Portabilità del mutuo: interviene l’ISVAP per fare chiarezza

La novità arriva proprio dal settore creditizio in materia di portabilità del mutuo.

La richiesta di finanziamenti a banche e istituti finanziari per comprare casa è sempre più forte e la ripresa del mercato immobiliare non è più un’utopia, ma a queste si contrappone la possibilità per gli italiani di poter accendere un mutuo e sostenere gli alti costi mensili rateali, considerando l’enorme ondata di crisi che ormai sta coinvolgendo la nostra penisola e il mondo in genere.

Il mondo bancario e degli istituti finanziari sono sempre stati un realtà a se stante, capaci di creare regole e dirigere il mercato economico secondo le proprie scelte. Esistono diverse tipologie di mutui, dal tasso fisso al tasso variabile, da quello misto a quello variabile con un tetto massimo (cap). Tutto ciò genera una grande confusione per quelle persone che non avevano mai acceso un mutuo e spesso genera voglia di cambiare invece, per tutti coloro che avevano già stipulato un contratto.

Si è sempre sentita la necessità di avere leggi chiare in materia, ma solo nel 2007, la legge Bersani cominciò a ordinare le idee in materia di surrogazione.
Con tale legge Bersani sosteneva di lasciare un margine più ampio alle famiglie sulla scelta della più comoda tipologia di pagamento e la possibilità di effettuare una portabilità del mutuo in relazione alla scelta del tasso di interesse più conveniente con costi pari a zero.

Sono passati anni da allora e la trasparenza su tale legge è stata sempre mascherata da un sottile velo di indifferenza e prese di posizione da parte di banche ed istituti di credito.
Nel 2008 poi ci fu un accordo di autoregolamentazione tra ABI, Associazione Bancaria, e Ania che riunisce le società di assicurazione, con il quale si precisava che un cliente poteva recedere da un contratto senza penalità o rimborso del premio pagato, per le annualità non godute, solo in quelle banche o assicurazioni che aderivano volontariamente all’accordo.

Oggi la portabilità del mutuo è diventata di interesse primario per Giancarlo Giannini, presidente dell’ISVAP, che ha emanato un nuovo regolamento (Reg. n. 35, sulla “Disciplina degli obblighi di informazione e della pubblicità dei prodotti assicurativi”) per dare una nuova impronta più trasparente e tutelare degli assicurati in materia di mutui.

Tale normativa infatti cita: “rendere effettiva la portabilità dei mutui stabilendo i criteri per la restituzione di quota parte del premio assicurativo pagato, incluse le provvigioni, e creando le condizioni per una riduzione del costo di estinzione del mutuo stesso” così, per favorire la portabilità del mutuo, gli intermediari assicurativi possono trattenere, in caso di surrogazione, “soltanto l’importo relativo alle spese amministrative effettivamente sostenute, a condizione che siano state indicate nei documenti contrattuali e che non costituiscano, nei fatti, un ostacolo alla portabilità stessa”.

I mutui oggi stanno pian piano diventando sempre più trasparenti e il trend di richiesta sta arrivando ad una svolta significativa.
Gli italiani impegnati nell’accensione di un mutuo stanno optando sempre più per un mutuo con un tasso fisso in quanto è recente la notizia che la percentuale di interesse sta toccando i minimi mai registrati dal 2005 ad oggi a scapito di quello a tasso variabile che vedranno un discesa non prima del 2014.

Chi ha già stipulato un contratto a tasso fisso non trae molti vantaggi da questa notizia, mentre, chi possiede un mutuo a tasso variabile o tasso variabile con cap, può coglierne i vantaggi chiedendo la portabilità del mutuo o la rinegoziazione del contratto.

