Franchising...domande e risposte

FAQ generali sul franchising immobiliare


Il franchising immobiliare domande e risposte.......

Cos'è il franchising?
Contratto che si fonda sulla collaborazione continuativa tra il franchisor, che dispone di una profonda esperienza in un determinato settore industriale, commerciale o di servizi, e il franchisee, imprenditore indipendente che vuole aumentare il giro d'affari e la redditività della sua azienda.

Chi è il franchisee?
Imprenditore che, per mezzo di un contratto, aderisce al sistema di franchising impegnandosi a gestire il proprio punto vendita secondo le clausole stabilite.

Chi è il franchisor?
Imprenditore o azienda che ha messo a punto una struttura distributiva e che cedendo ad altri il suo know-how si assume il compito di controllare e coordinare il funzionamento della struttura stessa fornendo contro un corrispettivo beni e servizi.

Che cos’è il master franchising o franchising principale ?
Si tratta di una forma di franchising in virtù della quale il franchisor concede ad un’altra persona fisica o morale, detto franchisee principale o master franchisee, il diritto di sfruttare un franchising immobiliare su un vasto territorio (un paese per esempio) affinché questo stipuli poi dei contratti di franchising con altri affiliati singoli. Il franchisee principale diventerà quindi un franchisee rispetto al franchisor d’origine, esercitando le funzioni di franchisor rispetto ai singoli affiliati che hanno stipulato con lui un contratto di franchising. Alcuni paragonano questa posizione a quella di un importatore o grossista, ed effettivamente è vero.

Cos'è il fee iniziale?
Compenso corrisposto dal franchisee al franchisor a titolo di cauzione per contribuire alle spese organizzative volte alla realizzazione di un progetto franchising.

Cos'è il know-how?
Insieme delle conoscenze tecniche e commerciali relative alla produzione ed alla commercializzazione di un prodotto o servizio.

Cosa sono le royalty?
Compenso proporzionale all'attività svolta del franchisee e versato al franchisor per remunerarlo di tutti i servizi resi, compresi i diritti di insegna e marchio.

Che cos‘è il business plan?
Il business plan è un documento che contiene il piano di sviluppo di un'attività imprenditoriale: una descrizione (dell'attività, dei prodotti, dell'organizzazione e del mercato competitivo in cui opera), l'individuazione degli obiettivi e delle finalità da perseguire, fino all'analisi della sua fattibilità finanziaria (pianificazione dei finanziamenti e verifica della loro fattibilità).

Che cos'è il conto economico previsionale?
E' un documento scalare con il quale, mettendo a confronto ricavi e costi attesi, è possibile valutare l'impatto economico che avrà in progetto imprenditoriale e per verificarne analiticamente la redditività. In esso sono distinte le seguenti macro-categorie: i ricavi attesi dalla vendita, il costo del venduto ed i costi operativi della gestione.

Che cosa si intende per programmazione commerciale?
E‘ il documento con il quale, sulla base dell'analisi dei venduti consolidati e delle previsioni di vendita, si arriva alla determinazione del budget d'acquisto cui l'affiliato deve attenersi per poter raggiungere gli obiettivi di vendita stabiliti nel conto economico previsionale.

Che cos'è il progetto di impresa?
Il "progetto d'impresa" è l'illustrazione dettagliata dell'iniziativa imprenditoriale, da cui dovrà scaturire la valutazione commerciale, economica e finanziaria del progetto. È previsto uno scambio continuo di informazioni tra franchisor ed aspirante franchisee, poiché è compito dell'affiliante trasferire al candidato il know how necessario per la corretta verifica dei parametri commerciali e della gestione del punto di vendita.

Ma quanto costa aprire un franchising?
Primo costo per il franchise è rappresentato dal diritto d’ingresso richiesto dal franchisor (Fee).
Questo può variare da alcune migliaia di Euro a molte centinaia di migliaia di Euro.

Oltre alla commissione d’ingresso ci sono delle spese di gestione?
Il franchisor normalmente richiede al franchisee il pagamento di royalty periodiche. Queste sono percepite in una percentuale del giro d’affari. Di solito la royalty è inferiore al 10%.

