Portabilità del mutuo: interviene l’ISVAP per fare chiarezza

La novità arriva proprio dal settore creditizio in materia di portabilità del mutuo.

La richiesta di finanziamenti a banche e istituti finanziari per comprare casa è sempre più forte e la ripresa del mercato immobiliare non è più un’utopia, ma a queste si contrappone la possibilità per gli italiani di poter accendere un mutuo e sostenere gli alti costi mensili rateali, considerando l’enorme ondata di crisi che ormai sta coinvolgendo la nostra penisola e il mondo in genere.

Il mondo bancario e degli istituti finanziari sono sempre stati un realtà a se stante, capaci di creare regole e dirigere il mercato economico secondo le proprie scelte. Esistono diverse tipologie di mutui, dal tasso fisso al tasso variabile, da quello misto a quello variabile con un tetto massimo (cap). Tutto ciò genera una grande confusione per quelle persone che non avevano mai acceso un mutuo e spesso genera voglia di cambiare invece, per tutti coloro che avevano già stipulato un contratto.

Si è sempre sentita la necessità di avere leggi chiare in materia, ma solo nel 2007, la legge Bersani cominciò a ordinare le idee in materia di surrogazione.
Con tale legge Bersani sosteneva di lasciare un margine più ampio alle famiglie sulla scelta della più comoda tipologia di pagamento e la possibilità di effettuare una portabilità del mutuo in relazione alla scelta del tasso di interesse più conveniente con costi pari a zero.

Sono passati anni da allora e la trasparenza su tale legge è stata sempre mascherata da un sottile velo di indifferenza e prese di posizione da parte di banche ed istituti di credito.
Nel 2008 poi ci fu un accordo di autoregolamentazione tra ABI, Associazione Bancaria, e Ania che riunisce le società di assicurazione, con il quale si precisava che un cliente poteva recedere da un contratto senza penalità o rimborso del premio pagato, per le annualità non godute, solo in quelle banche o assicurazioni che aderivano volontariamente all’accordo.

Oggi la portabilità del mutuo è diventata di interesse primario per Giancarlo Giannini, presidente dell’ISVAP, che ha emanato un nuovo regolamento (Reg. n. 35, sulla “Disciplina degli obblighi di informazione e della pubblicità dei prodotti assicurativi”) per dare una nuova impronta più trasparente e tutelare degli assicurati in materia di mutui.

Tale normativa infatti cita: “rendere effettiva la portabilità dei mutui stabilendo i criteri per la restituzione di quota parte del premio assicurativo pagato, incluse le provvigioni, e creando le condizioni per una riduzione del costo di estinzione del mutuo stesso” così, per favorire la portabilità del mutuo, gli intermediari assicurativi possono trattenere, in caso di surrogazione, “soltanto l’importo relativo alle spese amministrative effettivamente sostenute, a condizione che siano state indicate nei documenti contrattuali e che non costituiscano, nei fatti, un ostacolo alla portabilità stessa”.

I mutui oggi stanno pian piano diventando sempre più trasparenti e il trend di richiesta sta arrivando ad una svolta significativa.
Gli italiani impegnati nell’accensione di un mutuo stanno optando sempre più per un mutuo con un tasso fisso in quanto è recente la notizia che la percentuale di interesse sta toccando i minimi mai registrati dal 2005 ad oggi a scapito di quello a tasso variabile che vedranno un discesa non prima del 2014.

Chi ha già stipulato un contratto a tasso fisso non trae molti vantaggi da questa notizia, mentre, chi possiede un mutuo a tasso variabile o tasso variabile con cap, può coglierne i vantaggi chiedendo la portabilità del mutuo o la rinegoziazione del contratto.

In materia di rinegoziazione del contratto del mutuo molto importante è l’ordinanza emanata del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3877 del 12 maggio 2010 in materia di mutui che garantisce l’intervento dello Stato con delle agevolazioni per tutti coloro che hanno acquistato degli immobili in Abruzzo prima del sisma ed ora si ritrovano con la casa danneggiata e con un mutuo restante non superiore a 150.000 euro purchè il soggetto non sia moroso.

