Le fasi della compravendita immobiliare

Blog Immobiliare, attento alle esigenze di tutti i suoi lettori, ha pensato di rivolgersi questa volta a chi è stanco di stare in una casa in affitto e sta pensando di comprarne una.

Prima di affrontare un investimento così importante, sarebbe utile sapere in cosa consiste la compravendita immobiliare e quali sono le sue fasi. Per questo abbiamo pensato di riassumerle qui di seguito:

1. La proposta irrevocabile d'acquisto.
Il primo passo da compiere è quello di formulare la proposta di acquisto, sotto forma di telegramma o di raccomandata con ricevuta di ritorno, e spedirla al venditore, accompagnata da un acconto sul prezzo di vendita. Tale acconto è in realtà facoltativo, perché l’impegno da parte dell’acquirente viene assunto con la proposta stessa e non con la consegna di tale somma di denaro. In questa proposta, che impegna esclusivamente l’acquirente, va manifestata l’intenzione di acquistare quel determinato immobile alle stesse condizioni che sono state proposte. Nel caso in cui tali condizioni saranno accettate per iscritto dal venditore, le parti saranno vincolate a proseguire nella compravendita immobiliare come stabilito nella proposta ed il venditore incasserà l’assegno, dato come acconto, che varrà da caparra confirmatoria. In caso contrario il venditore restituirà l’assegno versato.
Gli elementi indispensabili che devono necessariamente essere inseriti nella proposta d’acquisto sono:

• i dati del venditore e dell’acquirente;
• l’indirizzo, la descrizione e il prezzo dell’immobile;
• il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta;
• i tempi di pagamento, la data e il luogo del futuro atto di compravendita immobiliare.

2. L'accettazione della proposta d'acquisto.
Il venditore è libero di accettare o meno la proposta irrevocabile fatta dall’acquirente. Nel caso di accettazione però deve farlo tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e in questo caso l'acquirente è obbligato a tenere fede alla sua offerta. Se il venditore non rispondesse entro il termine fissato dall'acquirente nella proposta, quest'ultimo non ha assolutamente alcun obbligo.

3. Il contratto preliminare.
E' a tutti gli effetti una promessa di vendita di immobili e precede l’atto notarile.
In sostanza è un documento privato redatto dalle parti, nel quale si individuano tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto di compravendita immobiliare vero e proprio, il così detto "rogito".
Il consiglio che Blog Immobiliare da ai suoi lettori è di redigerlo nella forma più dettagliata possibile e in carta da bollo in modo che la fase di registrazione sia facilitata.
Con il contratto preliminare si stabilisce che la vendita venga portata a termine alle condizioni che sono state precedentemente accordate.
È possibile trascrive tale contratto nei registri immobiliari facendo uso della carta da bollo e facendo autenticare le firme dal notaio. In questo modo si evitano spiacevoli inconvenienti e ci si assicura che la casa non sia venduta contemporaneamente ad altri perché in questo caso valgono i diritti di chi ha registrato tali atti per primo. Lo svantaggio di questa operazione è il costo: ci sono i costi del notaio e l'imposta di trascrizione, che non è recuperabile se la casa è venduta dal costruttore.
Gli elementi fondamentali da inserire obbligatoriamente nel contratto preliminare sono:

• i dati dell’acquirente e del venditore;
• il prezzo dell'immobile;
• i mezzi con cui si prevede di effettuare il pagamento e le relative scadenze;
• la descrizione della casa e degli altri immobili confinanti;
• la data della stipulazione del contratto di compravendita immobiliare;
• la presenza di eventuali vincoli (come ad esempio l’ipoteca);
• la regolarità nel rispetto delle norme edilizie;
• il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;
• la clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione;
• le eventuali clausole penitenziali;
• la data e la firma dei contraenti.