In materia di rinegoziazione del contratto del mutuo molto importante è l’ordinanza emanata del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3877 del 12 maggio 2010 in materia di mutui che garantisce l’intervento dello Stato con delle agevolazioni per tutti coloro che hanno acquistato degli immobili in Abruzzo prima del sisma ed ora si ritrovano con la casa danneggiata e con un mutuo restante non superiore a 150.000 euro purchè il soggetto non sia moroso.

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Sfratto per morosità: i dati in aumento preoccupano le fasce più deboli.

La crisi economica ha colpito pesantemente chi vive in affitto, specialmente le famiglie, e la perdita del lavoro ha comportato per molti anche quella della propria abitazione.

I provvedimenti che portano un Giudice ad ordinare all’inquilino di riconsegnare l’abitazione possono essere causati da diversi motivi, ad esempio per gravi inadempimenti degli obblighi previsti nel contratto di locazione da parte dell’inquilino oppure quando il proprietario intende riutilizzare l’alloggio per motivi di necessità o è costretto ad eseguire dei lavori indispensabili all’immobile. Negli ultimi anni però, nella quasi totalità dei casi gli sfratti sono stati emessi per morosità.

Che cos’è lo sfratto per morosità?

Di fronte a un mancato pagamento del canone di affitto e trascorsi i venti giorni dalla scadenza del termine, l’inquilino può subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di intimazione di fronte al Giudice. Se l’inquilino presenta delle evidenti difficoltà economiche, il Giudice può accordare un termine per il pagamento dei canoni scaduti non superiore ai novanta giorni.

I dati diffusi dal ministero dell’Interno affermano che nel 2009 gli sfratti emessi sono aumentati del 17,5% rispetto all’anno precedente, dei quali l’84% riguardano provvedimenti di sfratto per morosità. Guardando al futuro poi, il dato è destinato a crescere e ci consente di ipotizzare che circa 150mila famiglie, di cui 80mila tra giovani e anziani, rischiano di perdere la propria abitazione nei prossimi tre anni.

Da un’indagine condotta dal SUNIA su un campione di 1.000 famiglie sottoposte a sfratto, emerge che lo sfratto per morosità tende ad essere più diffuso tra le fasce più deboli: giovani lavoratori al di sotto di 35 anni che hanno un contratto a tempo determinato, che svolgono prestazioni occasionali o che hanno perso da poco il proprio lavoro; nuclei di anziani, dei quali la maggioranza composti da una persona che vive da sola; famiglie di migranti di tre o più persone.

Lo scenario attuale che abbiamo di fronte è quindi preoccupante e ci conferma che sono sempre di più le famiglie, i giovani e gli anziani che non riescono a sostenere le spese e perdono la propria abitazione. Nelle famiglie con un unico stipendio da lavoratore dipendente o una pensione, l’affitto copre il 40% delle entrate nelle grandi città, fino ad arrivare ad oltre il 70% a Roma e Milano. Se poi consideriamo anche le spese aggiuntive per l’abitazione, le percentuali salgono fino ad oltre l’80%, sempre a Roma e Milano. Nelle città di piccole dimensioni invece i dati sembrano essere più confortanti, con incidenze sul reddito molto più contenute: l’affitto a Pescara, Urbino, Pesaro o Trapani per citarne solo alcune, incidono al di sotto del 20%.
Prevedendo un’ulteriore diminuzione dell’occupazione nei prossimi anni a causa dell’aggravarsi della situazione economica, possiamo quindi facilmente ipotizzare anche un aumento dei provvedimenti di sfratto per morosità.

Quali soluzioni per risolvere il problema?

Giovanni Baratta, segretario Sicet-Cisl Piemonte sostiene che il problema principale della situazione attuale risiede nel mancato impiego da parte delle istituzioni di contributi per l’affitto, come invece avviene con i mutui per l’acquisto degli immobili, oltre alla mancanza di una moderna legge sulle locazioni private che riduca il costo degli affitti.