Una volta aperta la mia attività, posso vendere anche altri prodotti?
Un franchisor può proibirvi di vendere prodotti o servizi diversi da quelli da lui stesso approvati. Il franchisee è soggetto alle decisioni prese nella sede centrale del franchisor.

Quanto dura il contratto di franchising?
Contratti di franchising hanno durata diversa. Generalmente i contratti di franchising nei servizi hanno durata maggiore di quelli in cui avviene la distribuzione di prodotti. Questo per garantire alla filiale un'assistenza per un adeguato periodo di tempo.

Quale dev‘essere la durata minima del contratto?
La durata del contratto deve comunque essere di almeno tre anni per garantire all'affiliato l'ammortamento dell'investimento.

Quali fattori devo considerare nel selezionare un franchising?
Come qualsiasi altro investimento, l'acquisto di un franchising è un rischio. Quando si seleziona un franchising, valutare attentamente una serie di fattori, tra cui:
• Domanda per i prodotti o servizi
• Livello di concorrenza
• La vostra capacità di gestire un business
• Lo sfondo del franchisor, l'esperienza e il nome del marchio
• Il Livello di sostegno riceverete
• Opportunità di crescita attesi

Chi mi assicura che avrò successo?
Il successo di una franchisee è di solito in funzione del successo del franchisor.
I soggetti che decidono di acquistare una franchisee sono di solito soddisfatti della decisione presa.
Secondo un sondaggio del 2004, su 65 reti associate alla Federazione Italiana del Franchising, ha rilevato che il 93% dei franchisee ha rinnovato il contratto alla sua scadenza naturale
Il tasso di crescita delle attività in franchising supera quello del dettaglio indipendente. Per questo il franchising rappresenta una scelta eccellente.

Esiste una normativa specifica sui contratti di franchising?
Il contratto di franchising è regolato dalla Legge 6 maggio 2004 nr. 129 sul franchising "Norme per la disciplina dell'affiliazione commerciale" che è stata pubblicata su Gazzetta Ufficiale. nr. 120 del 24 maggio 2004. Questa legge regola i contratti di franchising o affiliazione, su tutto il territorio italiano.

Che cosa devo sapere su un'offerta di franchising prima di acquistarlo?
Parlando con gli affiliati della società che ti interessa ti permette di ottenere risposte più sincere di quelle previste dal franchisor e di una visione più chiara di tutto il quadro.

Quali oggetti devo acquistare direttamente dal franchisor?
Al fine di garantire standard di qualità ed omogenità da un affiliato ad un altro, ogni società ha una lista di inventario e le forniture che ogni franchisee è tenuti ad ottenere.

Come posso entrare in contatto con altri affiliati?
Prima di firmare sulla linea tratteggiata, è necessario pianificare a contattare un numero di affiliati esistenti per sentire cosa hanno da dire sul loro rapporto con il franchisor e di confermare le informazioni che è stato detto dal rappresentante del franchising. Può anche essere utile per trascorrere del tempo ad uscire con uno affiliati pochi per ottenere un sguardo dietro le quinte in quello che sarebbe come operare in franchising su base giornaliera.

I costi di formazione sono inclusi nella fee di ingresso come franchisee?
Si. Il programma di formazione sul franchising è gratuito e costituisce una parte del pacchetto di start-up del franchisee.

Dovrò pagare altre fee di affiliazione in futuro?
No. Siete tenuti a pagare una sola fee di affiliazione una tantum in cambio dei diritti di franchising. Quando sarà ora di rinnovare il contratto, non vi verrà richiesto di pagare nessun altra fee di affiliazione.

Il territorio incluso nella mia franchisee è mio in esclusiva?
SI. L'esclusiva del franchisee è l'asse portante del nostro successo e rappresenta un importante vantaggio della nostra struttura di marketing.

Qual è il mio break-even point e quanto tempo sarà necessario per raggiungerlo?
Il team di Italia Affitti per lo sviluppo commerciale vi assisterà nello sviluppo di un business plan affidabile e vi aiuterà a calcolare un break-even point e la velocità di ritorno dell'investimento.