Uno dei punti più importanti tra quelli appena elencati è la clausola penitenziale che permette ai due contraenti di recedere dal contratto, prima che sia redatto il rogito, pagando semplicemente una penale. Se entrambe le parti sono d'accordo sul non concludere la compravendita immobiliare, basterà invece firmare un semplice accordo per evitare di far scattare questa clausola. Nello specifico esistono tre forme di clausole penitenziali:

• La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, una specie di garanzia. Così se la compravendita immobiliare non va a buon fine per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra raddoppiata all'acquirente. In tutti i casi, il danneggiato può rinunciare alla caparra e pretendere in via di giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.

• La caparra penitenziale a differenza di quella precedente, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato può solo riceverla.

• L'acconto invece è completamente diverso da entrambe le caparre, è semplicemente un anticipo sul prezzo che viene restituito se la compravendita immobiliare non va a buon fine.

Bisogna quindi fare molta attenzione a quale di questi termini si usa nel compromesso o nella proposta irrevocabile d'acquisto, in modo che sia chiaramente specificato l'eventuale passaggio di denaro dall'acquirente al venditore.

4. L'atto di compravendita immobiliare, ovvero il rogito.
Viene redatto da un notaio, ma lo si può anche redigere in forma privata facendo autenticare le firme. Nell’atto di compravendita immobiliare vengono ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con eventuali aggiunte inserite nel frattempo. Spetta al notaio il compito di controllare se esistono ipoteche o irregolarità edilizie.
All’atto di compravendita immobiliare va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati e se la casa risulta in regola, il venditore potrà inserire nell’atto di compravendita immobiliare una dichiarazione che avrà valore di atto notorio.
L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi con il denaro necessario per saldare l’acquisto. Quindi, in caso di mutuo, le pratiche devono essere state sbrigate precedentemente.
Nel momento in cui si firma l’atto di compravendita immobiliare di prassi vengono pagate anche le mediazioni, l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.
Il mezzo di pagamento più utilizzato è l'assegno circolare perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso, raramente il saldo viene pagato in contanti, ma possono essere anche utilizzati i semplici assegni bancari, oppure le cambiali.

Blog Immobiliare spera di aver chiarito le idee a tutti coloro che stanno pensando di comprare casa.
Nel frattempo vi auguriamo il nostro in bocca al lupo!

Leasing immobiliare: cos’è e quali sono i vantaggi

Il termine leasing deriva dall’inglese to lease che significa affittare ed indica la locazione finanziaria. Con il contratto di leasing un soggetto (locatore o concedente) concede ad un secondo soggetto (utilizzatore) il diritto di utilizzare un determinato bene a fronte del pagamento di un canone periodico. Alla scadenza del contratto per l'utilizzatore c’è la possibilità di acquistare il bene stesso. Il primo canone da pagare di solito è di entità maggiore rispetto ai successivi e viene chiamato maxicanone o maxirata iniziale. Così si riducono i rischi di perdita del concedente: in caso di insolvenza dell'utilizzatore il locatore si riappropria del bene. Si presume che il valore di mercato dell’immobile sommato alla maxirata iniziale e ai canoni già corrisposti superi i costi sostenuti dal locatore.

Il leasing immobiliare è una forma di finanziamento molto usata per l'acquisto di immobili o per la ristrutturazione di un vecchio immobile occupato. L’uso del leasing immobiliare è sempre più frequente. I mutui sono poco flessibili (a parte la variabilità del tasso d'interesse) e si adattano poco alle esigenze del compratore.

Premesso che a volte conviene più acquistare un immobile che prenderlo in affitto, rimane da scegliere se fare un mutuo o un leasing. Le differenze tra mutuo e leasing immobiliare sono essenzialmente due:

• Rispetto un normale mutuo, il leasing ha una durata più breve: da un minimo di cinque anni ad un massimo di venti anni. All’atto pratico dura mediamente 12 anni. Per periodi più lunghi è più conveniente fare un mutuo.