Sicuramente la crisi economica rende ancor più difficile la ricerca di fondi da stanziare, ma di certo sarebbe ancora più irresponsabile trascurare un problema importante come quello dell’aumento degli sfratti per morosità. Una politica più presente sul problema degli affitti è quanto mai necessaria al giorno d’oggi, un’azione decisa a ridurre il peso dell’affitto e a dare sostegno alle classi più deboli.

Vendita loft e mansarde: la nuova tendenza del mercato immobiliare

Sapete cosa sono i loft? Sicuramente si!

Sono delle abitazioni ricavate da un ambiente unico, solitamente un locale commerciale dismesso la cui superficie è inferiore a 150mq. Per essere agibili ad uso abitativo i loft devono avere tutte le dotazioni igienico-sanitarie e tecnologiche adatte, senza che ci sia bisogno di alcuna modifica strutturale.
Nel caso in cui si voglia aumentare la superficie oltre i 150 mq, è necessario presentare un progetto all’amministrazione comunale e pagare una quota corrispondente all’aumento di valore del loft e al carico urbanistico che tale trasformazione comporta.

La vendita di loft ha avuto il suo boom negli anni Ottanta grazie a moltissimi film di successo che li ha trasformati in un vero e proprio status simbol per molti single e molte giovani coppie. La vendita di loft quindi è stata fino a pochi anni fa uno dei maggiori guadagni provenienti dalle compravendite immobiliari, in particolare di quelle milanesi, basta pensare che il capoluogo lombardo conta quasi quarantamila loft venduti.
Nella capitale, invece, si è sempre registrata una scarsa vendita di loft, perché i locali commerciali che esistevano negli anni Ottanta e che sono stati resi abitativi erano talmente pochi che oggi inevitabilmente hanno prezzi inaccessibili.

Ma forse ciò che non tutti sanno è che i loft all’atto pratico non sono poi così convenienti e le ragioni sono essenzialmente tre: essendo a tutti gli effetti immobili commerciali, i loft non possono essere oggetto di un mutuo per la prima casa, non ci si può prendere la residenza e non si possono ottenere gli sgravi fiscali legati alla prima casa.
Proprio per questo negli ultimi anni la vendita di loft ha registrato un enorme calo e la tendenza del mercato sta voltando decisamente pagina.

Oggi va di moda la mansarda, ovvero un appartamento sito all'ultimo piano di un palazzo da dove si ha la sensazione di avere un controllo assoluto dell’intera città e soprattutto da dove si può godere di una vista panoramica mozzafiato!
Così se da un lato la vendita di loft è diminuita sensibilmente a causa della loro scarsa praticità e il loro eccessivo costo, le mansarde invece spopolano da nord a sud.

Di seguito riportiamo l’elenco di città in cui si registrano maggiori investimenti immobiliari destinati alle mansarde con i relativi costi di queste ultime:

1. Al primo posto c’è Torino, dove si arriva a spendere 2600 € al mq, circa il 6% in meno di un appartamento;
2. al secondo posto Bologna, dove si pagano 3260 € al mq, con un risparmio dell’11% rispetto ad un appartamento;
3. al terzo posto c’è Roma, dove però i costi delle mansarde sono decisamente più alti: occorrono in media 4.400 € al mq;
4. al quarto posto c’è Napoli, dove si registrano i prezzi più bassi che si aggirano intorno ai 2.800 € al mq.

E Milano, la città che eccelleva per il maggior numero di vendite di loft? Anche Milano ha deciso di cambiare rotta e di dirigersi verso la tendenza immobiliare del momento. Il mercato delle mansarde a Milano, infatti, rappresenta il 5% dell’offerta sul nuovo/ristrutturato, qui questa tipologia di appartamenti ha dei costi che si aggirano intorno ai 3650€ al mq, il che corrisponde ad un risparmio pari al 17% rispetto ad un appartamento con le medesime caratteristiche.
Questo il quadro generale delle grandi città, ma c’è da dire che le mansarde sono di voga anche nelle altre regioni d’Italia, dove chi non può permettersi un tale investimento per l’acquisto della propria casa preferisce prenderla in affitto. Rappresentativi a riguardo sono i dati sempre in crescita delle mansarde in affitto in Abruzzo.