Quanto tempo dovrò dedicare all'attività? L’attività richiede un impegno costante. Le ventiquattro ore di una giornata non basteranno.

Le "location" possono essere cambiate?
Si, previo consenso scritto

In quanto tempo potrò rientrare nelle spese dell'investimento?
Di solito si ha un ritorno degli investimenti in soli 12 mesi.

le aste giudiziarie un' opportunità per un ottimo investimento

LE ASTE GIUDIZIARIE

PERCHE’ UN IMMOBILE VIENE VENDUTO TRAMITE LE ASTE GIUDIZIARIE?

innanzitutto è bene capire subito che si tratta di una vendita giudiziaria, poi e bene capire che le aste giudiziarie rappresentano l’ ultimo step di vari procedimenti i principali riguardano:

ESECUZIONI IMMOBILIARI

approfondimento sulle esecuzioni immobiliari………………

Le aste giudiziarie rappresentano il termine della produra forzata per la riscossione dei crediti trattasi di procedura promossa, dinanzi al Giudice dell’esecuzione del Tribunale di competenza in cui insiste l’immobile, ove l’ avente titolo ovvero Il creditore che ha attuato il pignoramento dei beni immobili di in testa quindi di proprietà del debitore esecutato, munito di titolo esecutivo, deve presentare in Cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e/o catastale.

per dare esecuzione alla procedura il giudice dell’esecuzione immobiliare,demanda e nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio per brevità denominato C.t.u scegliendolo tra gli ingegneri, architetti o geometri iscritti ad un apposito albo delegandolo ufficialmente a stilare una perizia di stima dell’immobile,solitamente svolge la perizia di stima in un termine di 90 giorni.

Nella relazione detta perizia il tecnico verifica se ci sono dei contratti di locazione,delle difformità,delle part da condonare ecc..ecc

La perizia è uno strumento importante da consultare per chiunque decida di partecipare alle aste giudiziarie

Sulla base di tutti i dati forniti dal CTU, il giudice delle esecuzioni immobiliari emette l’ordinanza di vendita dell’immobile, fissando le date delle aste giudiziarie e determinando le indicazioni per la partecipazione.

L’ ordinanza di vendita diviene pubblica notizia attraverso mediante affissione del bando d’asta all’albo del Tribunale e pubblicazione del medesimo su determinati organi di stampa ed informatici.

Ove le aste giudiziarie risultassero deserto per mancanza di offerte d’acquisto, il giudice fissa nuovi esperimenti d’asta ribassando il prezzo di base, se del caso, fino ad un quinto del valore dell’immobile.

Occorre inoltre sapere che non sempre, una volta iniziata la procedura esecutiva, è certa la vendita dell’immobile; infatti, gli adempimenti necessari per addivenire all’aste giudiziarie sono lunghi e laboriosi, dal pignoramento all’asta trascorrono alcuni mesi.



Anche nelle aste fallimentari è previsto un iter analogo a quello dell’esecuzione. Tale procedura riguarda gli imprenditori che si trovano in stato di insolvenza e nei confronti dei quali il creditore non abbia potuto o saputo trovare soddisfazione del proprio credito altrimenti.

Questa particolare forma di liquidazione del patrimonio dell’imprenditore prende avvio dall’istanza di fallimento che il creditore presenta presso la cancelleria fallimentare del Tribunale nel quale ha sede l’azienda debitrice.

Successivamente un giudice appositamente delegato dal Presidente del Tribunale sente le ragioni del fallendo e ne riferisce al collegio, riunito in camera di consiglio. Ove ne sussistano i presupposti il Tribunale, con sentenza, dichiara il fallimento dell’imprenditore, nomina il giudice delegato e il curatore.

Il curatore, che è una figura non prevista nel tradizionale processo d’esecuzione ha, tra l’altro, il compito di procedere alla liquidazione di tutte le attività del fallito.