• Il leasing immobiliare è molto più flessibile del mutuo normale: la maxirata iniziale è inclusa tra il 10 ed il 30% del capitale. È chiaro che maggiore è la maxi rata iniziale, minori saranno gli interessi passivi da pagare e la rata per il riscatto finale, che può variare dall'1% al 30%.
Nulla di ciò è previsto nel semplice mutuo fatto alle famiglie per comprare casa.

Il leasing immobiliare può essere più conveniente di un mutuo, soprattutto per le piccole e medie imprese.

Spesso le aziende ricorrono al leasing immobiliare per finanziare la costruzione di un nuovo immobile. I canoni di leasing decorrono ad immobile completato.

Per le aziende il leasing ha anche dei notevoli vantaggi in termini fiscali, infatti permette di ammortizzare l'immobile acquistato in un periodo che oscilla tra gli otto ed i nove anni, mentre nei processi ordinari (ad esempio mutui) si ha l'ammortizzamento in 30 anni e la decucibilità riguarda solo la quota degli interessi passivi e non il capitale. Inoltre nel leasing immobiliare si ha la deduzione delle rate per intero, quindi comprensive di capitale, se il piano di ammortamento dura almeno 8 anni.

I vantaggi fiscali sono minori per i lavoratori autonomi e per i privati, che possono detrarre solo il valore catastale dell’immobile. Se poi esso viene usato come abitazione la deduzione è applicabile solo per la metà dell’importo complessivo.

Esiste anche una particolare formula di leasing immobiliare che è il lease-back. Essa prevede la cessione di un immobile di proprietà ad una società di leasing continuando però ad occupare l’immobile per l’intera durata del piano di ammortamento. L’immobile sarà ricomprato dal suo proprietario originario al termine del contratto. Questo tipo di contratto consente di godere dei benefici fiscali grazie al passaggio di proprietà al momento della stipula ed è una buona soluzione per ottenere liquidità nella ristrutturazione di un immobile.

Contratto di locazione uso commerciale: cos’è, quanto dura, e come si rinnova

Sei un piccolo imprenditore ed hai bisogno di un immobile in affitto per avviare la tua attività commerciale? Il primo passo è sicuramente quello di cercare un immobile che si adatti perfettamente alle tue esigenze e all’attività che dovrai svolgere.

Muoversi nella giungla del mercato immobiliare non è semplice. Nella maggior parte dei casi ci si affida ad un’ agenzia immobiliare specializzate nel settore, che con l’aiuto dei loro esperti facilitano la ricerca dell’immobile, offrono assistenza pre-contrattuale, contrattuale e post contrattuale. È sempre bene, però, informarsi con anticipo per non arrivare completamente impreparati e non compiere passi falsi soprattutto in questo periodo di crisi del mercato immobiliare.

Innanzitutto bisogna sapere che tra le varie tipologie di contratto di locazione ce n’è uno specifico per i locali ad uno diverso dall’abitativo: il contratto di locazione ad uso commerciale.

Fanno parte dei contratti di locazione ad uso commerciale tutti quelli che hanno per oggetto immobili con destinazione ad uso commerciale, artigianale, industriale, professionale o alberghiero. Esistono due tipologie di contratto di locazione ad uso commerciale: 1. 6 anni più il rinnovo automatico 2. 9 anni più 9 per gli immobili destinati all’attività alberghiera Il canone di questa tipologia di contratto è completamente libero, secondo accordi presi tra il locatore ed il conduttore.

Inoltre può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT.
Ovviamente il contratto di locazione ad uso commerciale prevede anche la possibilità di recesso dal contratto stesso che si differenza tra conduttore e locatore per le modalità.


Il conduttore può recedere dal contratto in qualunque momento nel corso della locazione inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso per gravi motivi.

Il locatore invece può:

• inviare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali inviando lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi se si tratta di un immobile destinato ad attività alberghiere).

• esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 29 legge 392/78).

Qualora non si verifichi nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 6 o 9 anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con lo stesso termine di preavviso, questa volta per qualunque motivazione.
In caso contrario il contratto si rinnova alle medesime condizioni, per uguale periodo.