A rivelare il crollo della vendita dei loft e a render noti i dati della moda del momento che invece si dirige sulle mansarde è Carlo Giordano, amministratore delegato di gruppo Immobiliare.it che precisa: "Il loft è, ed è stato, un fenomeno metropolitano importante, ma proprio per cavalcarne la moda, troppo spesso si è cercato di far passare sotto questa definizione immobili che non sono loft o, anche se si trattava effettivamente di loft, si tacevano alcuni particolari che poi, all'atto dell'acquisto creavano grossi. Oggi, invece, l'attenzione di molti acquirenti si sposta sulle mansarde, espressione della nuova creatività immobiliare".

Le fasi della compravendita immobiliare

Blog Immobiliare, attento alle esigenze di tutti i suoi lettori, ha pensato di rivolgersi questa volta a chi è stanco di stare in una casa in affitto e sta pensando di comprarne una.

Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi. Per questo abbiamo pensato di riassumerle qui di seguito:

1. La proposta irrevocabile d'acquisto.
Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto, sotto forma di telegramma o di raccomandata con ricevuta di ritorno, e spedirla al venditore, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. Tale acconto è in realtà facoltativo, perché l’impegno da parte dell’acquirente viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di tale somma di denaro. In questa proposta, che impegna esclusivamente l’acquirente, va manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle stesse condizioni che sono state proposte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita immobiliare come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà l’assegno, dato come acconto, che varrà da caparra confirmatoria. In caso contrario il venditore restituirà l’assegno versato.
Gli elementi indispensabili che devono necessariamente essere inseriti nella proposta d’acquisto sono:

• i dati del venditore e dell’acquirente;
• l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
• il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
• i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare.

2. L'accettazione della proposta d'acquisto.
Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall'acquirente nella proposta, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.

3. Il contratto preliminare.
E' a tutti gli effetti una promessa di vendita di immobili e precede l’atto notarile.
In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto "rogito".
Il consiglio che Blog Immobiliare da ai suoi lettori è di redigerlo nella forma più dettagliata possibile e in carta da bollo in modo che la fase di registrazione sia facilitata.
Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.
È possibile trascrive tale contratto nei registri immobiliari facendo uso della carta da bollo e facendo autenticare le firme dal notaio. In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo. Lo svantaggio di questa operazione è il costo: ci sono i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non è recuperabile se la casa è venduta dal costruttore.
Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

• i dati dell’acquirente e del venditore;
• il prezzo dell'immobile;
• i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;
• la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;
• la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;
• la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
• la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;
• il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
• la clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
• le eventuali clausole penitenziali;
• la data e la firma dei contraenti.

Uno dei punti più importanti tra quelli appena elencati è la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale. Se entrambe le parti sono d'accordo sul non concludere la compravendita immobiliare, basterà invece firmare un semplice accordo per evitare di far scattare questa clausola. Nello specifico esistono tre forme di clausole penitenziali:

• La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all'acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

• La caparra penitenziale a differenza di quella precedente, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato può solo riceverla.

• L'acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.

Bisogna quindi fare molta attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso o nella proposta irrevocabile d'acquisto, in modo che sia chiaramente specificato l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

4. L'atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.
Viene redatto da un notaio, ma lo si può anche redigere in forma privata facendo autenticare le firme. Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.
All’atto di compravendita immobiliare va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati e se la casa risulta in regola, il venditore potrà inserire nell’atto di compravendita immobiliare una dichiarazione che avrà valore di atto notorio.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente.
Nel momento in cui si firma l’atto di compravendita immobiliare di prassi vengono pagate anche le mediazioni, l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.
Il mezzo di pagamento più utilizzato è l'assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso, raramente il saldo viene pagato in contanti, ma possono essere anche utilizzati i semplici assegni bancari, oppure le cambiali.