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Sfratto per morosità: i dati in aumento preoccupano le fasce più deboli.

La crisi economica ha colpito pesantemente chi vive in affitto, specialmente le famiglie, e la perdita del lavoro ha comportato per molti anche quella della propria abitazione.

I provvedimenti che portano un Giudice ad ordinare all’inquilino di riconsegnare l’abitazione possono essere causati da diversi motivi, ad esempio per gravi inadempimenti degli obblighi previsti nel contratto di locazione da parte dell’inquilino oppure quando il proprietario intende riutilizzare l’alloggio per motivi di necessità o è costretto ad eseguire dei lavori indispensabili all’immobile. Negli ultimi anni però, nella quasi totalità dei casi gli sfratti sono stati emessi per morosità.

Che cos’è lo sfratto per morosità?

Di fronte a un mancato pagamento del canone di affitto e trascorsi i venti giorni dalla scadenza del termine, l’inquilino può subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di intimazione di fronte al Giudice. Se l’inquilino presenta delle evidenti difficoltà economiche, il Giudice può accordare un termine per il pagamento dei canoni scaduti non superiore ai novanta giorni.

I dati diffusi dal ministero dell’Interno affermano che nel 2009 gli sfratti emessi sono aumentati del 17,5% rispetto all’anno precedente, dei quali l’84% riguardano provvedimenti di sfratto per morosità. Guardando al futuro poi, il dato è destinato a crescere e ci consente di ipotizzare che circa 150mila famiglie, di cui 80mila tra giovani e anziani, rischiano di perdere la propria abitazione nei prossimi tre anni.

Da un’indagine condotta dal SUNIA su un campione di 1.000 famiglie sottoposte a sfratto, emerge che lo sfratto per morosità tende ad essere più diffuso tra le fasce più deboli: giovani lavoratori al di sotto di 35 anni che hanno un contratto a tempo determinato, che svolgono prestazioni occasionali o che hanno perso da poco il proprio lavoro; nuclei di anziani, dei quali la maggioranza composti da una persona che vive da sola; famiglie di migranti di tre o più persone.

Lo scenario attuale che abbiamo di fronte è quindi preoccupante e ci conferma che sono sempre di più le famiglie, i giovani e gli anziani che non riescono a sostenere le spese e perdono la propria abitazione. Nelle famiglie con un unico stipendio da lavoratore dipendente o una pensione, l’affitto copre il 40% delle entrate nelle grandi città, fino ad arrivare ad oltre il 70% a Roma e Milano. Se poi consideriamo anche le spese aggiuntive per l’abitazione, le percentuali salgono fino ad oltre l’80%, sempre a Roma e Milano. Nelle città di piccole dimensioni invece i dati sembrano essere più confortanti, con incidenze sul reddito molto più contenute: l’affitto a Pescara, Urbino, Pesaro o Trapani per citarne solo alcune, incidono al di sotto del 20%.
Prevedendo un’ulteriore diminuzione dell’occupazione nei prossimi anni a causa dell’aggravarsi della situazione economica, possiamo quindi facilmente ipotizzare anche un aumento dei provvedimenti di sfratto per morosità.

Quali soluzioni per risolvere il problema?

Giovanni Baratta, segretario Sicet-Cisl Piemonte sostiene che il problema principale della situazione attuale risiede nel mancato impiego da parte delle istituzioni di contributi per l’affitto, come invece avviene con i mutui per l’acquisto degli immobili, oltre alla mancanza di una moderna legge sulle locazioni private che riduca il costo degli affitti.

Sicuramente la crisi economica rende ancor più difficile la ricerca di fondi da stanziare, ma di certo sarebbe ancora più irresponsabile trascurare un problema importante come quello dell’aumento degli sfratti per morosità. Una politica più presente sul problema degli affitti è quanto mai necessaria al giorno d’oggi, un’azione decisa a ridurre il peso dell’affitto e a dare sostegno alle classi più deboli.