La locazione ad uso commerciale è interamente disciplinata dalla legge 392/78 (“Legge dell’equo canone”) che si occupa di questa tipologia di locazioni al Cap. II (art.27 e seguenti).

Abusi edilizi ed Ecomostri in Italia

La costruzione di ecomostri purtroppo continua ad essere un fenomeno che ha compromesso e continua a compromettere l'economia, il paesaggio, la cultura della legalità e del rispetto delle regole in Italia.
Quando si parla di ecomostro ci si riferisce ad un edificio o un complesso di edifici ritenuti seriamente incompatibili con l’ambiente naturale circostante costruito il più delle volte abusivamente.
Il termine fu ideato da Legambiente per descrivere l’Hotel Fuenti sulla costiera amalfitata, uno dei più noti edifici abusivi italiani. Queste strutture rappresentano dei veri e propri scempi ecologici a cui dover far fronte.

Un malcostume che sembra essere tutto italiano oltre a quello dell’abusivismo edilizio. Uno degli aspetti più inquietanti di tale fenomeno è che il più delle volte tali costruzioni sono altamente pericolose perché costruite su terreni ritenuti non idonei. Spesso infatti, ignorando importanti regole legate alla sicurezza, si costruisce abusivamente in zone franose, a rischio di smottamento e a rischio sismico con danni che, di frequente, la cronaca ci ha documentato tragicamente.

L’abusivismo edilizio è un fenomeno che sembra non esaurirsi anche se le cose diventano sempre più difficili per i costruttori senza scrupoli. È stata già stabilita la data in cui un’ ennesima costruzione abusiva verrà demolita. Si tratta dell’albergo “La Sonrisa” che si trova a Sant’Antonio Abate in provincia di Napoli. Nella zona in realtà non sarebbe mai dovuta sorgere tale costruzione perché protetta da vincoli paesaggistici. Nonostante questo, qualche anno fa l'albergo è stato addirittura ampliato con una sopraelevazione composta da due torri ed una mansarda. Fortunatamente, la struttura ha i giorni contati perché la Procura generale di Napoli proprio in questi giorni ha stabilito la sua demolizione attraverso una sentenza penale.

Purtroppo si tratta di una delle innumerevoli costruzioni abusive italiane che il più delle volte deturpa l’ambiente circostante. La lista degli ecomostri è lunga ma per fortuna comincia a crescere anche la lista degli ecomostri abbattuti. Merito delle battaglie ambientaliste e di sindaci e amministratori determinati. Demolire strutture abusive in effetti rappresenta un forte deterrente per i costruttori privi di scrupoli, irrispettosi della legalità e della sicurezza dei cittadini.

Vediamo in Italia quali sono i cinque ecomostri per i quali Legambiente chiede l’abbattimento in maniera urgente rispetto ad altri edifici illegali. Sono l’albergo di Alimuri nella penisola Sorrentina sul Mar Tirreno, le palazzine di Lido Rossello a Realmonte sul Mar Mediterraneo la Palafitta a Falerna Scalo sul Mar Ionio, le villette abusive di Torre Mileto sul Mar Adriatico e lo “scheletrone” di Palmaria nel Parco delle Cinque Terre nel Mar Ligure.

Si tratta di cinque edifici costieri costruiti abusivamente che costituiscono una selezione che ben rappresenta lo scempio di cui possono essere capaci i costruttori. In particolare a Torre Mileto, si è costruita una vera e propria città illegale fatta di 2.500 seconde case costruite negli anni settanta, 500 delle quali totalmente insanabili perché interamente costruite sul demanio marittimo.

Se anche nella vostra città o andando in vacanza vi capita di vedere un ecomostro potete segnalarlo sul sito internet di Legambiente: tutti noi possiamo contribuire a salvare il nostro paese! E poi chi vuole vivere nel rispetto totale dell’ambiente da oggi potrà beneficiare anche di alcuni incentivi statali: leggete il nostro post che riguarda l'acquisto di una casa ecologica!

