i comuni, si continuerà a versare le due percentuali dell’1%, che sostituiscono l’addizionale regionale all’Irpef e quella comunale. Faranno eccezione solo i contratti a canone concordato che, già dal 2011, potranno essere assoggettati soltanto alla cedolare secca.

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Liti condominiali: in tribunale oltre un milione di italiani

Secondo le statistiche del ministero della Giustizia sarebbero oltre un milione le cause civili pendenti in Italia relative alle liti condominiali. Oltre il 50% delle procedure civili nelle aule di giustizia riguardano il condominio. Un dato preoccupante che fa sorgere interrogativi e questioni sociali che dovrebbero essere affrontate.

Quali sono le cause delle liti condominiali?

Tra condomini in Italia i motivi per litigare non mancano. L’ANAMMI, Associazione Nazional-europea Amministratori d’Immobili, ha stilato una classifica delle motivazioni più frequenti che portano alle liti condominiali basandosi sulle segnalazioni dei suoi associati. Ne risulta che le cause principali sono i rumori e gli odori che provengono da altri appartamenti. Una questione che tocca anche il tema scottante dei problemi del processo di integrazione degli immigrati nella società d’accoglienza. Soprattutto gli odori particolari della cucina etnica sembrano essere un motivo di litigio sempre più frequente tra condomini.
Sempre nella classifica, l’utilizzo di spazi comuni per uso esclusivo di un condomino è un frequente motivo di scontro, come ad esempio il parcheggio di un automobile in uno spazio non autorizzato; i rumori in cortile, causati spesso dai giochi dei bambini, sono poco sopportati e anche la presenza di animali domestici è causa di ulteriori liti condominiali.

Perché nei condomini italiani si litiga così tanto?

I motivi delle tante liti condominiali che avvengono in Italia possono essere diversi. Alcuni vedono nei cattivi costumi di una società poco tollerante la causa principale dei troppi litigi, spiegazione che verrebbe corroborata anche da una differenza territoriale nei numeri. Infatti il 45% delle liti condominiali avviene negli immobili delle città del sud Italia, il 35% nel centro e il 20% nel nord Italia. Altri vedono nell’esagerato numero di avvocati in Italia il motivo principale. Basti pensare che soltanto nella provincia di Roma lavorano circa 21mila avvocati, un numero maggiore rispetto a tutti gli avvocati presenti nell’intera Francia.

Conciliare o andare dal giudice?

E’ sicuramente difficile rimanere calmi davanti ad episodi di evidente maleducazione, ma altrettanto vero è che andare dal giudice non è sempre la decisione più saggia. Infatti le lunghe procedure per avviare una causa civile non risolverebbero nell’immediato un comportamento indesiderato, che continuerebbe quindi a perpetuarsi. Inoltre intentare una causa civile porrebbe delle fragili basi per una serena convivenza in futuro, fatta di risentimenti e rancori tra condomini.
Meglio allora essere tolleranti e trovare una soluzione cercando di conciliare le parti, magari convocando una riunione di condominio dove si discuta civilmente dei problemi. In questo caso diventa fondamentale il ruolo dell’amministratore di condominio che deve saper mediare tra gli interessi dei condomini evitando gli scontri duri. Ad esempio, per risolvere il problema dei rumori e degli odori, sarebbe consigliabile per prima cosa pensare insieme a soluzioni di insonorizzazione appartamenti o di deviazione del flusso dei fumi delle cucine piuttosto che rivolgersi subito ad un avvocato.

Per una convivenza duratura?

Per cercare di evitare gli scontri è quindi fondamentale gettare delle basi di una serena convivenza sin dall’inizio, discutendo civilmente e cercando di essere il più possibile tolleranti. Un regolamento di condominio chiaro che imponga doveri e tuteli i diritti di tutti i condomini è fondamentale per ridurre al minimo gli scontri in futuro.