lunedì 11 ottobre 2010

Le aste giudiziarie immobiliari

Con l’aumentare della crisi economica negli ultimi anni si sta registrando anche un aumento delle aste giudiziarie immobiliari dovuto soprattutto dall’impossibilità da parte dei cittadini di pagare un mutuo. Il settore delle aste giudiziarie immobiliari suscita sempre più interesse e sono circa 500.000 le persone che su Internet partecipano attivamente. Secondo i dati emanati da Albino Bertoletti presidente della SIVAG, società che si occupa di aste giudiziarie immobiliari, dal 2008 ad oggi si è registrato un aumento del 30% circa e spiega anche come oggi i debitori preferiscono perdere una casa invece di far fronte a spese di 500 o 1000 euro al mese per il pagamento del mutuo.
Ma cerchiamo di capire ora come funzionano le aste giudiziarie immobiliari.

Tutti gli immobili oggetto di esecuzioni immobiliari o di procedure fallimentari vengono stimati da un perito del Tribunale e le vendite vengono effettuate direttamente dai magistrati o in alcuni casi, da notai delegati.
Oltre al normale costo dell’immobile, il beneficiario deve versare anche degli oneri fiscali quali IVA o Imposta di Registro, con le normali agevolazioni previste dalla legge in caso di prima casa o di imprenditore agricolo e non si è soggetti al pagamento di oneri notarili o di mediazione.
Chiunque può partecipare all’asta, anche senza un avvocato, ad esclusione però del debitore stesso e nel momento in cui un offerente non può partecipare in prima persona all’udienza può delegare un mandatario che può essere anche un agente immobiliare.
Avvenuta la vendita, il Giudice, con un decreto di trasferimento ne formalizza la proprietà entro un mese dal completo saldo del prezzo da parte dell’acquirente e tutte le ipoteche, qualora esistenti decadono.

Ma cosa succede se la casa messa all’asta non è abitata dal proprietario ma viene affittata ad altri?
Quando si partecipa alle aste giudiziarie immobiliari bisogna innanzitutto conoscere la situazione che grava sull’immobile perché se l’immobile è occupato dalla persona sul quale è avvenuto l’atto esecutivo o dai suoi familiari o addirittura da terzi è possibile richiederne subito la proprietà, cosa più difficile invece nel caso di immobile registrato con un regolare contratto di locazione. Come cita la legge: “L'opponibilità di un contratto di locazione all'acquirente di un immobile all'asta è data dall'elemento della data certa che deve essere anteriore alla data del pignoramento.

In pratica quando l’immobile acquistato all’asta è occupato da persone diverse dall’esecutato, con regolare contratto di locazione stipulato prima della data del pignoramento, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare tale contratto. Prima di effettuare una qualsiasi operazione di acquisto quindi occorre bene sapere cosa si sta acquistando ed improvvisarsi esperti del settore può provocare soltanto grandi perdite economiche e senza risultati.

5 commenti:

  1. Ciao, a proposito di acquistar casa, ho trovato questa iniziativa che secondo me è veramente utile: oltre 200 notai disponibili a concedere una consulenza gratuita sulla vostra casa in tema di catasto, mutuo e acquisto. Qui un video che lo spiega meglio: http://www.youimpresa.it/video/camera-news/comprar-casa-senza-rischi
    Che ne dite? Si può sempre sentire un parere in più, no?

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  2. certamente gli immobili in asta (in generale) posso risultare interessanti o comunque sembrar tali. Discorso medesimo ed a più alto valore per le aste giudiziarie. Diciamo che si possono scontare prezzi sul prezzo di acquisto della casa anche molto interessanti, ma più è alto il gap tra il prezzo di mercato ed il prezo dell'asta e più bisogna (normalmente) essere prudenti. Di ciamo che certamente è fondamentale non essere sprovveduti ed affidarsi a consulenti/professionisti di collaudata esperienza nel campo.

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  3. Ma secondo voi un agenzia immobiliare che si occupa di intermediazione che c'entra con le aste? Che competenze giuriche ha? Quando deve presentare le istanze in tribunale chi le scrive? Chi le firma? Quando deve liberare la casa e quindi consegnare le chiavi al cliente come fa a fare il "precetto" da consegnare all'ufficiale giudiziario? Semplice dopo avervi sfilato un sacco di soldi vi dovete rivolgere altrove (ovviamente studi specializzati in aste giudiziarie e non agenzie o agenti immobiliari)e pagare altri soldi perchè dopo l'aggiudicazione non hanno potuto fare niente.... Ad ogniuno il suo, le agenzie non sono competenti in materie giuridiche anche se si occupano di immobili, come il ginecologo non può curare una frattura anche se sono tutti e due medici.......

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  4. C'è un sito che a quanto pare coniuga la aste giudiziarie con le agenzie, ho visto che nelle diverse zone dove si trovano gli immobili all'asta, appaiono anche, a fianco, i dati di agenzie di quella stessa zona, l'ho visto su: http://www.fallimenti.it/

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