Deve infatti, con la collaborazione di un cancelliere e di un perito, procedere all’inventario dei beni mobili del fallito e alla successiva vendita di questi e degli eventuali beni immobili. Le regole che disciplinano tali vendite sono analoghe a quelle previste per il processo di esecuzione.


LA PARTECIPAZIONE ALLE ASTE GIUDIZIARIE

Nella stessa ordinanza detto anche avviso di vendita di aste giudiziarie , vengono stabilite le tutte le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria del tribunal o il professionista delegato, poi, provvede a dare pubblico avviso dell'ordine di aste giudiziarie sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet.

Per partecipare alle aste giudiziarie , è indispensabile attenersi scrupolosamente al bando e versare la cauzione richiesta che, nelle aste giudiziarie senza incanto o con incanto, varia non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall'offerente stesso.

Nel caso in cui la aste giudiziarie è delegata ad un Professionista l’offerta è depositata presso lo studio del Professionista stesso, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di aste giudiziarie.

Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare, esso andrà inserito nella busta. L'offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull'offerta più alta, salvo che non venga disposto l'incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).

Nella aste giudiziarie con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell'incanto, se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'aste giudiziarie, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero.

Nell'ipotesi di aste giudiziarie all'incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell'aste giudiziarie. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l'offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l'art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta possano partecipare, “oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente aste giudiziarie che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione”.

Vengono così fugati i dubbi della giurisprudenza tradizionale che, a differenza della dottrina, nel vigore della vecchia normativa, riteneva tale partecipazione limitata ai soli offerenti in aumento e all'aggiudicatario.

In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l'aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell'esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo.

A questo punto, l'aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza di aste giudiziarie. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può ancora sospendere la aste giudiziarie nell'ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell'immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all'aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della aste giudiziarie sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.).

Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo aste giudiziarie, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell'aste giudiziarie precedente, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Nell'ipotesi in cui, invece, l'asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta “asta deserta”) e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell'esecuzione potrà disporre l'amministrazione giudiziaria o un nuovo aste giudiziarie. In quest'ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di aste giudiziarie e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d'acquisto. Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.

Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse alla partecipazione ad un'asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, miranti a limitare i costi legati all'erogazione dei servizi finanziari. E' bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d'asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell'ordinanza o nell'avviso di aste giudiziarie. La banca ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni stabilirà l'ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l'operazione finanziaria.

Le aste giudiziarie immobiliari

Con l’aumentare della crisi economica negli ultimi anni si sta registrando anche un aumento delle aste giudiziarie immobiliari dovuto soprattutto dall’impossibilità da parte dei cittadini di pagare un mutuo. Il settore delle aste giudiziarie immobiliari suscita sempre più interesse e sono circa 500.000 le persone che su Internet partecipano attivamente. Secondo i dati emanati da Albino Bertoletti presidente della SIVAG, società che si occupa di aste giudiziarie immobiliari, dal 2008 ad oggi si è registrato un aumento del 30% circa e spiega anche come oggi i debitori preferiscono perdere una casa invece di far fronte a spese di 500 o 1000 euro al mese per il pagamento del mutuo.

Ma cerchiamo di capire ora come funzionano le aste giudiziarie immobiliari.

Tutti gli immobili oggetto di esecuzioni immobiliari o di procedure fallimentari vengono stimati da un perito del Tribunale e le vendite vengono effettuate direttamente dai magistrati o in alcuni casi, da notai delegati.
Oltre al normale costo dell’immobile, il beneficiario deve versare anche degli oneri fiscali quali IVA o Imposta di Registro, con le normali agevolazioni previste dalla legge in caso di prima casa o di imprenditore agricolo e non si è soggetti al pagamento di oneri notarili o di mediazione.
Chiunque può partecipare all’asta, anche senza un avvocato, ad esclusione però del debitore stesso e nel momento in cui un offerente non può partecipare in prima persona all’udienza può delegare un mandatario che può essere anche un agente immobiliare.
Avvenuta la vendita, il Giudice, con un decreto di trasferimento ne formalizza la proprietà entro un mese dal completo saldo del prezzo da parte dell’acquirente e tutte le ipoteche, qualora esistenti decadono.