Incentivi casa ecologica: come fare ad ottenerli

Il 29 Marzo 2010 il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto sugli incentivi. Questo intervento prevede agevolazioni e finanziamenti per chiunque voglia acquistare casa oppure dei prodotti eco-sostenibili come motocicli, cucina, elettrodomestici.

Il contributo statale interviene direttamente sulla riduzione dei prezzi di listino per quanto riguarda gli elettrodomestici, le cucine o i motocicli, mentre per l’acquisto o lavori di ristrutturazione per le case eco sostenibili c’è un bonus statale dopo l’invio della richiesta previa disponibilità dei fondi.

L’intervento economico sul mercato immobiliare da parte dello Stato è senz’altro quello di maggior rilievo in quanto prevede incentivi per casa ecologica, quindi ad alta efficienza energetica.

Attraverso l’approvazione del decreto legge 40/2010 sugli incentivi per la casa ecologica il governo da un sostegno concreto tutti quelli che vogliono investire su questa nuova tipologia di immobile.

Ci sono 60 milioni di euro destinati a chi vuole comprare casa, purché sia la prima casa e rientri nelle classi di efficienza A e B. Appartengono alla classe A tutti gli immobili che riescono ad abbattere i consumi del 50%, ottenendo così un contributo statale pari a 116 euro per metro quadro fino ad una soglia di 7 mila euro, mentre rientrano nella classe di efficienza B, tutti gli immobili che riescono ad ottenere il 30% del risparmio energetico avendo cosi un contributo di 83 euro per metro quadro, fino a 7 mila euro.

In questo decreto inoltre è stata introdotta una norma che permette le ristrutturazioni edilizie senza la Denuncia di Inizio Attività (DIA) al comune di appartenenza e senza dover chiedere quindi l’intervento dei periti e architetti con un ulteriore spesa economica. Ma quali sono gli interventi che si possono fare senza il DIA?

Tra i vari interventi ci sono l’istallazione dei pannelli fotovoltaici purché non ci siano vincoli paesaggistici o architettonici regolati dai singoli comuni, gli interventi di manutenzione ordinaria e quelli di manutenzione straordinaria tra cui pavimentazione e arredi, opere temporanee per attività agricole, interventi per abbattere le barriere architettoniche.
Ma bisogna fare attenzione perché l’abbattimento della Denuncia di Inizio Attività non riguarda solo la tipologia di intervento ma anche la localizzazione geografica, quindi è sempre meglio verificare nel proprio comune di residenza quali interventi si possono fare senza autorizzazioni particolari.

Ma cosa devono fare gli acquirenti e i venditori per beneficiare di questi incentivi per la casa ecologica?

• Essere in possesso dell’attestato di certificazione energetica dell’edificio;

• Avere il contratto preliminare di compravendita stipulato necessariamente dopo il 6 Aprile 2010, data dell’entrata in vigore del decreto;

• I venditori devono registrarsi all’apposito elenco telefonando al Call Center di Poste Italiane 800.556.670 a partire dal 15 aprile;

• Il venditore dovrà fornire, oltre al settore di appartenenza e alla tipologia di edificio (classe A, classe B) deducibili dal certificato energetico, anche i dati relativi alla superficie dell’immobile sulla quale verrà calcolato il contributo, il prezzo base IVA compresa e i dati dell'acquirente come il codice fiscale e dati bancari;

• Entro 45 giorni dal rogito l’acquirente dovrà trasmettere allo stesso numero di Call Center la copia del contratto, gli estremi della registrazione ed entro 90 giorni della compravendita richiesta di rimborso, la copia del contratto definitivo di compravendita che dovrà riportare l'indicazione dell'incentivo e la copia del documento di identità, codice fiscale e dati bancari dell'acquirente;

Per sapere di più sugli incentivi per la casa ecologica e tutte le altre agevolazioni si può consultare la Tabella incentivi e la Guida alle Agevolazioni fiscali per il risparmio energetico dell’Agenzia delle Entrate.