Blog Immobiliare spera di aver chiarito le idee a tutti coloro che stanno pensando di comprare casa.
Nel frattempo vi auguriamo il nostro in bocca al lupo!

Leasing immobiliare: cos’è e quali sono i vantaggi

Il termine leasing deriva dall’inglese to lease che significa affittare ed indica la locazione finanziaria. Con il contratto di leasing un soggetto (locatore o concedente) concede ad un secondo soggetto (utilizzatore) il diritto di utilizzare un determinato bene a fronte del pagamento di un canone periodico. Alla scadenza del contratto per l'utilizzatore c’è la possibilità di acquistare il bene stesso. Il primo canone da pagare di solito è di entità maggiore rispetto ai successivi e viene chiamato maxicanone o maxirata iniziale. Così si riducono i rischi di perdita del concedente: in caso di insolvenza dell'utilizzatore il locatore si riappropria del bene. Si presume che il valore di mercato dell’immobile sommato alla maxirata iniziale e ai canoni già corrisposti superi i costi sostenuti dal locatore.

Il leasing immobiliare è una forma di finanziamento molto usata per l'acquisto di immobili o per la ristrutturazione di un vecchio immobile occupato. L’uso del leasing immobiliare è sempre più frequente. I mutui sono poco flessibili (a parte la variabilità del tasso d'interesse) e si adattano poco alle esigenze del compratore.

Premesso che a volte conviene più acquistare un immobile che prenderlo in affitto, rimane da scegliere se fare un mutuo o un leasing. Le differenze tra mutuo e leasing immobiliare sono essenzialmente due:

• Rispetto un normale mutuo, il leasing ha una durata più breve: da un minimo di cinque anni ad un massimo di venti anni. All’atto pratico dura mediamente 12 anni. Per periodi più lunghi è più conveniente fare un mutuo.

• Il leasing immobiliare è molto più flessibile del mutuo normale: la maxirata iniziale è inclusa tra il 10 ed il 30% del capitale. È chiaro che maggiore è la maxi rata iniziale, minori saranno gli interessi passivi da pagare e la rata per il riscatto finale, che può variare dall'1% al 30%.
Nulla di ciò è previsto nel semplice mutuo fatto alle famiglie per comprare casa.

Il leasing immobiliare può essere più conveniente di un mutuo, soprattutto per le piccole e medie imprese.

Spesso le aziende ricorrono al leasing immobiliare per finanziare la costruzione di un nuovo immobile. I canoni di leasing decorrono ad immobile completato.

Per le aziende il leasing ha anche dei notevoli vantaggi in termini fiscali, infatti permette di ammortizzare l'immobile acquistato in un periodo che oscilla tra gli otto ed i nove anni, mentre nei processi ordinari (ad esempio mutui) si ha l'ammortizzamento in 30 anni e la decucibilità riguarda solo la quota degli interessi passivi e non il capitale. Inoltre nel leasing immobiliare si ha la deduzione delle rate per intero, quindi comprensive di capitale, se il piano di ammortamento dura almeno 8 anni.

I vantaggi fiscali sono minori per i lavoratori autonomi e per i privati, che possono detrarre solo il valore catastale dell’immobile. Se poi esso viene usato come abitazione la deduzione è applicabile solo per la metà dell’importo complessivo.

Esiste anche una particolare formula di leasing immobiliare che è il lease-back. Essa prevede la cessione di un immobile di proprietà ad una società di leasing continuando però ad occupare l’immobile per l’intera durata del piano di ammortamento. L’immobile sarà ricomprato dal suo proprietario originario al termine del contratto. Questo tipo di contratto consente di godere dei benefici fiscali grazie al passaggio di proprietà al momento della stipula ed è una buona soluzione per ottenere liquidità nella ristrutturazione di un immobile.