Ma cosa succede se la casa messa all’asta non è abitata dal proprietario ma viene affittata ad altri?
Quando si partecipa alle aste giudiziarie immobiliari bisogna innanzitutto conoscere la situazione che grava sull’immobile perché se l’immobile è occupato dalla persona sul quale è avvenuto l’atto esecutivo o dai suoi familiari o addirittura da terzi è possibile richiederne subito la proprietà, cosa più difficile invece nel caso di immobile registrato con un regolare contratto di locazione. Come cita la legge: “L'opponibilità di un contratto di locazione all'acquirente di un immobile all'asta è data dall'elemento della data certa che deve essere anteriore alla data del pignoramento.”

In pratica quando l’immobile acquistato all’asta è occupato da persone diverse dall’esecutato, con regolare contratto di locazione stipulato prima della data del pignoramento, il nuovo proprietario è tenuto a rispettare tale contratto. Prima di effettuare una qualsiasi operazione di acquisto quindi occorre bene sapere cosa si sta acquistando ed improvvisarsi esperti del settore può provocare soltanto grandi perdite economiche e senza risultati.

Acquisto prima casa: le difficoltà dei giovani

Con la disoccupazione giovanile al 27,9% (dati Istat II trimestre 2010), il tasso più elevato di tutta Europa, diventa sempre più difficile per un giovane coronare il sogno di acquisto della prima casa. Trovare infatti una banca disposta ad erogare un mutuo senza alcuna garanzia e senza la certezza di un contratto di lavoro a tempo indeterminato è ovviamente pressoché impossibile. Qualora si abbia la fortuna di avere o ancor più di mantenere un contratto di lavoro a tempo indeterminato non è comunque facile destreggiarsi tra le varie tipologie di mutuo: a tasso fisso, variabile e misto; rischiare di cadere in errore da questo punto a causa di scarsa informazione è pertanto facile.

La ricerca per l’acquisto della prima casa richiede dispendio non solo di denaro, ma anche di tempo: trovare l’agenzia immobiliare più adatta alle proprie esigenze, consultare i numerosi annunci su internet alla ricerca della soluzione immobiliare idonea a conciliare le esigenze logistiche con il budget economico a disposizione, richiedono ovviamente tempo e pazienza.

Infatti soprattutto in alcune città e in alcune zone non è affatto facile trovare una giusta proporzione tra il prezzo dell’immobile e le sue caratteristiche strutturali, soprattutto in termini di metri quadri. Nella maggior parte dei casi un giovane che aspiri a staccarsi dal nucleo familiare di origine e che non può contare su sostegno economico da parte di quest’ultimo è spesso obbligatoriamente costretto ad accontentarsi di un semplice monolocale o al massimo di un bilocale, che, se può andar bene per un single, risulta ovviamente inadeguato per una coppia o per una famiglia.

E’ evidente che, anche in tempi di crisi economica, le zone turistiche di mare o di montagna restano le più care dal punto di vista immobiliare. Infatti, consultando la banca dati dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, aggiornato al secondo semestre 2008, è possibile rilevare che le case più belle, e quindi più costose, sono quelle che offrono un’ affascinante visuale sul mare e sulla montagna. Non stupisce, quindi che ai primi venti posti della classifica delle località più costose figurino solo tre grandi città: Roma, Milano e Napoli. Al primo posto tra le regioni capaci di attrarre i compratori più facoltosi si colloca la Liguria.

Per ciò che riguarda i provvedimenti adottati dal Governo italiano a sostegno dell’acquisto prima casa è utile ricordare che, a partire dal 1982, sono state introdotte delle agevolazioni fiscali come la riduzione dell’iva e di altre imposte che gravano sulle compravendite (di registro, catastale, ipotecaria). Ovviamente, per poter accedere a queste agevolazioni bisogna attenersi a determinati requisiti. L’immobile ad esempio deve rientrare catastalmente tra le categorie A/1 e A/11 non definibili "di lusso" (Decreto Ministeriale 2/8/69) e deve trovarsi nel comune ove l'acquirente ha la residenza o dove svolge la propria attività lavorativa. L’acquirente, invece non può essere titolare (né in modo esclusivo né in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su un’altra casa posta nel comune in cui ha intenzione di effettuare l'acquisto della prima casa.

Nonostante le agevolazioni sopra menzionate l’acquisto della prima casa resta indiscutibilmente per i giovani un’ impresa ardua da conseguire, per cui sarebbero forse auspicabili al riguardo forme di sostegno più sostanziali.

Cedolare secca al 20% sugli affitti

Da giorni non si sente altro che parlare tra tv e giornali della nuova imposta chiamata cedolare secca per cui cerchiamo innanzitutto di fare il punto su che cos’è.

La cedolare secca è un prelievo diretto in percentuale sul canone di affitto che sostituisce tutte le altre tassazioni, quali Irpef, Imposta di Registro e imposta di Bollo che attualmente tutti i proprietari che affittano il proprio immobile devono pagare allo Stato. Ciò significa che le tassazioni sugli affitti saranno direttamente proporzionali ai canoni pattuiti, e non potranno variare in base ai redditi dei proprietari.

Questo decreto è il quarto in materia di federalismo fiscale dopo quello che chiude in una stretta chi affitta in nero, quello sulla devoluzione ai municipi delle imposte sugli immobili e quello relativo ad una tassa unica da versare ai comuni.

Inizialmente la cedolare secca è nata con un’aliquota del 25% del contratto di locazione ma il tasso percentuale di tale aliquota è sempre stato un punto interrogativo che ha suscitato polemiche e scalpore sui potenziali vantaggi. Questo problema è stato risolto dopo diversi incontri tra il ministro per la Semplificazione normativa Roberto Calderoli e Giulio Tremonti.
Prima di arrivare alle camere un decreto legislativo chiaro è stato vagliato più volte dai tecnici del Ministero dell’Economia al fine di valutarne una reale fattibilità quindi i reali introiti nelle casse dei Comuni.

Dopo diverse ore di accurate analisi tecnico/finanziarie si sarebbe giunti al verdetto finale: la cedolare secca può essere ridotta fino al 20%.
Questa tassa verrà applicata sia per i contratti a “canone libero” cioè quei contratti in cui è possibile decidere liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’unico obbligo di rispettare la durata minima, sia per i contratti a canone concordato, cioè i contratti in cui il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

La cedolare secca entrerà in vigore già dal 1° Gennaio 2011 e tutti i proventi saranno destinati ai comuni che avranno così una maggiore autonomia economica. Il lato negativo però di questo nuovo decreto è rappresentato dal fatto che i comuni perderanno la quota di 3mld di euro ogni anno che attualmente il Governo versa nelle loro casse.

La nuova cedolare nasce con un doppio intento: da una parte vuole incentivare sempre più proprietari di immobili a contribuire alle casse dello stato restando nella legalità, dall’altro cercare di eliminare gli affitti in nero che ormai sono entrati nella cultura del nostro Paese.
La novità della cedolare secca è nel risparmio, infatti ogni contribuente risparmierà mediamente un 22,6% rispetto all’attuale IRPEF perché la cedolare secca oltre a sostituire l'IRPEF sugli affitti, sostituirà anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Dal 2011, infatti, i proprietari che concedono immobili in affitto ad uso abitativo avranno la possibilità di scegliere se pagare avvalendosi della nuova cedolare secca o se continuare a seguire le attuali regole di tassazione.

Fino all'entrata in vigore della nuova service tax IMU (imposta municipale sugli immobili) fissata al 2014 però, per gli affitti al prezzo di mercato, oltre al 20% della cedolare secca introdotta con il decreto attuativo del federalismo per i comuni, si continuerà a versare le due percentuali dell’1%, che sostituiscono l’addizionale regionale all’Irpef e quella comunale. Faranno eccezione solo i contratti a canone concordato che, già dal 2011, potranno essere assoggettati soltanto alla cedolare secca.

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